城市住房制度必須改革

黃小虎

大約從2003年開始，我國政府幾乎每年都要出臺對城市房價的調(diào)控措施。但是道高一尺魔高一丈，房價在調(diào)控中一路高歌猛進(jìn)，已經(jīng)成為嚴(yán)重的民生問題和社會問題，也成為輿論界和研究界關(guān)注的熱點。

綜合十幾年來各界的研究、分析、建議，影響房價的因素有，城市人口變化引起的需求變化，土地供應(yīng)量，貨幣供應(yīng)量，銀行房貸政策如首付比例、利率、限貸，行業(yè)管理政策如限購、限價、限面積、限身份，此外還有市場管理，稅收管理等等諸多方面。以上這些，基本屬于影響房價的短期因素。

對房價長期走勢起決定作用的因素，是相關(guān)的制度建設(shè)和改革。其中，第一位的是住房制度，其次是土地制度、財稅制度、投融資制度、戶籍制度等等。

多年來政府的調(diào)控，主要圍繞短期因素展開，調(diào)控的效果不佳，房價甚至越調(diào)越高。其原因就在于，沒有針對制度建設(shè)的缺失，深化改革。

2009年之后的幾年間，筆者陸續(xù)發(fā)表《對我國房地產(chǎn)業(yè)的再思考》、《我國城鎮(zhèn)住房制度改革思路的演變》、《解決城市居民住房問題應(yīng)實行“三軌制”》、《關(guān)于保障性住房》等文章，從不同的側(cè)面，分析我國城市住房制度存在的問題，提出改革的建議。本文下面的論述，在很大程度上是重復(fù)過去的觀點，但有新的分析，對有關(guān)方面的批評更加直截了當(dāng)一些。

一、城市住房制度改革歷史回顧

20世紀(jì)80年代，國務(wù)院成立住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組，在組織各界、各地調(diào)研、試點基礎(chǔ)上，探討改革思路，擬定改革方案。經(jīng)過較長時間探討，社會各屆對住房制度改革形成如下共識：需求側(cè)(存量住房)是“租售并舉，提租促售，以售帶租，小步快走”；供給側(cè)(新建住房)則是政府建房，合作社建房，私人建房和開發(fā)商建房并舉。

我理解，租售并舉，是要讓住房買賣市場和租賃市場共同發(fā)展，消費(fèi)者可以根據(jù)市場的租售比價和自己的購買能力，自主選擇住房消費(fèi)方式。政府建房，主要解決最低收入人群的住房保障；住宅合作社作為非盈利經(jīng)濟(jì)組織，是普通工薪階層合作互助解決居住需求的重要渠道；私人建房，主要是小城鎮(zhèn)居民用于自住；開發(fā)商建房，對應(yīng)的是高收入人群或富人階層的居住需求和投資、投機(jī)需求。這些改革思路，在國務(wù)院80年代末和90年代初出臺的住房制度改革方案中，都有所體現(xiàn)。

按照這些思路，當(dāng)時的建設(shè)部開展了積極探索。例如，在煙臺、唐山、蚌埠等城市開展提租促售、租售并舉的改革試點，取得成功經(jīng)驗。例如，在全國探索建立和發(fā)展住宅合作經(jīng)濟(jì)。到90年代初，全國有五千多個住宅合作社，成立了全國性的協(xié)會組織，制定頒發(fā)了規(guī)范的住宅合作社章程；建設(shè)部還出臺了城鎮(zhèn)合作住宅管理辦法，召開了兩次全國性的工作會議。一時間，住宅合作經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出廣闊的發(fā)展前景。

但是，1998年以后全面推行的房改，卻偏離了最初的改革思路。只售不租使住房租賃市場至少沉寂了十幾年，誤導(dǎo)了人們的住房消費(fèi)觀念。住房供應(yīng)方面，政府長時期缺位；私人建房始終沒有得到法律和制度的規(guī)范；曾經(jīng)生機(jī)勃勃、欣欣向榮，受到政府大力支持的住宅合作經(jīng)濟(jì)，突然間偃旗息鼓，了無聲息。結(jié)果，開發(fā)商成了住宅市場的唯一供應(yīng)渠道，沒有任何競爭對手，使其居于市場的制高點，掌握了最終定價權(quán)。由此，才會產(chǎn)生五花八門、無奇不有的各種市場亂象和人間百態(tài)。各種勢力、各類人等，紛紛菌集在開發(fā)商周圍，分享房價大餐。普通購房者則成了砧板上的魚，任人宰割。

