為什么中介哄搶租賃房源，因?yàn)樨湺径紱]它來錢快

紫竹張先生

這幾天，原我愛我家副總裁胡景暉炮轟自如、蛋殼等長租公寓運(yùn)營商以高出市場(chǎng)價(jià)20%-40%的價(jià)格爭搶房源的言論引爆網(wǎng)絡(luò)，掀起全社會(huì)對(duì)房租上漲的大討論，人們紛紛感嘆，這幫中介太有錢了，完全是不計(jì)成本的擴(kuò)張，燒錢換市場(chǎng)。

但是很少有人知道，這些人的錢是哪來的，其奧秘就隱藏在胡景暉在媒體發(fā)布會(huì)的一句話上，“我說了長租公寓爆倉，一定比P2P暴雷更厲害，這個(gè)一點(diǎn)也沒錯(cuò)。”

很多人納悶了，中介就是中介，哪怕盤下了很多房源他也是中介，房子租不出去頂多虧點(diǎn)錢唄，實(shí)在抗不下去大不了付個(gè)違約金，不計(jì)代價(jià)擴(kuò)張有可能會(huì)虧錢，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不到爆倉。爆倉和暴雷是有嚴(yán)格定義的，指的是原本繁花似錦的形勢(shì)，一夜之間突然全部歸零，這才能叫爆倉，如果是慢慢虧下去的，那是不能使用這個(gè)詞匯的，比如中國的實(shí)體制造業(yè)，你可以說他虧損，但是不能說他爆倉。

所以，中介生意在任何時(shí)候都和爆倉是聯(lián)系不上的，P2P那種一夜垮臺(tái)的事情和中介是無關(guān)的，畢竟一個(gè)是玩金融的，一個(gè)是玩服務(wù)的。那么是胡景暉專業(yè)知識(shí)不足，表達(dá)錯(cuò)誤嗎？不是的，胡景暉的表達(dá)完全正確。

從目前的種種跡象看，這些長租公寓涉嫌利用法律盲區(qū)侵犯租客和房東的權(quán)益，以空手套白狼的形式套取大量貸款資金用于自身發(fā)展，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給房東和租客以及全社會(huì)，而把所有的利益留給自己。這些長租公寓，真的可能一夜爆倉，從而引發(fā)劇烈的社會(huì)動(dòng)蕩。

1中介是如何空手套白狼的

首先給大家介紹一下中介空手套白狼的玩法，按照正常的交易流程，中介只負(fù)責(zé)房東和房客之間的信息撮合，所有的租金，是由房客交給房東的，中介只負(fù)責(zé)拿他的中介費(fèi)而已。

按這個(gè)玩法，市場(chǎng)很健康，所有人都賺一點(diǎn)小錢，但是有些中介并不滿足與這一點(diǎn)，動(dòng)起了歪腦子，想賺大錢，采用什么方式呢，就是侵吞租客的租金。

看到這里你可能納悶了，租客哪來的租金給你侵吞，下面，我給大家詳細(xì)講一講中介的套路：

首先，中介和房東聯(lián)系，承諾包租，錢由中介按月支付，房東一聽好事啊，收租是個(gè)麻煩活，由中介統(tǒng)一包辦放心多了，這就是長租公寓的前身，中介代管的租賃房源，而現(xiàn)在的長租公寓，實(shí)際上也是這么個(gè)玩法。

然后，中介和租客聯(lián)系，號(hào)稱押一付一甚至押0付一來吸引客源，只需要一點(diǎn)服務(wù)費(fèi)就可以，通過種種誘導(dǎo)讓你簽了合同后，你突然發(fā)現(xiàn)，你和一家XX金融公司產(chǎn)生了聯(lián)系，每個(gè)月的租金不是打給房東的，甚至也不是打給中介的，而是需要打給這家金融公司的，然后你的服務(wù)費(fèi)，也是交給這家金融公司的。

這是為什么呢，原來中介誘導(dǎo)你簽下的，是一份貸款合同，你以個(gè)人信用做承諾，通過綁定身份證和銀行卡獲得了金融公司一年的租金貸款，金融公司一次性把你12個(gè)月的租金全部打給了中介，然后你一個(gè)月一個(gè)月慢慢的還給銀行錢，同時(shí)還要支付5.8%的“服務(wù)費(fèi)”。

這個(gè)時(shí)候，你欠下了金融公司12個(gè)月租金，然后一個(gè)月一個(gè)月的還，你和金融公司構(gòu)成借貸關(guān)系，這是你自己簽字的。那么中介拿了你的貸款之后有沒有全部給房東呢，沒有，中介一般是按季度付給房東租金，也就是三個(gè)月一次付給房東，其他的錢全部扣在自己手里。

2租金貸模式隱藏的巨大風(fēng)險(xiǎn)

看到這里，相信吃瓜群眾們已經(jīng)看出不對(duì)勁了，中介憑空手里突然多了巨額的資金，關(guān)于這筆錢怎么用，那只能靠中介的自我良知了，這里沒有任何政府監(jiān)管，和共享單車的押金一樣，屬于監(jiān)管盲區(qū)，但是金額要大的多。

