兩會上，許多代表都提議，取消商品房預(yù)售制度。

這一提議很快就沖上熱搜。這種熱搜不是花錢買的，它所反映的是真實(shí)民意。老百姓忍受商品房預(yù)售制度已經(jīng)很多年了，不少人更是在這里面踩了不少雷，掉進(jìn)不少坑。

商品房預(yù)售制度最開始誕生于香港，被稱為“樓花”。

什么叫“樓花”？就是把商品房的規(guī)劃圖拿出來賣，樓一棟都沒有建。房地產(chǎn)商只需要拿地，然后把小區(qū)規(guī)劃圖拿出來，就可以賣給購房者了，迅速回籠大額的工程啟動資金。

某小區(qū)規(guī)劃示意圖

拿到錢后，房企只要在約定的時間內(nèi)，把房子建設(shè)完畢，按時交房就完事了。即便延期交房，因復(fù)雜的購房合同由賣方擬定，買房者缺乏專業(yè)的法律知識，往往也得不到違約金賠付。在爛尾樓中，開發(fā)商常常是拍屁股跑路，而購房者卻只能吞下苦果，收房遙遙無期。

像廣州著名的爛尾別墅群——澳洲山莊，爛尾超過25年，業(yè)主從黑發(fā)熬成白發(fā)，也沒能收樓。維權(quán)官司打到精疲力竭，開發(fā)商破產(chǎn)跑路，法院想支持業(yè)主，也同樣有心無力。在維權(quán)的早年，澳洲山莊的業(yè)主還積極接受媒體采訪，希望借助輿論引起有關(guān)部門介入。

澳洲山莊施工未完成的建筑

可是，25年過去，前前后后，大大小小的媒體都去采訪過，曝光過，澳洲山莊的爛尾問題始終無法解決。其根源就在于，商品房預(yù)售制度。

如果是現(xiàn)房銷售，就絕不可能出現(xiàn)樓盤爛尾現(xiàn)象。

一個樓盤爛尾，往往砸進(jìn)去的是無數(shù)業(yè)主大半輩子的血汗錢。樓沒有收到，銀行貸款還要還，這就宛如一座大山。前半輩子的血汗錢都付了首付，下半輩子還要扛著銀行的貸款。最終是，錢沒了，房子也沒有，真真是買房撞上爛尾樓，大半輩子一無所有。

取消商品房預(yù)售，是廣大人民的心聲，也是廣大爛尾樓業(yè)主不可承受之痛。

這不是第一次有代表提議取消商品房預(yù)售制度了。這一提議，已經(jīng)在輿論場上沸沸揚(yáng)揚(yáng)了十多年?？蔀槭裁瓷唐贩款A(yù)售制度遲遲難以取消呢？

這里面有三大難點(diǎn)：

一是，商品房預(yù)售制度有利于降低中國城鎮(zhèn)化建設(shè)的成本。房企是城市建設(shè)的主體，降低房企的門檻，就是降低城市建設(shè)的門檻。通過商品房預(yù)售制度，能夠迅速聚攏資金，集中社會資源，加速推動中國城市化建設(shè)。

二是，商品房預(yù)售制度有利于土地財政高周轉(zhuǎn)、高回報。土地財政是中國財政收入中的核心來源之一。商品房預(yù)售能加速房企回籠資金，有了錢的房企則在買地方面，出手更快，更狠。土地財政也能獲得豐厚的回報。

依托于土地財政獲得的稅收，政府可憑借充裕的資金大力推進(jìn)公共建設(shè)，完善中國城市基礎(chǔ)設(shè)施。

三是，降低老百姓的購房成本。買期房就相當(dāng)于提前2-3年買下房子。在房價高漲的年代，提前2-3年購買的房子價格一般都要低得多。隊長有個朋友，在中山買下一套期房時，總價為50萬。可當(dāng)交房時，那套房已經(jīng)漲到200萬，翻了4倍。

同一套房，如果是買現(xiàn)房，就要等到房子溢價充分釋放，以更高的價格購買。

以上這三大難點(diǎn)產(chǎn)生的根源就在于，房價快速上漲。如果房價快速上漲的預(yù)期消失，那么，期房就僅僅有利于開發(fā)商。房價不漲，地價也不會漲，房企就不會高周轉(zhuǎn)買地。

對土地財政而言，中國整體城鎮(zhèn)化率已經(jīng)高達(dá)64%，即將觸頂。東部某些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城鎮(zhèn)化率更是超過80%。政府手里能賣的地已經(jīng)不多了。土地不能再放量出售，必須留夠產(chǎn)業(yè)用地的空間。對政府而言，未來更需要規(guī)劃產(chǎn)能，發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，而非房地產(chǎn)。

因此，在隊長看來，議論了十多年的取消商品房預(yù)售制度，到2022年，已經(jīng)具備實(shí)施的條件。

一是，中國嚴(yán)控房地產(chǎn)行業(yè)，堅決將房價快速上漲的趨勢給遏制住了，打擊了一批炒房團(tuán)，讓炒房者無機(jī)可趁。

二是，在央行“三道紅線”的指導(dǎo)下，中國房企經(jīng)歷了一輪痛苦的刮骨療毒，房地產(chǎn)行業(yè)迎來大洗牌。這讓房企從擴(kuò)張，趨于保守和穩(wěn)健。“去庫存”和“保交樓”成為房企首要任務(wù)。

三是，在房企債務(wù)危機(jī)頻發(fā)的當(dāng)下，購房者更傾向于購買現(xiàn)房。對房企而言，采取現(xiàn)房銷售也能提振購房者的信心。像深入債務(wù)泥沼中的恒大就宣布，將全面轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售。

沒有了房價快速上漲的預(yù)期，無論是房企，還是購房者，都更有耐心。房企需要清庫存，房子的金融屬性降低，剛需和改善型住房也使購房者更加冷靜，不再為炒房而瘋狂。

此時，取消商品房預(yù)售制度，既能進(jìn)一步推進(jìn)房企“降杠桿，降負(fù)債，去庫存”，還能增強(qiáng)購房者信心，促進(jìn)房屋銷售回暖。

最重要的是，房企已經(jīng)適應(yīng)了過苦日子，緊日子。身處債務(wù)危機(jī)中的恒大尚且能夠立志現(xiàn)房銷售，其他房企也該向恒大學(xué)習(xí)。勒緊褲腰帶，一分錢一分貨，一手交錢，一手交樓。

取消商品房預(yù)售制度，告別爛尾樓，把選擇權(quán)交到老百姓手里，不要再讓購房者被開發(fā)商套牢了。

此時取消，時機(jī)恰好。

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