需要指出的是，開發(fā)商的自然壟斷地位，并不是開發(fā)商自己爭來的，而是有關(guān)政府部門的制度安排的結(jié)果。任何人只要作了開發(fā)商，在行業(yè)內(nèi)部競爭的巨大壓力下，都必須追求利潤最大化。而普通住宅的利潤水平不應(yīng)該很高，甚至不該有利潤，讓開發(fā)商來負(fù)責(zé)普通人群的住房供應(yīng)，是嚴(yán)重的供需錯配。在巨大的居住性需求和巨大的投資、投機(jī)需求的共同作用下，房價只會一路高漲，失去控制。后來，有關(guān)方面終于認(rèn)識到，解決城市住房問題，政府不能缺位，承擔(dān)起廉租房甚至公租房的建設(shè)供應(yīng)責(zé)任。但是，城市普通收入人群的問題至今仍然沒有得到解決，繼續(xù)讓他們擠在開發(fā)商的供應(yīng)渠道里，只能是給投資、投機(jī)需求做墊底。限購也好去庫存也罷，都不能根本解決他們的住房問題。

土地制度也存在缺陷，一是不允許集體建設(shè)用地進(jìn)入市場，即使符合規(guī)劃，也不能開發(fā)商品房，不讓農(nóng)民的宅基地入市交易，結(jié)果是進(jìn)一步強(qiáng)化了開發(fā)商的自然壟斷地位。二是政府經(jīng)營土地，導(dǎo)致政府過于依賴土地財政和土地金融，依賴循環(huán)往復(fù)不斷征地、賣地。地價高了政府可以多一些收入，但也把房價抬上去了。房價已經(jīng)成了令政府左右為難的頭號難題，一頭是群眾利益，一頭是政府收入，只要現(xiàn)行土地制度不改，這就是一道無解的死題。

總之，現(xiàn)在我國的城市住房市場，是一個沒有充分競爭的市場，開發(fā)商處于自然壟斷地位，這個壟斷地位是現(xiàn)行住房制度和土地制度存在的缺陷所導(dǎo)致的，是規(guī)則本身出了問題。“不審勢即寬嚴(yán)皆誤”，如果不從根本上改革制度，一味在管理的寬嚴(yán)上下功夫，無異于緣木求魚，也是自欺欺人。

二、關(guān)鍵是把房子的居住功能與投資功能區(qū)隔開

一方面，住房作為商品，使用價值是供人居住，屬于耐用消費(fèi)品。消費(fèi)者無論買房還是租房，都是商品交換行為。另一方面，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，由于土地有長期升值的趨勢，因而房子(實質(zhì)是土地)又可以成為投資品，可以投資保值，也可以投機(jī)賺錢。

這樣，住房市場的購買行為就分為兩類，一類是為了消費(fèi)，另一類是為了投資或投機(jī)。社會上的低收入人群(即窮人)和絕大多數(shù)中等收入人群，買房或租房的目的是改善居住條件，更好地從事本職工作。而中等收入人群的高端人士和高收入人群(即富人)，在滿足居住需求之后，還有較多資金，就會考慮再買更多的房子，但目的已不是消費(fèi)，而是投資保值。還有的人自己本沒有多少錢，但頭腦靈活、善于鉆營，能夠從銀行或其他方面借來大量資金，購買大量住宅，轉(zhuǎn)手倒賣賺大錢，這就是投機(jī)了。

顯然，對于社會上不同的購房需求，必須區(qū)別對待，特別是對中低收入人群的消費(fèi)性住房需求，要有專門的制度安排。

西歐、北歐許多國家房價長期穩(wěn)定，最主要的原因，是窮人的住房由政府保障，普通工薪階層的住房，通過參加非盈利的住宅合作社解決。二者合計，約占社會住房供應(yīng)總量的一半。這些房子可以按規(guī)定的程序流轉(zhuǎn)，但卻不允許上市自由交易，即只能用于滿足消費(fèi)者的居住需求，不能成為投資投機(jī)的對象。此外，還有約一半的房子由開發(fā)商提供，并允許投資投機(jī)，讓有錢人可以炒作房子賺錢，同時承擔(dān)相應(yīng)的投資風(fēng)險。這種制度安排，在住房的居住功能與投資功能之間筑了一道“防火墻”，使開發(fā)商不能壟斷全社會的住房供應(yīng)，購房者因此具有較強(qiáng)的議價能力。我國80年代形成的改革思路，很大程度上也是借鑒了這些國家的經(jīng)驗。

