美國次貸危機(jī)已經(jīng)讓整個(gè)美國衰退進(jìn)一步加劇。美國官方即將公布的報(bào)告顯示，十月份該國國內(nèi)消費(fèi)指數(shù)跌幅已經(jīng)超過2001年經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期的水平，同時(shí)市場投資銳減，意味著美國經(jīng)濟(jì)衰退可能在未來進(jìn)一步加劇。由于信貸緊縮，消費(fèi)者無錢買樓。根據(jù)對20個(gè)城市所作的調(diào)查顯示，美國房地產(chǎn)業(yè)的景氣指數(shù)正在以歷史罕見的速度下滑，十月份的新樓銷售量更是跌至17年來的最低水平。全美地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，二手樓成交量也出現(xiàn)自2007年九月以來的最大跌幅。

　　美國經(jīng)濟(jì)的衰退對中國經(jīng)濟(jì)的影響怎么也不可低估，中國的各行各業(yè)都受到嚴(yán)重的沖擊，比如東部不少地區(qū)的出口導(dǎo)向企業(yè)破產(chǎn)倒閉，鋼鐵業(yè)全行業(yè)虧損等，在這種背景下，盡管房地產(chǎn)市場的銷售下降，但是看上去還是比其他行業(yè)要好，至少?zèng)]有看到多少房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)倒閉之現(xiàn)象。但是，在房地產(chǎn)銷售迅速下降，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性調(diào)整之際，一些地方政府希望通過各種政策來托住開始下降的房價(jià)。盡管這些政策看上去是為了房地產(chǎn)發(fā)展，實(shí)質(zhì)上都是托起下降的房價(jià)為目的。但是，全球的經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)巨大的調(diào)整，中國的各行各業(yè)都面臨這種調(diào)整巨大的沖擊，房地產(chǎn)市場可幸避嗎？而且中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過近10年快速發(fā)展、價(jià)格快速飚升期，現(xiàn)在進(jìn)行調(diào)整也是自然了。一些地方政府想讓這種調(diào)整不發(fā)生，實(shí)際上是不可能。因?yàn)?，這樣做或是遲后這種調(diào)整，或是把剛剛開始軟著陸的房地產(chǎn)市場的泡沫重新吹起。還好，中國的一些職能部門及商業(yè)銀行對此問題看得十分清楚。比如，建行的《新政細(xì)則》就說明這樣一點(diǎn)。

　　商業(yè)銀行的信貸《新政細(xì)則》遲遲無法出臺，問題就在于各家商業(yè)已經(jīng)看到了美國次貸危機(jī)的根源所在，看到了房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)性，看到了這種房地產(chǎn)泡沫對中國經(jīng)濟(jì)及商業(yè)銀行的發(fā)展不可持續(xù)性，因此，在他們看到，如果在發(fā)展房地產(chǎn)市場及防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，而且不是只強(qiáng)調(diào)短期行為，強(qiáng)調(diào)某個(gè)部門某個(gè)行業(yè)之利益。因此，繼農(nóng)行、光大等銀行公布房貸細(xì)則后，建設(shè)銀行24日公布《新政細(xì)則》。建行稱，將加大對居民購買普通自住房的支持力度，并有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，以支持合理住房消費(fèi)，促進(jìn)擴(kuò)大內(nèi)需、經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。主要措施是：

　　一、惠民安居，大力支持居民購買普通自住房。根據(jù)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)的政策要求，建設(shè)銀行對符合政策新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%，具體根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積是否系普通住房，以及借款人信用記錄、還款能力等因素等區(qū)別確定。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，貸款利率可以給予優(yōu)惠，首付款比例可降低。對居民購買其他類型住房的，將適當(dāng)提高貸款條件。具體操作由各地分行及房貸中心掌握。

