房地產(chǎn)開發(fā)商的悖論

易憲容

近來，頗為熱鬧的房地產(chǎn)市場一直國內(nèi)媒體及民眾關(guān)注的焦點(diǎn)，因?yàn)樵撌袌霾粌H在于其娛樂化，各種各樣的稀奇古怪的事情發(fā)生，如什么房價(jià)打賭、什么“豬堅(jiān)強(qiáng)”，而且在這娛樂化行為背后一系列的利益關(guān)系，或是房地產(chǎn)開發(fā)商借助其資源占有優(yōu)勢，用娛樂化的方式來爭取其利益最大化。尤其是，他們也會通過娛樂化的方式來許多相互矛盾的東西消融掉。

比如說，最近房地產(chǎn)商講得最多的就是房地產(chǎn)資金鏈緊張。在房地產(chǎn)開發(fā)商看來，如果政府不放開對房地產(chǎn)企業(yè)信貸緊縮的政策，那么房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)崩潰，而房地產(chǎn)市場崩潰也就會給中國經(jīng)濟(jì)帶來巨大的危機(jī)。但是實(shí)際上，近幾個(gè)月，房地產(chǎn)市場進(jìn)入的資金，無論是正式渠道進(jìn)入的，還是非正式渠道進(jìn)入的，不僅沒有減少，反之，迅速增長，否則，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度如何會達(dá)到近年最快增長年份。

甚至有人更是把這種房地產(chǎn)市場資金緊張戲劇化，說什么中國房地產(chǎn)市場與2007年比缺少7000億資金。這是一個(gè)什么概念，如何以2008年1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資資金15099億相比，也就是房地產(chǎn)市場有幾個(gè)月會由于沒有資金而生產(chǎn)停頓。但是，實(shí)際上，正如上面所指出的，今年盡管采取緊縮的貨幣政策，但是流入房地產(chǎn)的資金一點(diǎn)也沒有減少，只不過流入的方式與2007年不同。比如，2007年房地產(chǎn)開發(fā)商能夠便利借助于中國股市的繁榮從股市獲得的1200多億資金。還有，這種娛樂化的東西為什么會出現(xiàn)？根本上是以2007年房地產(chǎn)市場泡沫吹得巨大時(shí)為參考，如個(gè)人住房消費(fèi)貸款減少多少等。但實(shí)際上，如果是以2007年房地產(chǎn)銀行信貸為標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算房地產(chǎn)資金短缺，那么是不是要重新吹起2008年房地產(chǎn)市場泡沫，一年來國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控又會要回歸到原點(diǎn)。

其實(shí)，就目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的情況來看，并非是國內(nèi)房地產(chǎn)市場開發(fā)投資下降或減少，也不是進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資金減少，更是不是房地產(chǎn)市場的價(jià)格出現(xiàn)全面下降（個(gè)別地方的情況除外），而從國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，近幾月來國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價(jià)格上漲并沒有停止，只不過是上漲幅度減小。因此，從目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況來看，無論是從房地產(chǎn)開發(fā)投資，還是房地產(chǎn)市場資金的流入及價(jià)格上漲，并沒有任何跡象表明國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)多少大的逆轉(zhuǎn)。但是，有一個(gè)事情則是發(fā)生了巨大的變化，即住房的銷售及個(gè)人住房按揭貸款迅速的下降。這可以是目前房地產(chǎn)市場的要害所在。也就是說，如果房地產(chǎn)商生產(chǎn)的大量住房而銷售不出去，那么房地產(chǎn)市場的價(jià)格最好、房地產(chǎn)開發(fā)投資最多、流入房地產(chǎn)的資金最多，這些都枉然。可以說，這是目前房地產(chǎn)開發(fā)最為擔(dān)心的事情。