目前我國的城市住房制度存在的主要問題，是在指導(dǎo)思想上沒有把廣大勞動群眾的消費(fèi)性居住需求放在首位，客觀上讓少數(shù)投資投機(jī)者的利益裹挾了勞動者的利益。多年來，國內(nèi)有不少學(xué)者如王小強(qiáng)、易憲容等，對此有大量的深入研究和分析。(參見梁曉：《壓房價≠房地產(chǎn)健康發(fā)展》、《得民心者得天下：居者有其屋》；易憲容：《高房價使財富分配機(jī)制嚴(yán)重扭曲》、《房價為何會越調(diào)控越高》)

發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)，投資投機(jī)是題中應(yīng)有之意。但應(yīng)該看到，住房市場里的投資投機(jī)，與實體經(jīng)濟(jì)里的投資有重大區(qū)別。在生產(chǎn)領(lǐng)域中，資金(資本)與勞動力相結(jié)合，可以創(chuàng)造財富、產(chǎn)生新的價值，而在房市里投資投機(jī)，則不會創(chuàng)造任何價值，不過是在買房人之間轉(zhuǎn)移價值而已。

不論任何社會，勞動者都是人口的絕大多數(shù)。他們終日辛勞，掙錢養(yǎng)家，拿出自己的血汗錢買房或租房，目的是改善自己的生活條件，能夠更好地工作，奉獻(xiàn)社會。他們中的體力勞動者(藍(lán)領(lǐng))，基本沒有條件在房市里搞什么投資；有些腦力勞動者(白領(lǐng))雖有條件，但都有自己的事業(yè)和人生追求，也沒有時間和精力在房市里倒買倒賣瞎折騰?？傊?，廣大勞動者買房是為了消費(fèi)，而不是投資。這樣，如何保證勞動者住房的消費(fèi)屬性，就成了住房制度設(shè)計必須考慮的問題，這也是政府不可推卸的責(zé)任。

我國現(xiàn)行住房制度的一個顯著特征，是讓中等收入人群的消費(fèi)性需求，與少數(shù)有錢人的投資投機(jī)需求混在一起，到開發(fā)商的市場上競爭。投資投機(jī)需求的行為特點是為賣而買，不管價格高低，只要房價看漲就敢于出手，在倒買倒賣之間，不斷推高房價。而消費(fèi)性需求的行為特點則是買漲不買跌，房價看跌時猶豫不決怕吃虧，房價看漲時唯恐再漲，為了圓住房夢，想方設(shè)法四處籌錢也要買。買下的房子很可能是投資投機(jī)者之前在低價位時的斬獲，房市里的所謂窮人補(bǔ)貼富人，就是這樣發(fā)生的。

在這個問題上，開發(fā)商與投資投機(jī)者的利益完全一致，投資投機(jī)活動抬升了房價，開發(fā)商就能大發(fā)利市。開發(fā)商采用捂盤惜售，雇傭房托，傳播虛假信息等手段讓房價走高，投資投機(jī)客就可以繼續(xù)穩(wěn)賺不賠。他們共同合作了十幾年，使中國城市的房價居高不下，尤其是在一、二線城市，包括大多數(shù)白領(lǐng)在內(nèi)的工薪階層已經(jīng)沒有能力買房了，買了房的也要作一輩子房奴。事實充分表明，要解決普通老百姓的住有所居問題，就必須改革住房制度，讓相關(guān)的房子只是耐用消費(fèi)品，而不能成為投資品。

這里邊恐怕還有一個理論性或觀念性的問題，需要澄清，即如何看待房子的產(chǎn)權(quán)?，F(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論認(rèn)為產(chǎn)權(quán)是一組權(quán)利束，包括所有權(quán)、使用權(quán)，及其分解出的許多對資源進(jìn)行配置的權(quán)利。在市場經(jīng)濟(jì)中，這些權(quán)利都受法律保護(hù)。具體到住房，所有權(quán)是產(chǎn)權(quán)，租賃權(quán)是產(chǎn)權(quán)，合作社住宅的排他性使用權(quán)也是產(chǎn)權(quán)，這些權(quán)利雖然有很大區(qū)別，但都可以保障權(quán)利人住有所居。例如，西方發(fā)達(dá)國家的住房自有率，少的百分之四、五十，多的百分之六、七十(個別國家達(dá)80%)，這些自有住房中，就包括消費(fèi)者參加合作社后，購買的不能上市交易的住房。此外，還有很多人靠租房解決居住問題。

