愚蠢與無知的暴利房地產商代言人任志強：專業(yè)人士叫你補習稅務常識(附長微博)

　　北京憶通李勁松律師

　　房地產業(yè)大佬任志強的華遠地產應交未交土地增值稅數億元，比動輒幾十億元的地產商來說，相對算少的。但愚蠢與無知狂妄與自大使得任志強無畏地沖出來充當暴利房地產商的代言人。具注冊會計師、注冊稅務師、會計師、律師四師資格的北京憶通律師事務所主任李勁松律師針對 “任八點”即任志強微博發(fā)表的八點理由，提出了下列明確的反駁意見。

　　@任志強 的微博：看完了才知道央視的愚蠢與無知。

　　一、一家集團企業(yè)的合并報表是由全國各地的項目公司的情況匯總的，但稅是在各項目所在地分別交納的，總部所在地的稅務局當然不了解各地的情況了。各地的稅務部門只掌握項目所在地的情況。

　　二、土地增值稅是按項目所在地政府規(guī)定的比例在預售時先預繳，按項目進度和完成的條件進行最終結算的納稅方式。政府的預繳正是無償提前占用企業(yè)流動資金的納稅方式。

　　三、企業(yè)在項目預繳土增稅時就必須預提應交未交的土增稅成本并列入公布的科目中說明這些應交而未交的稅項，但在未達到稅法規(guī)定的結算條件時，可以不交，并不違背稅法。也非拖欠。

　　【哈哈， 看到您這“一、二、三”點，才知道您在稅務專業(yè)常識上的愚蠢與無知!您問問財務總監(jiān)再發(fā)博吧!

　　1、華遠這5、49億元應交未交稅金是按什么計算出的?全是按預征率計算出的嗎?

　　2、任何一個會計都清楚，按預征率計算出來的應交土增稅，可不可以不交?!

　　3、任何一個會計都清楚，不交按預征率計算出來的應交土增稅，違不違背稅法?!

　　4、任何一個會計都清楚，不交按預征率計算出來的應交土增稅，屬不屬于拖欠稅款?!】

　　@任志強 的微博：四、達到結算條件時，項目會重新進行結算，并根據實際結算調整預算情況。有的項目在結算時會提高實際上交的數額，有的則會因預算成本的增加而減少土增稅的交納數額，甚至有可能實際上應交數小于已經預繳的土增稅!因此在稅法中有明確的規(guī)定為"多退少補"。盡管稅務部門從來不退，讓轉沖其他稅。"多退少補"說明，預算中計提的應交未交土增稅科目中的數并非為結算時的實際交稅數。

　　【任志強先生，您這“四”所言有一定道理，但請說明：

　　1、華遠哪幾個房地產項目達到結算條件時，項目重新進行了結算?

　　2、華遠哪幾個項目在結算時提高了實際上交的數額?

　　3、華遠哪幾個項目因預算成本的增加而減少了土增稅的交納數額?

　　4、華遠哪幾個項目實際上土增稅應交數小于華遠已經自行清算繳交的土增稅?】

　　@任志強 的微博：五、一個集團中單獨結算的項目，分別在不同的稅務局管轄下，每個項目的進度不同，必然有大量的項目未達到稅法的結算時間，就必然匯總為一個巨大的應交未交數。但分散到各個項目也許只剩下的是結算的收尾數。

　　【任志強先生這“五”所言，也有一定道理，但亦請您說明：

　　1、華遠集團中各單獨結算的項目，具體有哪幾個項目是“雖達到了85%的自行清算條件且華遠已自行清算出應交未交土增稅金，但尚未達到稅法的多退少補結算時間”?

　　2、華遠匯總的這巨大的應交未交數，是可分散到哪幾個項目?是哪幾個項目的收尾數?】

　　@任志強 的微博：六、不排除項目公司合法利用稅法中的規(guī)定拖延應結算的條件，如將預售的條件結點拖后，大項目分別領取預售證，等待現房或準現房時才開始銷售等。但不違背稅法就行。這只能說是預繳稅后結算的制度結果。企業(yè)會高預提，以減少后期風險。如果尾盤處理或降價則必然減少結算時的實際交稅額。

　　【敬請@任志強 如實說明：

　　截止2012年12月31日，

　　1、華遠地產“已清算土地增值稅的房地產項目”是哪些?

　　2、華遠地產“符合土地增值稅清算條件的房地產項目”是哪些?

　　3、華遠地產“應清算土地增值稅的房地產項目”是哪些?

　　4、華遠地產“可清算土地增值稅的房地產項目”是哪些?