每一個(gè)租戶，就算月租2000，也要向金融公司貸款二三萬，如果要整租，則高達(dá)七八萬，這些貸款大部分都扣留在中介的手里。而租戶的規(guī)模則非常龐大，僅僅北京城，鏈家的自如2個(gè)月內(nèi)就能推出8萬套房源，那么他一年能推出多少，全國累計(jì)呢？僅僅這一家公司，全國至少也是百萬級(jí)別規(guī)模的租戶數(shù)量。

更可怕的是，這個(gè)資金是可以裂變擴(kuò)張的，中介利用租客的信用向銀行套取了12個(gè)月的租金，然后只支付給房東3個(gè)月，扣在手里9個(gè)月的錢，他用這些錢，可以再發(fā)展3個(gè)新房東，即便價(jià)格高一點(diǎn)，虧一點(diǎn)錢也無所謂，等市場(chǎng)全部占領(lǐng)了，都是可以賺回來的。

換句話說，他每扣下一個(gè)租客的錢，就能發(fā)展出3個(gè)新下線，而這3個(gè)新下線的錢全部扣下，可以再發(fā)展出9個(gè)新下線，于是規(guī)模就像滾雪球一樣發(fā)展起來了，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模就有新錢入賬，而入賬的新錢可以拿出來繼續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，這就是今年各大中介瘋狂抬價(jià)爭搶房源的原因，因?yàn)檫@是一個(gè)無本套利的買賣，非常類似于P2P，當(dāng)年P(guān)2P處于擴(kuò)張期的時(shí)候，也是瘋狂砸錢到處爭搶客源，只要有源源不斷的新客戶進(jìn)場(chǎng)，P2P則永遠(yuǎn)輝煌。

而一個(gè)P2P用戶的投資額，其實(shí)平均也就幾萬元而已，這這種空手套白狼竊走租客貸款資金用于自身發(fā)展的行為，其實(shí)就是換一種模式的P2P，而且所有資金，用于自融，一旦資金鏈斷裂，則瞬間歸零，這的確就是崩盤，用爆倉或者暴雷這個(gè)金融機(jī)構(gòu)的術(shù)語來形容長租公寓的這種融資模式，非常恰當(dāng)，因?yàn)樗锩娴腻X都不是自己的錢，甚至也不是投資機(jī)構(gòu)的錢，而是從租客那里騙來的錢。

所以很多長租公寓對(duì)媒體吐苦水說自己不賺錢，只是為了搶市場(chǎng)，當(dāng)然這樣了，P2P當(dāng)年虧損都能繼續(xù)干下去，何況長租公寓。每多一套房源，就代表一筆新款項(xiàng)入賬，所以擴(kuò)張市場(chǎng)規(guī)模，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比當(dāng)下是否賺錢要重要。按這個(gè)節(jié)奏發(fā)展下去，當(dāng)長租公寓占領(lǐng)了城市的每一個(gè)角落之后，他才會(huì)停止擴(kuò)張，沒有新房源可套取現(xiàn)金的時(shí)候，大清算才會(huì)來臨。

如果自己賭贏了，那么一切收益歸自己，如果賭輸了，則全社會(huì)來負(fù)擔(dān)這個(gè)損失。

3一旦風(fēng)險(xiǎn)暴露，會(huì)有什么后果

那么我們現(xiàn)在要考慮下，一旦風(fēng)險(xiǎn)暴露會(huì)有什么后果呢？當(dāng)租房市場(chǎng)處于上行期的時(shí)候，中介們這么玩是沒有任何問題的，漲價(jià)可以解決一切問題，那些違規(guī)利用租客貸款資金發(fā)展自身的企業(yè)，反而能獲得最大的市場(chǎng)份額，消滅競爭對(duì)手。

但是一旦房租停止上漲甚至下行，中介的資金鏈就很可能斷裂，一旦中介無法繼續(xù)支付房東租金，引發(fā)資金鏈斷裂之后，就會(huì)引發(fā)巨大的社會(huì)動(dòng)蕩。

本來和房東約好，每3個(gè)月付一次房租，但是某一天中介突然宣布倒閉，無法繼續(xù)支付房租，那么房東肯定是要收回房子的。

但是當(dāng)房東收房子的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，租客已經(jīng)提前支付了一年房租了，現(xiàn)在只住了6個(gè)月，還剩半年。就算這個(gè)時(shí)候把房客趕出去，房客也要繼續(xù)按月向金融公司支付房租來歸還貸款，因?yàn)檫@是白紙黑字的貸款合同。所以房客肯定不愿意搬出去，除非住滿一年或者你替他把剩余的貸款還了。

房東愿意幫房客還這個(gè)錢嗎？當(dāng)然不愿意了，憑什么啊，但是房東愿意讓房客白住半年房子嗎？當(dāng)然也不愿意了，憑什么啊。那么這個(gè)錢哪去了呢？很簡單，中介偷走了，看似勢(shì)不可擋，滾雪球一樣發(fā)展起來的中介公司，當(dāng)資金鏈斷裂的那一刻，所有未歸還貸款全部成為壞賬，人間蒸發(fā)了。