我國1998年房改以后，相關(guān)部門對產(chǎn)權(quán)理論的理解不夠全面。例如，針對中低收入人群推出經(jīng)濟(jì)適用房，政府在土地供應(yīng)、稅收等方面優(yōu)惠力度很大，按道理不允許上市才能保證房子的居住功能不產(chǎn)生異化。但政策卻規(guī)定，五年以后允許上市。這一來，經(jīng)濟(jì)適用房就與商品房一樣成為投資投機(jī)的對象，由此產(chǎn)生一系列亂象，違背初衷，終歸失敗。后來推出的公租房，仍然提出五年以后可以買斷上市。筆者斷言，按此實施下去，公租房也會產(chǎn)生異化。再后來又推出共有產(chǎn)權(quán)房，依然是終將允許上市。這些一以貫之的思路表明，有關(guān)政府部門對產(chǎn)權(quán)理論的認(rèn)識存在誤區(qū)，片面強(qiáng)調(diào)住房的所有權(quán)，而不注重保護(hù)住房的使用權(quán)、租賃權(quán)等其他權(quán)利。

廣大工薪階層買房的目的是為了住，而不是為了賣，多數(shù)家庭在相當(dāng)長的時間里，只可能擁有一套住房，期間的房價高了還是低了，對他們沒有任何實際意義。就是說有沒有所有權(quán)，對他們并不重要，重要的是居住權(quán)必須得到保護(hù)。我國現(xiàn)行住房制度片面強(qiáng)調(diào)住房的所有權(quán)，結(jié)果是突顯了房子的投資功能，房價越炒越高，老百姓買不起，使他們的居住權(quán)受到嚴(yán)重侵害。

從事投資投機(jī)活動的人，也包括開發(fā)商，只要資金來源正當(dāng)，不偷稅漏稅，不搞權(quán)錢交易，不違法亂紀(jì)，就不能讓他們對高房價承擔(dān)責(zé)任。應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的是相關(guān)政府部門的制度設(shè)計存在缺陷，使投資投機(jī)失去根本制約。實際上，一旦房價失控，投機(jī)商、開發(fā)商甚至各類房產(chǎn)中介，在暴利驅(qū)使下，必然會產(chǎn)生各種違法活動。這時，政府就會出臺短期調(diào)控措施，調(diào)控可能暫時抑制房價上漲，但也會打壓老百姓的住房需求，甚至傷及整體經(jīng)濟(jì)，因此難以持久。只要稍有放松，投資投機(jī)又會卷土重來，房價又會高漲。如此循環(huán)往復(fù)，陷入惡性循環(huán)，這恐怕是我國城市住房市場的真實寫照。要擺脫這樣的尷尬局面，唯一的出路是按照把居住功能與投資功能區(qū)隔開的思路，深化住房制度改革。

三、對城市住房制度深化改革的設(shè)想

國家有關(guān)部門負(fù)責(zé)人曾經(jīng)宣稱，解決城市住房問題的基本思路是“市場加保障”(趙沛楠：《加快建設(shè)保障性安居工程多渠道解決住房困難家庭的住房問題，專訪住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長侯淅珉》)。我認(rèn)為，這個思路不能算錯，但失之籠統(tǒng)。

在“市場加保障”的框架下，可以有很多不同的具體模式。例如，新加坡模式是85%的人住政府提供的房屋，15%的人通過市場購買高檔住宅；又例如，美國模式是除了保障房外，政府財政支持“房利美”、“房的美”等，向特定收入人群提供信貸支持，這里既是市場，又帶有某種保障的成分；再例如，歐洲特別是北歐國家，除了向低收入人群提供保障房，還鼓勵中等收入人群加入合作社建房，在信貸、稅收、土地等方面給予不同程度的優(yōu)惠，也是既是市場，又有保障的成分在里邊。盡管以上各國模式具體做法不同，但其基本精神卻是一致的：把自住性、消費(fèi)性住房市場與投資、投機(jī)性住房市場區(qū)隔開來，或者說是把低、中、高檔住房區(qū)隔開來，對不同收入人群實行不同的住房政策。我國現(xiàn)行住房制度，也可以算是“市場加保障”，但顯然與上述模式有根本區(qū)別。

