當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場大勢與問題

易憲容

最近，國內(nèi)不少城市房價開始下降的松動，特別是深圳更是明顯。因?yàn)椋瑥墓俜骄W(wǎng)站所公布的數(shù)據(jù)來看，深圳的房價1月份已經(jīng)下降了8%以上了。同時，不僅各個一線城市的房價開始在下降，而且國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)也在對其項(xiàng)目樓盤采取新的促銷策略。面對這些現(xiàn)象，對房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)拐點(diǎn)的爭論更是激烈。對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)拐點(diǎn)，每一個人都能夠找出肯定或否定的答案。對于這樣的爭論，對于一般的民眾來說，可能影響不會太大，因?yàn)?，對這種大勢判斷不清，至多是進(jìn)入或不進(jìn)入房地產(chǎn)市場。但是，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，則不同了，盡管早幾年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)賺得盆滿盤滿，但是如果對目前房地產(chǎn)大勢認(rèn)不清楚，企業(yè)一旦陷入風(fēng)險中心，那么企業(yè)在什么倒閉就倒閉了。這是誰也無法能幫助的事情。每一次金融危機(jī)的結(jié)果都是如此。

前幾天，有不少媒體問我，國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)開始降價促銷了，是不是這個市場已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。我只能說，這是企業(yè)自己的判斷，我不知道他們是如何想的，也不知道他們是如何判斷的。但是，有一點(diǎn)肯定，一家企業(yè)之所以優(yōu)秀，就在于這些企業(yè)的行為肯定能夠把握好市場的大勢。只有這樣，它們才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場大勢，我就早就說過了。中國房地產(chǎn)市場的核心是政府的政策。政府的房地產(chǎn)政策指向哪里，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場就發(fā)展到哪里。無論是市場中的企業(yè)還是投資者，對此都必須有清楚的認(rèn)識，決不可以經(jīng)驗(yàn)來照看當(dāng)前發(fā)生的事情。因?yàn)椋蠹抑?，?007年下半年開始，政府出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策。而這些政策的核心就是改變以往的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式，就是要通過房地產(chǎn)政策來改變目前不可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場。比如，24號文件，就是專門為了解決城市低收入居民住房條件的政策，就是要求把中國房地產(chǎn)市場改變?yōu)楦纳茋鴥?nèi)居民住房條件的市場。

因此，以24號文件主導(dǎo)，建立中國的住房保障體系納入政府的基本議事日程。比如加大對廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房的投入。甚至于有部委領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，政府要通過住房保障體系來解決城市中等階級的住房問題。盡管，對于中國的住房保障體系確立還得進(jìn)一步清楚界定，但是，當(dāng)政府對住房保障體系建立下決心時，也預(yù)示著國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展巨大變化了。

當(dāng)然，在本文看來，光這樣做是不夠的。因?yàn)?，對于目前中國的房地產(chǎn)市場問題，不僅在于住房保障體系的缺乏，及住房保障體系界定不清，而且更重要的是在于房地產(chǎn)市場價格過高，把80%城市居民都推在房地產(chǎn)市場之外。而這兩個問題，特別是后一個問題不解決，要真正解決城市居民的住房問題是不可能的。

因?yàn)椋瑢τ诂F(xiàn)代住房保障體系來說，它不是建立一些廉租屋，也不是建筑幾棟經(jīng)濟(jì)適用房及限價房，而是一個包括全社會居民的住房保障制度。這里有城市低收入家庭，也有城市的中產(chǎn)收入居民及中國特殊的農(nóng)村居民等住房問題。沒有一個覆蓋社會全體居民的住房保障體系，那么這個住房保障體系就是不健全的。而對于全覆蓋的住房保障體系，應(yīng)該以市場為基礎(chǔ)，政府可以通過各種不同的方式來幫助不同收入居民解決其住房問題。