而這個(gè)壞賬，每家公司少則幾十億多則幾百億，如果讓他們這樣病毒式的再繁殖個(gè)幾年，可能高達(dá)幾千億甚至上萬億，沒有任何公司能長盛不衰，只有一家倒閉，可能會(huì)引發(fā)全行業(yè)的連鎖崩盤，就好像P2P一樣。

當(dāng)崩盤之日來臨的時(shí)候，產(chǎn)生的惡劣影響會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過P2P，畢竟很多玩P2P的人是貪圖高回報(bào)，高回報(bào)就有高風(fēng)險(xiǎn)，本金全無是正常的投資后果，政府的責(zé)任有，但是非常小。但是租賃市場(chǎng)崩盤就不一樣了，租客的貸款資金被卷走，這是政府嚴(yán)重的監(jiān)管失職，租客冒著這么大的風(fēng)險(xiǎn)，不僅沒有高回報(bào)，而且他本身也是最可憐的窮人，選擇月租甚至貸款去月租的一般都是經(jīng)濟(jì)實(shí)力非常有限的年輕人，這是極大的道德風(fēng)險(xiǎn)。

這種壓榨欺騙社會(huì)底層貸款資金的漏洞風(fēng)險(xiǎn)一旦全面爆發(fā)，毫無疑問會(huì)產(chǎn)生巨大的風(fēng)波，中介的賬面上已經(jīng)沒錢了，那么壓力會(huì)全部轉(zhuǎn)移到政府的頭上。

4我們應(yīng)該怎么辦

各地房租持續(xù)被推升，和這種空手套白狼的運(yùn)營模式密不可分，畢竟每搶到手一個(gè)新房源，就代表幾萬塊錢直接被打入了公司賬戶，有新資金源源不斷的輸血，公司就永遠(yuǎn)不會(huì)死。但是一旦出事，就會(huì)有幾十萬甚至幾百萬房東和房客互相打架，引發(fā)劇烈的社會(huì)矛盾沖突。

首先，如果你是房東，要長點(diǎn)心，中介公司動(dòng)輒抬價(jià)30~50%來收你的房，還要簽長約，這不是白白送錢給你，這個(gè)錢肯定是你負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)換來的，如果將來某一天中介公司倒閉資金鏈斷裂，而你的房子被某個(gè)租客一次性簽下了5年的貸款租金，那你就傻眼吧，這個(gè)錢到底是你來賠呢，還是你來賠呢，趕租客要是那么容易，法院拍賣的房產(chǎn)就不會(huì)那么便宜了。

而同比之下，另外一個(gè)選擇就劃算很多，這片區(qū)域，任由中介抬價(jià)，同樣的房型，他抬到6500，我就6300掛出去，永遠(yuǎn)比中介便宜200塊錢，但是你和租客建立單對(duì)單聯(lián)系，所有租金由租客直接打給你，債務(wù)關(guān)系極其明確，將來不會(huì)扯皮。

然后，如果你是租客，那么你也要長點(diǎn)心，找中介公司租房可以，中介公司讓你貸款交房租也可以，但是一定要搞清楚，這筆貸款是打給誰的，是直接打給房東，還是中介公司自己拿去了。

要知道中介公司是沒有產(chǎn)權(quán)的，即便是租賃權(quán)，他們也是不是一次性全部支付的，開頭支付一筆后，后面都是按季度打給房東。一旦資金鏈斷裂無法支付房租，房東肯定要收房，而你住的房子，是房東的，不是中介的。像這種房東房客都是受害者，而中介跑路拿不出錢的案例，按中國慣例都是各打50大板和稀泥，一個(gè)人負(fù)擔(dān)一半損失，但是哪怕是一半那也是萬元級(jí)別的損失，你有必要去負(fù)擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)嗎？

所以，貸款直接全額打給中介公司的合同，一律不簽，反正房子這么多，換一套租就是了，那些坑人的霸王合同，讓不知情的傻冒去簽好了。

最后，我們要呼吁政府，中介公司簽下房源之后代收房租不是不可以，但是這筆資金本質(zhì)上和共享單車押金無異，而且規(guī)模體量遠(yuǎn)超單車的押金，所以必須要從嚴(yán)監(jiān)管，?？顚Ｓ茫恳粋€(gè)房東托管給長租公寓的房子，不管改造成幾間房，對(duì)應(yīng)租客的租金，都要全部對(duì)應(yīng)到這個(gè)房東的子賬戶里去，絕對(duì)不應(yīng)該打入中介公司的賬戶，由他們隨意支配。

現(xiàn)在你知道為什么中介公司突然那么財(cái)大氣粗，寧可抬價(jià)50%也要搶房源了嗎？因?yàn)樗麄兡軌蚩糠吭锤`取租客的貸款資金，如果一切順利那么所有收益歸自己，如果不順利那么全社會(huì)來承擔(dān)他的風(fēng)險(xiǎn)和損失，真是一個(gè)無本萬利的買賣，販毒都沒它來錢快。

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