改革中國的城市住房制度，要從中國的實際出發(fā)，而不能簡單地照搬外國做法。新加坡模式雖然好，但我國現(xiàn)在的財力難以承受。美國模式似乎保障力度不夠。比較起來，北歐模式更值得借鑒，但具體的保障扶持力度，也不能照搬。低起步，隨著經(jīng)濟(jì)實力和政府財力的增加，逐步加大保障力度，可能更現(xiàn)實一些。在統(tǒng)一的思路下，各個城市的具體做法也不宜“一刀切”。

具體設(shè)想如下。

1、最低收入人群即窮人，由政府提供廉租房。住廉租房的人沒有所有權(quán)，但居住權(quán)受法律保護(hù)。其實，廉租房也有一定的市場性，因為要交納租金。按照市場交換原則，租金水平不宜低于準(zhǔn)成本(折舊加維修)，以便政府的投資經(jīng)過較長時間還是可以收回，投入再生產(chǎn)。但按社會公平原則，租金水平又不宜高于租戶月收入的30%。這是一個需要在對租戶收入水平調(diào)查清楚基礎(chǔ)上，左右權(quán)衡的問題。

不同的城市，最低收入人群占人口的比重，有的高一些，有的低一些，應(yīng)從實際出發(fā)確定供應(yīng)廉租房的人口比例。筆者認(rèn)為，全社會平均，這個比例宜控制在10%左右。高了，政府財政不堪負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)在地方政府不僅要建廉租房，還要負(fù)責(zé)建公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等，為了完成任務(wù)，普遍向市場融資。但從市場籌錢，盈利或還本付息的壓力很大，這也是各地方允許保障房五年后上市的一個現(xiàn)實原因。為了避免保障房的居住功能發(fā)生異化，建議政府只管到廉租房。管太多了不僅財政無力負(fù)擔(dān)，前期的融資、建設(shè)，后期的準(zhǔn)入、退出、收取房租、維修等工作量很大，容易滋生機(jī)構(gòu)臃腫、人浮于事、尋租腐敗等問題，不利于精兵簡政。

2、把大多數(shù)中等收入人群的購買力，從開發(fā)商的渠道里分離出來，發(fā)展各類可以居住使用、可以繼承，但是不能上市自由交易的住房，從制度上保證普通百姓的消費(fèi)性住房，不得成為投資投機(jī)的對象。這一類住房，政府在土地、稅收、信貸等方面，給予適當(dāng)優(yōu)惠，可以說既是市場又有一定程度的政府保障。

其中，大力發(fā)展住宅合作經(jīng)濟(jì)，是比較好的選擇。住宅合作社是非盈利經(jīng)濟(jì)組織，所建的房子，沒有所謂的開發(fā)商利潤，即便政府不給任何優(yōu)惠和扶持，價格也會控制在建安、土地、稅費(fèi)、資金利息等成本范圍區(qū)間。以我國目前的經(jīng)濟(jì)實力，政府恐難以給合作社直接的資金支持，但在土地供應(yīng)和稅費(fèi)等方面，還是可以給予優(yōu)惠政策。合作社建房還有一個好處是適應(yīng)范圍廣，中等收入群體中收入較高的人，參與建標(biāo)準(zhǔn)高一些、面積大一些的房子，收入低的人，建檔次低一點、面積小一點的房子?？梢宰龅桨葱瓒ü?，不會產(chǎn)生開發(fā)商普遍存在的閑置浪費(fèi)現(xiàn)象(參見《中國城鎮(zhèn)住房空置率狀況及住房市場發(fā)展趨勢發(fā)布》；《北京380多萬房主失聯(lián)，上海10%的房子是空的，中國究竟有多少空房》)。

此外，在一定時期內(nèi)，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房，共有產(chǎn)權(quán)房，限價商品房等，還可以繼續(xù)存在，但必須把允許上市的規(guī)定改為不允許上市。只要符合規(guī)劃，允許集體經(jīng)濟(jì)組織在集體土地上，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房、限價房以及公共租賃房等。在縣城以下的小城鎮(zhèn)，還應(yīng)允許小城鎮(zhèn)居民按一戶一宅原則，自建住房。政府則不再投資共有產(chǎn)權(quán)房和公共租賃房。