　　5、華遠地產年報中的應交未交土增稅金余額，具體是包括了哪幾個房地產項目的應交未交土增稅金的余額?這幾個房地產項目至2012年底的銷售比例各是多少?】

　　@任志強 的微博：七、確實有的項目可能有已達結算條件而未結算的情況。每個稅務部門都會在完不成稅收增長任務時，深查或催稅，開發(fā)企業(yè)是無法偷僻的。甚至有為完成稅收任務要求企業(yè)超額預繳的。那就必然有在超額完成任務后要求緩結算的，稅務機關適時調整實際收繳時間或與提前高預繳要求交換的。稅務機關不是傻瓜!

　　【哈哈，任志強先生，您這“七”就真的是不打自招了。

　　1、華遠地產有哪些項目是“已達結算條件而未結算”的?這些項目華遠已自行清算出的應交土增稅稅金各是多少億元?

　　2、哪個稅務部門為完成任務曾“非法要求華遠地產超額預繳土增稅金”?

　　3、哪個稅務部門在超額完成任務后曾“非法要求華遠地產緩結算哪些房地產項目的土增稅”?】

　　@任志強 的微博：八、開發(fā)商敢將應交未交土增稅的數據公開，恰恰說明有其未及時上繳的合法、合理性。符合稅法的結算規(guī)定。延期交稅如無合法理由，其換來的利息收入是抵不了罰款的。只有合法才可能利用預繳與實際結算的時間差。尤其是上市公司，更不會為利息而損失股票價值。央視的無知也許給社會會造成更大傷害。

　　【呵呵，我再點評下任志強先生這“八”吧。

　　上市開發(fā)商將歷年應交未交土增稅的數據公開，

　　是由于：

　　1、項目銷售額達85%是已經反映在會計明細帳上的事實，瞞不了年度審計的注冊會計師。

　　2、上市開發(fā)商要將其列入稅前成本，沖減計算企業(yè)所得稅的稅前利潤，少計當年應納企業(yè)所得稅。

　　3、上市開發(fā)商要將其列入稅前成本，沖減當年該給股民的稅后分紅利潤額!

　　4、上市開發(fā)商知道各地的房地產項目都是項目所在地政府部門領導(書記市長等)招商引資的重點保護對象，項目所在地的稅務官員們不會對其嚴格執(zhí)法加征滯納金進行處罰。

　　5、上市開發(fā)商是利潤為王的經濟人，不是活雷鋒也不是國家稅法的守護神。上市開發(fā)商是不會守身如玉不占“這幾乎是無風險的白撿白用的數十億元土增稅款資金數億元白撿白得的利息”便宜。

　　6、上市開發(fā)商是不會誓死反抗“稅務部門為完成任務非法要求房產公司超額預繳土增稅金”。

　　7、上市開發(fā)商更不會誓死反抗“稅務部門在超額完成任務后非法要求房產公司緩交房地產項目的依法本應立即繳納的數十億土增稅”。

　　此外，

　　我也看到了全國房地產經理人聯盟副主席公告所謂“資料”宣稱：

　　“ 2012年房地產銷售6.4 萬億元; 繳納契稅2874億元; 房產稅1372億元; 營業(yè)稅4051億元; 土地增值稅2719億元; 繳稅合計約1.1萬億元; 銀行房貸余額12萬億元; 獲8400億元利息; 土地收入28517億元; 政府和銀行從房地產獲得收入47917億元; 占6.4萬億元收入的75%!”

　　【我現以 @潘石屹 家的《SOHO中國有限公司》為例來令此“資料”謠言不攻自破。

　　1、若全國房地產經理人聯盟副主席公告所謂“資料”所稱“2012年度政府和銀行從房地產獲得收入占房地產銷售收入總額的75%”屬實的話，

　　即是

　　“2012年度政府和銀行從潘石屹家的《SOHO中國有限公司》房地產銷售收入中中所獲得收入，

　　占潘石屹家的《SOHO中國有限公司》2012年度房地產銷售收入總額的75%”。

　　亦即

　　“A、就算潘石屹家的《SOHO中國有限公司》所賣的房子，

　　是不用花一分人工錢請工人建房，

　　也不用花一分才料錢買建筑材料;

　　2012年度《SOHO中國有限公司》的毛利總額，

　　至多也就只能是《SOHO中國有限公司》2012年度房地產銷售收入總額的25%!

　　B、潘石屹家的《SOHO中國有限公司》2012年度的毛利率，

　　絕對不可能超出25%(=100%—75%)”!

　　2、然而，

　　潘石屹家的《SOHO中國有限公司》已經自報 “2012年度《SOHO中國有限公司》的實際毛利率是63、84%”!

　　3、其實，

　　45家上市房地產公司2012年度的平均毛利率為41%。

　　這45家上市房地產公司2012年度的平均毛利率，

　　也比25%高出了16%!!!

　　4、試問：

　　《SOHO中國有限公司》 “2012年度占房地產銷售收入總額63、84%的毛利總額”里，

　　超出25%的另38、84%毛利額，

　　難道是天上掉下來的???!!! 】