比如說，對于城市低收入家庭，政府就得通過廉租屋的方式來解決他們的住房問題，這是完全由政府負(fù)責(zé)任的部分。對于中產(chǎn)收入的居民來說，政府就得以貨幣化補(bǔ)貼、利率優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等政策來幫助他們進(jìn)入市場，他們通過市場的方式來解決自己的住房問題。否則，如果80%以上城市居民（這里還不包括農(nóng)村居民）都是通過政府財(cái)政的方式來解決其住房問題，其結(jié)果或是住房嚴(yán)重短缺（即居民的住房條件越來越差），或是畫餅充饑，因?yàn)檎疀]有這樣大的財(cái)政能力來解決居民的住房問題（比如說，對于廉租屋及經(jīng)濟(jì)適用房等的投入，2008年財(cái)政政府計(jì)劃1530億，這個數(shù)字比上年增長幾倍了，但對于整個房地產(chǎn)市場銷售額來說，也是杯水車薪，估計(jì)只占5-6%比重，而這個數(shù)據(jù)僅是計(jì)劃，政府財(cái)政落實(shí)還是另外一回事）。既然政府的財(cái)政投入對廣大居民的住房問題來說，只是杯水車薪，那么想通過一種方式來解決全體居民的住房問題是不可能，對這個問題，我們只能通過另外方式來解決。

因?yàn)椋珖用竦淖》繂栴}解決的核心仍然是靠市場。但就目前市場房價過高，又使得80%城市居民遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場。問題何在？就在于早些時候政府的房地產(chǎn)市場發(fā)展目標(biāo)不明確。如果政府要真正地解決全國居民的住房問題，就得讓房價降下來，就得讓中國的住房市場成為改善全體居民居住條件的市場。什么“房價既不能上漲過快，也不能下跌太快”的言論，表面上是來發(fā)展市場，實(shí)際是為過高的房價辯護(hù)。為什么在房價快速上漲時，政府沒有人出來說房價上漲過快不行的呢？

而過高的房價就是在剝奪絕大多數(shù)居民的基本權(quán)利，是違背了黨的宗旨及十七大報(bào)告的基本精神的。試想，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格保持在高位，讓80%以上的居民都無能力進(jìn)入這個市場，那么這個市場只能是為少數(shù)人服務(wù)的市場。還有，中國的土地是公有制，公有的土地應(yīng)該是絕大多數(shù)人服務(wù)，應(yīng)該是為絕大多數(shù)人謀利益的。如果這些公有的土地僅是為少數(shù)人謀利，那么這種公有制的意義又何在？不就是通過公有制名義來對絕大多數(shù)人的利益掠奪嗎？因此，要解決目前城市居民的住房問題，核心就是讓房價降下來，降到絕大多數(shù)居民有支付能力的水平上。

那么目前中國的房價為什么會這樣高？為什么會這樣高得離譜？最關(guān)鍵的就是房地產(chǎn)市場投資炒作比重過高，就在于這些投資者利用銀行的金融桿杠炒作房地產(chǎn)，就在于沒有解決絕大多數(shù)居民基本居住條件之前把這個市場當(dāng)作一夜暴利的工具。對于這點(diǎn)，無論359號文件，還是最近正在討論關(guān)于個人按揭貸款文件，就是要通過對銀行信貸管理來遏制住房投資，就是要把房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)作一個嚴(yán)格的區(qū)分。對房地產(chǎn)市場的自住，政府采取優(yōu)惠的政策，對房地產(chǎn)的投資，政府采取嚴(yán)格限制的政策。

這些文件都說明，政府有決心讓房價降下來，有決心對房地產(chǎn)投資與炒作進(jìn)行嚴(yán)格的限制。如果說國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資與炒作退出市場，那么中國的房地產(chǎn)市場一定會發(fā)生根本性變化。這就是當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的大勢。前幾天，一個房地產(chǎn)老總對我說，2008年，他并不擔(dān)心銀行對他們的金融緊縮，也不擔(dān)心房價是否調(diào)整，他所擔(dān)心的就是房地產(chǎn)市場的投資者退出。國內(nèi)房地產(chǎn)市場一旦大量投資者退出市場，那么這個市場就會發(fā)生根本性的變化。那些早些時候所認(rèn)為的房地產(chǎn)剛性需求就會消失得無影無蹤。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場如何沒有投資者涌入，其市場就是另外一種景象了。

也就是說，如果政府只對房地產(chǎn)市場的投資進(jìn)行嚴(yán)格限制，國內(nèi)房地產(chǎn)的價格下降就容易了。如果房價下降到絕大多數(shù)居民都有支付能夠購買，這不僅居民的住房得以解決，也是國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展最為健康與繁榮之時。這就是當(dāng)前及未來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展之大勢。

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