現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)大量的住房賣不出去了，早些時(shí)候他們鼓吹的房地產(chǎn)市場的“剛性需求”一夜之間消失了。因此，最近不少房地產(chǎn)開發(fā)商在大聲嚷著要政府放松房地產(chǎn)市場銀行信貸政策，特別是要放松房地產(chǎn)市場個(gè)人住房消費(fèi)信貸政策，讓全國人民都來購買房子，讓全國人民都來借銀行的錢來購買房子。也就是說，他們又希望政府放開個(gè)人住房按揭貸款政策，讓一些可以從銀行借錢購買128套住房（2004年的上海）、69套住房（2007年的深圳），然后通過這種購買把國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格炒上天。這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商可以讓自己生產(chǎn)房子銷售出去而把錢落為安，未來市場洪水滔天與他們無關(guān)。

但是，實(shí)際上只要看看這幾年只要個(gè)人購買住房沒有貸款不到的，看看不少人通過銀行貸款購買上百套、幾十套住房，就知道中國個(gè)人住房按揭貸款是如何荒唐，這是任何國家都不可能發(fā)生的事情。在發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家，個(gè)人有錢購買多少住房都不會有人干預(yù)，但是個(gè)人想通過銀行按揭貸款購買幾十套住房、上百套住房則絕無僅有的事情。但是，這種事情在國外市場沒有發(fā)生，中國則出現(xiàn)了，而且這種情況十分普遍。盡管經(jīng)過2007年359號文件對房地產(chǎn)信貸管理政策的調(diào)整，但目前中國個(gè)人住房按揭貸款政策仍然是世界上最為寬松的。這種寬松不僅表現(xiàn)為個(gè)人按揭貸款政府有優(yōu)惠的政策之外，而且也表現(xiàn)為市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)低外（比如許多國家個(gè)人按揭貸款月還款是家庭可支配收入28-35%，而中國則在50%），表現(xiàn)為對這些市場準(zhǔn)入審察不嚴(yán)。特別是國有為主導(dǎo)、治理結(jié)構(gòu)不健全的國內(nèi)商業(yè)銀行在利益短期化的驅(qū)使下為了競爭相應(yīng)業(yè)務(wù)更是會放松相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

盡管目前國內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)及商業(yè)銀行利益短期化嚴(yán)重，但是，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商一看到目前住房銷售不如從前，住房銷售不如2007年房地產(chǎn)火爆炒作，就要求政府來降低個(gè)人住房按揭標(biāo)準(zhǔn)，就要求政府來放松銀行信貸管理政策，而不找其原因，沒有看到中國房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大的變化?？偸窍Ｍ?，如何讓房地產(chǎn)開發(fā)商獲得暴利，而且把整個(gè)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行及購買住房個(gè)人來承擔(dān)。

因?yàn)?，就目前的房地產(chǎn)市場情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商所指的住房“剛性需求”，并非在一夜之間消失，而是在高房價(jià)下根本就沒有存在。舉一個(gè)最簡單的例子，房地產(chǎn)開發(fā)商一直在說，隨著中國城市化，每年有一千萬農(nóng)民要變?yōu)槌鞘芯用?。他們進(jìn)入城市，就需求房子住但是，在高房價(jià)下，居民在城里幾十年的城市居民都沒有能力進(jìn)入高房價(jià)的市場，那么剛剛進(jìn)入城市的農(nóng)民有能力進(jìn)入高價(jià)格的房地產(chǎn)市場嗎？如果是這樣，那么房地產(chǎn)開發(fā)商所指的“剛性需求”也就蕩然無存。不僅如此，目前一些地方的房價(jià)有所調(diào)整，問題并不是沒有居民需要住房，也不是城市住房不消費(fèi)，而且是房價(jià)過高。但是，為什么2007年房價(jià)并沒有阻止國內(nèi)城市居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場？問題就在于房地產(chǎn)投資炒作比重過高。房地產(chǎn)市場一旦進(jìn)入投資炒作市場，加上政府又對房價(jià)擔(dān)保及有便利的銀行金融杠桿和融資的低成，在這樣的條件下，國內(nèi)房價(jià)豈能不炒高？