3、年收入在數(shù)百萬以上的富人在全國人口所占比例，大概不會超過5%。但他們主要居住在城市，因而占城市人口的比例會高一些，可以粗略估計為10%，一、二線城市的比例會更高。此外，中產(chǎn)階級中的高級白領(lǐng)收入也比較可觀，身家數(shù)千萬的已為數(shù)很多。他們也有條件像富人一樣，購買高檔商品房，并且有余力再買房子投資保值。這部分人占城市人口的比例，有可能達(dá)到20%。按以上估算，二者占城市人口30%左右，他們是開發(fā)商的主要服務(wù)對象，或者說開發(fā)商主要為這兩部分人蓋房子。

如此算下來，10%的最低收入人群靠政府，30%的高收入人群靠開發(fā)商，還有約60%的人，購買不能自由交易的消費(fèi)性住房，或者租房解決居住問題。誠然，城市的原戶籍居民大部分已有了住房，但考慮新增的城市人口、流動人口特別是農(nóng)民工等因素，基本格局恐怕不會根本改變。

以上城市住房制度改革的設(shè)想，實際是對80年代末90年代初形成的改革思路的回歸。若干年前，有人把現(xiàn)行住房制度概括為“雙軌制”(即商品房+保障房)。針對這個說法，我提出“雙軌制”不能從根本上解決城鎮(zhèn)居民的住有所居問題，應(yīng)該實行“三軌制”，增加一個以合作社住房為主的既是市場又有保障軌。七、八年過去，發(fā)展住宅合作經(jīng)濟(jì)始終未受到應(yīng)有的重視，因此仍有必要深入研究探討。

四、住宅合作經(jīng)濟(jì)有廣闊的發(fā)展前景

首先，有充分的理論根據(jù)。

如本文第二部分所述，房屋的居住使用權(quán)，也屬于財產(chǎn)權(quán)，是一項可以保障勞動者住有所居的重要產(chǎn)權(quán)。合作社住房不能上市交易，是為了防止投資投機(jī)活動使住房的使用功能發(fā)生變異，侵犯勞動群眾的基本權(quán)利。此外，合作社住房的建造、分配、使用，也都遵循商品交換原則，住宅合作經(jīng)濟(jì)是市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，而且更能體現(xiàn)公平、公正的社會主義原則。

我國已故著名馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)家蘇星同志，早在50年代就開始調(diào)查城市住房問題，于1957年發(fā)表《論房租和住宅問題》一文，論述住宅作為耐用消費(fèi)品的商品屬性，分析當(dāng)時房屋建造、分配、使用存在的違背價值規(guī)律的問題，提出相應(yīng)政策建議。從那時開始，他在研究我國社會主義許多重大經(jīng)濟(jì)理論問題的同時，把城市住房這樣一個比較具體的問題，也列為自己的研究專題，長期關(guān)注。改革開放以后，他陸續(xù)發(fā)表近十部論文和專著，闡述城市住房制度改革問題。在1987年出版的《我國城市住宅問題》一書中，他提出“發(fā)展城市住宅的多種所有制結(jié)構(gòu)”，包括大力發(fā)展住宅合作經(jīng)濟(jì)和私人建房、公私合作建房等。1998年初，他又發(fā)表《合作住宅事業(yè)前景廣闊》一文，肯定當(dāng)時國內(nèi)住宅合作社試點取得的成績，分析了發(fā)展住宅合作社有六大好處，及需要研究的問題，期望取得更大的發(fā)展。2002年，學(xué)習(xí)出版社編輯出版《蘇星自選集》，書中收入關(guān)于住房制度改革的文章僅有三篇，其中就包括這一篇，可見他對發(fā)展住宅合作事業(yè)的高度重視。

其次，有長期的經(jīng)驗積累。

早在19世紀(jì)40年代和50年代，英國、丹麥就有了住宅合作社興起，后來在西歐、北歐各國及美、日等其他西方國家陸續(xù)發(fā)展，當(dāng)年的蘇聯(lián)、東歐等社會主義國家，也采用這種形式，解決居民的住房問題，至今已有近二百年歷史。

20世紀(jì)80年代，瑞典國家聯(lián)合儲蓄銀行和住房聯(lián)盟，聯(lián)合了三千多家住房合作社，每年提供的住房占全國新增房源的25%以上。加上其他沒有加入該聯(lián)盟的合作社的房源，合作住房約占全部住房供應(yīng)量的40%；德國有兩千多家住房合作社，提供的住房占住房總量31%；英國的住房合作社，也提供30%的房源；西班牙有1.1萬個住房合作社，提供25%的房源；原蘇聯(lián)有住房建筑合作社近三萬個，每年提供的住房約占總量的6%；原社會主義波蘭的合作社建房，約占城市公有住房的60%；原捷克斯洛伐克約占40%，等等。

