昨日在香港舉行的國(guó)際金融領(lǐng)袖投資峰會(huì)上，我國(guó)人行副行長(zhǎng)張青松表示，在2020年，我國(guó)人均居住面積41.8平方米，平均每戶居住面積達(dá)到118.2平米。

這兩個(gè)數(shù)據(jù)放眼全球超過(guò)絕大多數(shù)國(guó)家，接近最發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，被許多專(zhuān)家“吹噓”為利好和“政績(jī)”。

我卻認(rèn)為，這兩個(gè)數(shù)據(jù)最多算“中性”的，既有好的一面，也折射許多問(wèn)題。

好的一面，人均居住面積的增加，說(shuō)明老百姓居住環(huán)境實(shí)實(shí)在在的改善，在“居者有其屋”的路上，這十幾年進(jìn)步明顯。

說(shuō)這兩大數(shù)據(jù)體現(xiàn)“利好”的文章，往上一抓一大把，我主要談?wù)勥@兩個(gè)數(shù)據(jù)反映的真實(shí)問(wèn)題。

首先，我國(guó)當(dāng)前“居住數(shù)據(jù)”放眼全球，真的很驚艷。

我國(guó)每戶居住面積118.2平米如果是建筑面積的話，那么去除公攤，放在全球統(tǒng)一的房屋居住面積標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該是接近100平米。

這個(gè)數(shù)據(jù)放在全世界兩百個(gè)國(guó)家里，與大家想象中的排名不一樣，能夠高達(dá)第12位，將日本，西班牙，英國(guó)，意大利等發(fā)達(dá)國(guó)家壓在身后。

根據(jù)世界各國(guó)發(fā)布的住房戶均面積數(shù)據(jù)，排名前四的是大家公認(rèn)的“地廣人稀”國(guó)家。

全球居住面積第一的澳大利亞高達(dá)214平米，第二名新西蘭202平米，因此從住房數(shù)據(jù)和生活空間角度，澳洲確實(shí)全球第一，得天獨(dú)厚。

緊接著就是北美洲面積龐大人口卻不多的美國(guó)和加拿大，戶均面積分別是201和181平米，這四個(gè)國(guó)家的戶均面積都是我國(guó)的兩倍。

因?yàn)槿丝诮Y(jié)構(gòu)和地理國(guó)土的稟賦差異，這四個(gè)國(guó)家的“居住環(huán)境”我們是不可能追得上的。

接下來(lái)排名第五到第九位的都是丹麥，盧森堡，荷蘭等歐洲中小型國(guó)家，他們居住面積都在130~120平米左右。

排在第三檔的是法國(guó)和德國(guó)這兩個(gè)歐洲國(guó)力最強(qiáng)，國(guó)土面積和人口規(guī)模最均衡的國(guó)家，戶均面積分別是112和109平米。

緊跟著我國(guó)去除公攤，將近100平米的戶均面積排在第12位，達(dá)到法國(guó)和德國(guó)的戶均面積，應(yīng)該是我國(guó)城市化未來(lái)十年的“發(fā)展方向”。

說(shuō)實(shí)話，我們當(dāng)前老百姓的收入水平，人均GDP等數(shù)據(jù)都還處在中等收入國(guó)家，和發(fā)達(dá)國(guó)家還有“幾倍”的龐大差距。

在人均收入與人均創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)價(jià)值遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家的同時(shí)，“人均居住面積”成為率先超越絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的指標(biāo)，最先實(shí)現(xiàn)“追英超美”，這真的好么？

在居住面積數(shù)據(jù)“全球亮眼”的背后，我認(rèn)為至少有三大問(wèn)題。

第一，老百姓的“真實(shí)獲得感幸福感”不強(qiáng)。

在“平均居住面積”41.8平米的熱點(diǎn)新聞回復(fù)區(qū)，“我和馬云平均一下，兩個(gè)都是千億富豪”的梗最為普遍。

許多人認(rèn)為“全球領(lǐng)先”的人均居住面積，自己卻“拖后腿”，是被“別墅富豪”給平均掉的原因。

真實(shí)情況并非如此，實(shí)際上我國(guó)“富豪階層”在大城市的“豪宅別墅”，與十幾億普通民眾平均之后，他們的影響微乎其微。

咱們絕大多數(shù)人感受到“居住環(huán)境”與世界領(lǐng)先國(guó)家有差距，最大的問(wèn)題是“資源的錯(cuò)配”。

咱們?nèi)司?/span>41.8平米的數(shù)據(jù)，是計(jì)算全國(guó)所有住房，或者稱(chēng)之為“所有鋼筋混泥土建筑物”的結(jié)果，和多少建筑物真實(shí)住人無(wú)關(guān)。

在三四線城市，空置樓房早就不是一棟棟或者一個(gè)個(gè)小區(qū)的問(wèn)題，而是一個(gè)個(gè)“新城區(qū)”，“產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”都變成實(shí)實(shí)在在的空城。