但是，目前這種情況發(fā)生巨大的，一是房地產(chǎn)市場炒作與投資政府已經(jīng)開始政府在限制，比如購買第二套住房，銀行信貸就無法獲得購買住房的優(yōu)惠政策，反之，還得基本上按市場的價(jià)格來付費(fèi)。二是2007年以來的銀行信貸政策使得房地產(chǎn)投資者融資成本上升，加上目前中國通貨膨脹過高，中國利率處于上升的通道，這自然增加房地產(chǎn)投資者的進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)投資減少時(shí)，那么房地產(chǎn)市場就應(yīng)該是以房地產(chǎn)消費(fèi)為主導(dǎo)。而房地產(chǎn)消費(fèi)的價(jià)格基本會以住房的供求價(jià)格來決定。由于房地產(chǎn)投資與消費(fèi)有巨大的差別，目前房地產(chǎn)開發(fā)商仍然以房地產(chǎn)是投資市場作為定價(jià)參考，但房地產(chǎn)市場是一個(gè)消費(fèi)市場，那么這時(shí)住房銷售自然會下降或減少。

因此，目前房地產(chǎn)市場的問題并非是如何來放松央行貨幣政策的問題，從緊的貨幣政策對目前房地產(chǎn)市場影響不大，而是房地產(chǎn)開發(fā)商仍然以房地產(chǎn)市場是投資市場來定位價(jià)格。這樣的房地產(chǎn)市場價(jià)格定位自然不適應(yīng)房地產(chǎn)消費(fèi)者的定價(jià)取向，住房銷售的下降也就在所難免。因此，目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商能夠所生產(chǎn)的產(chǎn)品購買對象重新定位，并在這種定位的基礎(chǔ)上來調(diào)整房地產(chǎn)市場的價(jià)格，那么目前房地產(chǎn)市場根本就沒有問題。說到底，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的問題，并非是央行從緊的貨幣政策，也不是要放開對個(gè)人住房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，而是要根據(jù)變化的市場環(huán)境對產(chǎn)品重新定價(jià)。房地產(chǎn)市場價(jià)格回歸理性、遏制房地產(chǎn)市場暴利才是化解目前國內(nèi)房地產(chǎn)困境根本之道。

目前房地產(chǎn)開發(fā)商希望政府來改變從緊貨幣政策，特別是要改變房地產(chǎn)市場個(gè)人信貸消費(fèi)的政策，降低個(gè)人購買住房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場的標(biāo)準(zhǔn)。這正好房地產(chǎn)開發(fā)商一直主張相悖。為什么？早些時(shí)候，不少房地產(chǎn)開發(fā)商不是一直在說，如果房地產(chǎn)市場的價(jià)格下跌，那么可能影響國內(nèi)金融安全，特別是影響到國內(nèi)銀行的金融安全?，F(xiàn)在倒好，房地產(chǎn)開發(fā)商為了維護(hù)其暴利，則要政府放松房地產(chǎn)信貸管理，從而使得商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)加大。美國的次貸危機(jī)之所以發(fā)生，不就是在美國納斯達(dá)克股市泡沫破滅之后，政府為了維護(hù)美國經(jīng)濟(jì)繁榮，而放松了對房地產(chǎn)個(gè)人住房按揭貸款進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)，讓許多次級信用消費(fèi)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場。當(dāng)這種風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)過證券化及衍生品化進(jìn)一步放大后，美國次貸危機(jī)也就出現(xiàn)了。可以說，這種次貸危機(jī)所造成的損失，是當(dāng)時(shí)誰沒有想到的。如果中國政府因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場銷售下降而放松本來就不嚴(yán)格的個(gè)人住房按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)，也就是房地產(chǎn)開發(fā)商在通過制造風(fēng)險(xiǎn)來要挾政府及全國人民。在這樣的情況下，政府對房地產(chǎn)市場是如何思考的，這是一個(gè)必須認(rèn)真思考的大問題。

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