按照國際通行的住宅合作社章程，建房資金一般由社員認(rèn)股三分之一，國家資助三分之一，銀行長期低息貸款三分之一。社員入社后必須參加住房儲蓄，每月從工資中拿出一定比例，存入有關(guān)銀行。存入一定限度，即有資格從銀行貸款，向合作社買房或租房。政府還在土地供應(yīng)、稅收、建材供應(yīng)等方面給予優(yōu)惠。具體做法和優(yōu)惠力度，各國不盡相同。例如，英國合作社購買私人土地所需資金，由政府提供無息貸款，并對合作住房免稅，這兩項優(yōu)惠合起來相當(dāng)于房價的約20%。合作社購買的土地產(chǎn)權(quán)歸合作社所有，亦稱公有土地，實際上最終優(yōu)惠給了合作社社員。德國政府的優(yōu)惠措施，一是提供低息或無息貸款，額度通常占建房費(fèi)用的60%~70%，有的甚至高達(dá)90%，貸款期限一般為20年左右；二是由政府出面給予貸款擔(dān)保；三是提供價格合理的土地；四是減免稅收，對所得稅、財產(chǎn)稅、土地轉(zhuǎn)移稅和交易稅等，均給予減免和優(yōu)惠；五是補(bǔ)貼住房租金，合作社住房如用于向社員出租，政府在必要時可補(bǔ)貼部分租金，使房租降低到社員能夠負(fù)擔(dān)的水平。在日本，住宅合作社被稱為“勤勞者住房協(xié)會”，國家頒布《勤勞者住房協(xié)會法》，明確規(guī)定日本的工人銀行(勞動金庫)、住房銀行(住宅金融公庫)對住房合作社承擔(dān)融資義務(wù)。社員的購房資金，20%為個人住房儲蓄，80%為銀行貸款，貸款利息3%，還款期限35年。政府還在稅收方面給予各種優(yōu)惠政策，包括免除法人稅、注冊稅、印花稅，以及與土地相關(guān)的稅收。另外，住房合作社的土地60%來源于國有土地，以較低的價格供應(yīng)給合作社。

我國20世紀(jì)80年代后期和90年代前期，開展住宅合作社試點，也取得可喜成績，積累了一定經(jīng)驗。如蘇星同志1998年發(fā)表的文章所說：“截至1996年9月，住宅合作社已發(fā)展到五千多個，普及到20多個省市。從建設(shè)規(guī)?？?，已從零星插建，發(fā)展為具有一定規(guī)模的合作住宅小區(qū)。天津市薊縣、寶坻縣住宅合作社，云南省昆明市住宅合作社，北京市大興縣新興住宅合作社等，都建設(shè)了十萬平方米以上合作住宅小區(qū)。合作建房受到了城鎮(zhèn)居民，特別是中低收入居民的歡迎，被譽(yù)為‘民心工程’”?？上У氖?，1998年底推出的房改，把十幾年住宅合作試點取得的成績，一風(fēng)吹個無影無蹤。有關(guān)部門對此再也不提，不禁令人扼腕唏噓。

第三，有成熟、規(guī)范的管理制度。

加入住宅合作社的社員人數(shù)，幾十人，上百人，上千人甚至上萬人，各國一般不設(shè)上限。合作社實行民主集中制，社員大會或代表大會是最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，聽取理事會、監(jiān)事會的工作報告，決定大政方針并選舉產(chǎn)生理事會、監(jiān)事會成員。理事會負(fù)責(zé)日常經(jīng)營管理，包括住房的選址、設(shè)計、建造、分配、物業(yè)管理，及有關(guān)專業(yè)人員和管理人員的選聘、任用等等，監(jiān)事會負(fù)責(zé)監(jiān)督理事會的工作是否合法依規(guī)，是否符合社員大會或代表大會的決定。

在住房的選址、設(shè)計、建造環(huán)節(jié)，住宅合作社的經(jīng)營活動與開發(fā)商相似。但建好的房子不向社會出售，而是遵照事先定好的合約，按成本價格(含管理人員和專業(yè)人員的工資)將住房的排他性使用權(quán)，出租或出售給社員，不賺取任何利潤，并且承擔(dān)物業(yè)的日常管理和維修。社員因各種原因需要遷徙或放棄居住，由合作社按折舊價回購，再出售或出租給其他社員居住。可見，合作社的經(jīng)營活動的目的，是為了保護(hù)社員即普通勞動者的居住權(quán)利，而開發(fā)商則不承擔(dān)這樣的義務(wù)，二者的性質(zhì)根本不同。