這個(gè)人均居住面積和戶均居住面積都是我國(guó)“2020年全國(guó)人口普查”得出的數(shù)據(jù)，同樣在這份資料里，也提及我國(guó)至少有2~3億的“流動(dòng)人口”，他們處在“人房分離”的狀態(tài)。

許多在一二線城市租住地下室或者多人合租格子間的年輕人，他們的父母給他們?cè)?ldquo;老家縣城或三四線城區(qū)”買(mǎi)了“未來(lái)保底”的房子。

另外是一些在城市務(wù)工沒(méi)有穩(wěn)定居所的農(nóng)民工，他們?cè)诶霞叶忌w了“小洋樓”，只是一年到頭只有春節(jié)和清明住幾天。

所以我們居住數(shù)據(jù)“世界領(lǐng)先”，超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家，但絕大多數(shù)是我們擁有的“紙面面積”，是工作地與居住地分離的面積。

除了一二線城市土生土長(zhǎng)的被敵人，三四線城市“多少與行政系統(tǒng)沾邊”的中等收入群體，他們能夠做到“工作與居住環(huán)境”配套，一些三四線城市的中等收入群體，一般三口之家能住上帶公攤130平米左右的房子。

除此之外，絕大多數(shù)的“新市民”，“漂”在一二線城市的年輕人，無(wú)論父母是否為他們?cè)诩亦l(xiāng)買(mǎi)房，老家蓋房，他們的實(shí)際居住環(huán)境和“獲得感”都很差。

第二，“人均居住面積”接近發(fā)達(dá)國(guó)家，證明房產(chǎn)市場(chǎng)已無(wú)發(fā)展?jié)摿Α?/span>

我國(guó)當(dāng)前人均GDP，人均收入要達(dá)到全球12名，至少需要繼續(xù)保持20年以上的經(jīng)濟(jì)中高速增長(zhǎng)，可我們局屬數(shù)據(jù)卻“提前達(dá)到”了。

這說(shuō)明什么？

說(shuō)明我們房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，蓋房子速度“遠(yuǎn)超經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度”，發(fā)展過(guò)快，過(guò)頭了。

在最近幾年，我們屢次看到“經(jīng)濟(jì)增速放緩，是否要重拾刺激房地產(chǎn)政策”的專(zhuān)家爭(zhēng)議觀點(diǎn)。

這些觀點(diǎn)，仿佛在說(shuō)“刺激房地產(chǎn)是猛藥，只看我們還愿不愿意再次服用”的問(wèn)題。

但實(shí)際上，人均面積，戶均面積都達(dá)到世界12位，排名我們前后的國(guó)家，早就過(guò)了“房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)”階段幾十年了。

因此人均居住面積領(lǐng)先世界，折射的另一個(gè)信號(hào)，是我們接下來(lái)“沒(méi)啥房產(chǎn)需求”了。

所以接下來(lái)不是“要不要選擇房地產(chǎn)刺激”這猛藥的問(wèn)題，而是現(xiàn)有居住數(shù)據(jù)，反映再怎么刺激，也沒(méi)有龐大的需求了。

我國(guó)2020年的居住數(shù)據(jù)，反映的是“房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”模式，徹底失效，我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)從“多年供應(yīng)不足”，徹底轉(zhuǎn)為“總量過(guò)剩，結(jié)構(gòu)調(diào)整”的階段了。

這幾年，大型房企“日子難過(guò)”的互聯(lián)網(wǎng)聲浪很大，但是真正難受的應(yīng)該是絕大多數(shù)“二手房東”。

不是大家憎惡的“炒房客”，而是絕大多數(shù)年輕人，在結(jié)婚前后，或者雙方父母贈(zèng)送，或者老人去世，都會(huì)變成“擁有多套房”的家庭。

甚至一些家庭因?yàn)槎セ蛘咦x書(shū)都有“改善住房”的需求，于是他們高杠桿買(mǎi)了新房，只要原有房產(chǎn)能夠賣(mài)掉，家庭財(cái)政狀況就能運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)。

可是人均住房面積，戶均面積反映的現(xiàn)實(shí)就是不僅三四線城市二手房一個(gè)月成交不了幾套，連武漢，成都等省會(huì)城市，都需要多次掛牌降價(jià)，超過(guò)半年才能出手。

所以，人均居住面積，戶均面積達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平，說(shuō)明接下來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)不再有機(jī)會(huì)。

第三，人均戶均面積“亮眼”，折射“人口塌陷”問(wèn)題。

我國(guó)人均住房面積41.8平米，戶均面積118.2平米，最直觀的感受，就是“平均每戶不到三人”。

這背后折射出的不僅是二胎家庭比重不大，更是連“三口之家”的基本繁衍都沒(méi)達(dá)到。

可見(jiàn)單身居住比例，結(jié)婚無(wú)孩家庭的比例激增。

如果這種趨勢(shì)繼續(xù)下去，戶均局面會(huì)繼續(xù)亮眼下去，可是背后反映的是“人口存續(xù)”的巨大缺口。

另外，我國(guó)去年進(jìn)入人口“負(fù)增長(zhǎng)”的拐點(diