最近，國(guó)內(nèi)外對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否崩盤(pán)討論甚多，有贊成的，也有反對(duì)的。至于認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)崩盤(pán)的分析，基本觀點(diǎn)是與曾經(jīng)崩盤(pán)過(guò)的日本、美國(guó)、香港、臺(tái)灣等房地產(chǎn)市場(chǎng)比 較，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與這些市場(chǎng)不同，因此不會(huì)崩盤(pán)。至于認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)崩盤(pán)的理由，就在當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高、泡沫過(guò)大、供求嚴(yán)重失衡、住房空置率過(guò)高等，這個(gè)市場(chǎng) 不可持續(xù)。

    其實(shí)，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在，問(wèn)題如此之大，至于最后的結(jié)果如何已經(jīng)不是太重要了。因?yàn)椋绻€是維持當(dāng)前房地產(chǎn)的性質(zhì)而不轉(zhuǎn)化，那么這個(gè)市場(chǎng)崩盤(pán)是必然，已經(jīng)不是會(huì)不 會(huì)崩盤(pán)的問(wèn)題了?，F(xiàn)在的問(wèn)題是政府如何認(rèn)清當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)之形勢(shì)，采取好的政策讓當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整得以進(jìn)行，并如何讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整的成本或損失降低到 最小程度。

    還有，至于當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)崩盤(pán)？還有另外一層意思。因?yàn)檎f(shuō)一個(gè)市場(chǎng)之“崩盤(pán)”，其實(shí)它是股票市場(chǎng)或投資品市場(chǎng)一個(gè)專門概念。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)市場(chǎng)股民全部被套，沒(méi)有新股民 入場(chǎng)，當(dāng)被套的股民開(kāi)始只知道割肉賣股票，而不肯買股票時(shí)，就會(huì)造成惡性循環(huán)，持續(xù)下跌，最終造成股市關(guān)門，即“崩盤(pán)”。而華爾街對(duì)“崩盤(pán)”通常被定義為單日或數(shù)日累計(jì)跌幅超過(guò) 20%。1987崩盤(pán)時(shí)道指單日暴跌22.6%。1929年連續(xù)兩個(gè)交易日的跌幅分別為12.8%和11.7%。

    既然目前市場(chǎng)上大家都用“崩盤(pán)”這個(gè)概念來(lái)討論中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，這也說(shuō)明了，無(wú)論是就事實(shí)而言，還是就這些討論者的潛意識(shí)來(lái)看，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是一個(gè)投資為主導(dǎo)的 市場(chǎng)。即使有人購(gòu)買住房也會(huì)用居住消費(fèi)，但最后的目標(biāo)還是投資，購(gòu)買住房的目的還是為了賣而獲利。

    既然當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)是一個(gè)投資投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，那么這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格完全是由投資者的預(yù)期來(lái)決定。投資者認(rèn)為住房的價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲，那么投資者就會(huì)涌入這個(gè)市場(chǎng)，住房的價(jià) 格就會(huì)這過(guò)程中越推越高。而投資者的預(yù)期又是當(dāng)時(shí)的金融市場(chǎng)條件，如融資獲得的便利程度、融資成本的高低或利率高低及融資杠桿率的大小，如果金融市場(chǎng)條件都有利于投資者，那么投 資者會(huì)就會(huì)預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上漲而涌入這個(gè)市場(chǎng)。比如2008年底央行對(duì)住房市場(chǎng)融資政策全面寬松，從而也就導(dǎo)致了2009年住房投資者涌入市場(chǎng)，住房銷售暴增、房?jī)r(jià)飚升?？梢哉f(shuō)，十幾年來(lái) 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮、房?jī)r(jià)飚升，就完全得益于金融市場(chǎng)條件有利于住房投資者涌入。如果2003年的121文件落實(shí)、如果2007年359號(hào)文件不被2008年底的寬松貨幣政策所替代。目前中國(guó)房地 產(chǎn)市場(chǎng)是另外一個(gè)面貌。

    既然當(dāng)前中國(guó)的住房市場(chǎng)是一個(gè)以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，是一個(gè)投資者賺錢的工具，只要這個(gè)市場(chǎng)的金融市場(chǎng)不變化，房?jī)r(jià)最高，投資者還是會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)（因?yàn)橥顿Y者對(duì)房?jī)r(jià)不敏感，只要投資 者預(yù)期購(gòu)買之后會(huì)上漲，他們不在乎住房?jī)r(jià)格高低），還是會(huì)把住房?jī)r(jià)格進(jìn)一步推高。但是，一旦金融市場(chǎng)條件變化了，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整很是自然，而這種調(diào)整到一定的深度，市場(chǎng)當(dāng)然 會(huì)崩盤(pán)，只不過(guò)是大崩盤(pán)還是小崩盤(pán)。是區(qū)域性崩盤(pán)還是全國(guó)性崩盤(pán)。而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)上漲十幾年了，最近金融市場(chǎng)條件發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，周期性調(diào)整也就開(kāi)始。而 象溫州、鄂爾多斯等房地產(chǎn)市場(chǎng)小崩盤(pán)早就開(kāi)始了。

    從最近公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年1-6月份，無(wú)論是住房銷售面積還是住宅銷售額都出現(xiàn)同比全面下降，而且下降的幅度都很大。比如住房銷售面積下降了7.8%，住房銷售金額下降9.2%。也就是 說(shuō)，今年以來(lái)，盡管住房市場(chǎng)的價(jià)格變化不大，甚至于有些地方的房?jī)r(jià)還在上升，但是住房銷售已經(jīng)出現(xiàn)了全面萎縮（而這種現(xiàn)象也正好證明了國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)是一個(gè)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，如果 不是這樣住房需求全面減少、供給增加，房?jī)r(jià)下降也是必然，但當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)則不是這樣。需求可能萎縮，房?jī)r(jià)則不跌），房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始。

    而今年以來(lái)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的全面萎縮，并非是房地產(chǎn)政策調(diào)控的結(jié)果，而且是金融市場(chǎng)條件發(fā)生變化使然。因?yàn)?，今年以?lái)，隨著國(guó)內(nèi)利率市場(chǎng)化改革深化、影子銀行治理開(kāi)展及互聯(lián)網(wǎng)金融 爆炸式的增長(zhǎng)、人民幣的貶值等，從而使得國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的條件發(fā)生了巨大的變化，從而使得國(guó)內(nèi)金融體系流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金不僅減少，而且成本全面上升。正如前面所指出的，房地產(chǎn) 是一個(gè)完全的資金密集型產(chǎn)業(yè)，如果流入的資金減少融資成本上升時(shí)，這就意味著這個(gè)市場(chǎng)的金融條件完全逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)已經(jīng)不可持續(xù)了，周期性調(diào)整開(kāi)開(kāi)始。

    但是，面地著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整，地方政府紛紛出臺(tái)救市政策。到第2季底，已有10多個(gè)城市，正式出手采取直接或間接的“救市”政策。比如，廣州、北京、上海等一線城市，房 地產(chǎn)調(diào)控政策開(kāi)始松動(dòng)。南寧、天津、無(wú)錫、海口、溫州等城市，已明確發(fā)文或明確表示，住房“限購(gòu)政策”已經(jīng)做了調(diào)整。除此之外，福建、杭州、長(zhǎng)沙、寧波、沈陽(yáng)、昆明等城市“松綁 限購(gòu)”的市場(chǎng)傳聞?lì)l出等。也就是說(shuō)，面對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整，各地方政府都希望用救市來(lái)阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型及房?jī)r(jià)調(diào)整。

    可以說(shuō)，對(duì)于地方政府托市，就如股市托市一樣，其結(jié)果只能加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤(pán)。因?yàn)椋皇羌热坏胤秸舱J(rèn)可當(dāng)前的住房市場(chǎng)是以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，那么這個(gè)市場(chǎng)的決定性因素是 投資者預(yù)期。而投資者預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)了，政府托市政策是無(wú)法改變這種預(yù)期的，特別是這種預(yù)期完全取決了當(dāng)前的金融市場(chǎng)條件時(shí)，政府的托市政策對(duì)此是無(wú)能為力的。反之，投資者看到政 府救市會(huì)認(rèn)為整個(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增加，更是會(huì)強(qiáng)化預(yù)期逆轉(zhuǎn)，并盡早地退出這個(gè)市場(chǎng)。二是，假定這些托市政策有些許的作用，讓一些投資者進(jìn)入高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)，但是這些托市政策并不能改變現(xiàn) 有的金融市場(chǎng)條件。當(dāng)投資者意識(shí)到自己當(dāng)前進(jìn)入市場(chǎng)是接最后一棒時(shí)，反之會(huì)加快退出市場(chǎng)并可能形成羊群效應(yīng)。這時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，離崩盤(pán)的時(shí)刻也就越來(lái)越近。 所以，地方政府救市只能增加房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有其他效果。

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