住房合作社作為非盈利經(jīng)濟(jì)組織，具有法人資質(zhì)，在政府監(jiān)管下，依法經(jīng)營，自負(fù)盈虧，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這與自然人之間的集資建房或合作建房，也有根本性區(qū)別。自然人集資合作，一旦經(jīng)營失誤，或發(fā)生虧損，或出現(xiàn)糾紛，或違法亂紀(jì)，很難界定和追究責(zé)任，政府幾乎無法有效管理。自然人集資合作，即使成功了，出資人擁有房子的所有權(quán)，可以上市交易，難免最終成為投資投機(jī)的對象。這也是一個很大的不同。

住宅合作經(jīng)濟(jì)有了較大發(fā)展的國家，都在中央(聯(lián)邦)、省(州)、市層面成立了合作住房聯(lián)盟或協(xié)會，作為行業(yè)自律組織，研究制定統(tǒng)一的規(guī)章制度，協(xié)調(diào)合作社之間的關(guān)系，提供法律、技術(shù)咨詢，開展業(yè)務(wù)交流和培訓(xùn)，編印刊物，開展宣傳等等，協(xié)助政府對行業(yè)進(jìn)行管理。

第四，有深厚的群眾基礎(chǔ)，廣闊的市場需求。

面對高聳入云的房價，消費(fèi)者做出許多無奈的選擇。有人在網(wǎng)上發(fā)起不買房運(yùn)動，不少人響應(yīng)，盡管不會有什么結(jié)果，卻廣受民眾同情。更有人受國外住房合作社啟發(fā)，自發(fā)地開展集資合作建房。由于國內(nèi)相關(guān)法律和制度缺失，人們不能建立具有法人資質(zhì)的合作社，只能是自然人之間的集資合作。沒有法人地位，也就得不到政府以及銀行等的任何支持。僅憑烏合之眾拼湊的資金，與強(qiáng)大的開發(fā)商們開展競爭，僅在土地取得環(huán)節(jié)，就已是必敗無疑。盡管鮮有成功的案例，盡管前途暗淡、希望渺茫，但近十幾年間，合作建房運(yùn)動可以說是此伏彼起，前仆后繼，遍及全國。北京、上海、天津、廣州、深圳、武漢、沈陽、杭州、溫州……，幾乎所有一、二線城市，都有人為此不懈努力。北京的于凌罡、溫州的趙智強(qiáng)、沈陽的吳卓、天津的劉革學(xué)、深圳的林立人、廣州的魏琨等，就是其中有代表性的人物。

他們頗為蒼涼，近乎悲壯的努力表明，廣大勞動群眾對現(xiàn)行住房制度十分不滿，對于改革住房制度，發(fā)展住宅合作經(jīng)濟(jì)充滿期待。如果我們早日推出這項改革，不僅會獲得群眾擁護(hù)，而且能聚集大量資金，為房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)，開辟一條新的康莊大道，帶動建筑業(yè)、建材業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。大量普通工薪階層的購買力，從開發(fā)商的渠道分離出來，也可以使商品房市場里的過度投資投機(jī)受到抑制，起到釜底抽薪的作用。

總之，住宅合作經(jīng)濟(jì)有廣闊的發(fā)展前景。不僅可以縮小貧富差距，使人民群眾有更多的獲得感，而且符合中央關(guān)于加大供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革力度的精神，有助于推動整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

我國改革已進(jìn)入深水區(qū)，各方面的改革互相交錯、牽制，往往是牽一發(fā)而動全身。比較起來，住房制度改革所受牽制相對較小。例如發(fā)展住宅合作經(jīng)濟(jì)，不需要對現(xiàn)行法律做根本性修改，只需增加新的法律規(guī)定即可。沒有增加之前，可提請人大授權(quán)開展試點。這項改革一旦推出，土地制度、財稅制度、投融資制度、金融制度等，都會相應(yīng)跟進(jìn)，做出調(diào)整。住房制度改革可以為推動全面改革，做出積極貢獻(xiàn)。

現(xiàn)行城市住房制度必須改革，也能夠改革，這就是本文的結(jié)論。