　　二、加強(qiáng)管理，有效控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)銀行要求所屬分支機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場形勢的研究，并根據(jù)形勢變化及時(shí)評估貸款風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整政策；對房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大的區(qū)域，以及價(jià)格波動(dòng)較大的住房樓盤項(xiàng)目，適當(dāng)提高首付款比例；同時(shí)要求各行切實(shí)加強(qiáng)貸前調(diào)查，嚴(yán)格審查借款人信用記錄，合理判斷和評價(jià)借款人還款能力，嚴(yán)格落實(shí)面談面簽制度和真實(shí)性調(diào)查，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測與貸后管理，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、區(qū)別對待，實(shí)施區(qū)域化、差別化的住房信貸政策。建設(shè)銀行充分考慮房地產(chǎn)市場的區(qū)域特點(diǎn)，在貸款利率和首付款比例方面給予各地分行一定的自主權(quán)，區(qū)分地域、區(qū)分樓盤、區(qū)分客戶，合理評估貸款風(fēng)險(xiǎn)，制定差別化的貸款政策，不搞一刀切。如根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格走勢、住房樓盤項(xiàng)目情況、客戶信用狀況等因素制定差別化的首付款比例要求，并根據(jù)首付款比例相應(yīng)制定差別化的利率政策；對普通住房標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，參照當(dāng)?shù)卣蛴嘘P(guān)部門對普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行等。

　　此外，對2008年10月27日以前發(fā)放的存量個(gè)人住房貸款，建設(shè)銀行將嚴(yán)格執(zhí)行人民銀行、銀監(jiān)會(huì)的政策要求，并按照原借款合同約定條款及借款人信用記錄等確定是否需要調(diào)整利率浮動(dòng)水平。

　　從建行的《新政細(xì)則》來看，它主要表現(xiàn)了以下幾個(gè)特點(diǎn)，一是房地產(chǎn)信貸新政支持或優(yōu)惠的是個(gè)人自住性住房而不是自住性之外的住房，完全強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)市場的自住性。二是對于自住性住房的信貸政策優(yōu)惠，仍然在放在不同的地區(qū)來對待。因?yàn)?，房地產(chǎn)市場是一個(gè)個(gè)分割的市場，其價(jià)格的波動(dòng)及房地產(chǎn)泡沫的程度各個(gè)地方不同，因此，對于那些早幾年房價(jià)上漲得較快，房價(jià)波動(dòng)大的地方，建行并不會(huì)采取優(yōu)惠政策來托住這個(gè)地方的房地產(chǎn)泡沫，而是要對這些地方的房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)格警惕，并采取適當(dāng)?shù)姆绞絹眍A(yù)測及區(qū)分。因此，從建行的新政細(xì)則來看，早幾年房價(jià)上漲較的一線城市會(huì)成為建行密切關(guān)注的重點(diǎn)。建行的住房信貸投入會(huì)轉(zhuǎn)向二三線城市。這是較有新意的地方。三是正是對房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)密切關(guān)注，因此，早幾年那種虛假性收入證明估計(jì)不容易通過獲得優(yōu)惠信貸?？梢哉f，中國住房按揭貸款個(gè)人收入真實(shí)性證明一要求，許多能力不足者要進(jìn)入這個(gè)市場是不容易。特別是，早幾年誰購買住房，就能夠借到銀行的錢的情況會(huì)減少。比如說，早幾年就有人借款7800萬，購買住房128套。這樣的情況一阻止，房地產(chǎn)泡沫要想重新吹起根本就不可能。四是申請貸款者真實(shí)性收入審查下放到基層分行，以便讓第一線的信貸員掌握更多的真實(shí)情況并做出正確的判斷，這樣做是對的。但是，上一級分行要對此密切監(jiān)督，以防止信貸員的短期行為。特別是要把這些責(zé)任分解到各分行行為的身上。

　　總之，建行的《新政細(xì)則》說明了什么，一是說明了商業(yè)銀行對房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)足夠重視，不是地方政府可以改變的；二是商業(yè)銀行看到房地產(chǎn)民生問題的重要性，因此如何強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行對民生支持都不過分，但是房地產(chǎn)炒作及投機(jī)要拒之門外；三是對房地產(chǎn)民生問題的強(qiáng)調(diào)及風(fēng)險(xiǎn)防止，還在于不同地區(qū)及樓盤要不同的對待；四是金融是房地產(chǎn)的核心，金融支持程度決定了房地產(chǎn)發(fā)展程度。如果商業(yè)銀行不支持房地產(chǎn)炒作與投機(jī)，光靠地方政府來托走房地產(chǎn)泡沫及房地產(chǎn)暴利模式是根本不可能的。所以，房地產(chǎn)市場要得以發(fā)展就得由以投資為主導(dǎo)的發(fā)展模式向以消費(fèi)為主導(dǎo)的模式轉(zhuǎn)變，而這種轉(zhuǎn)變的核心就是房地產(chǎn)價(jià)位全面的理性回歸。

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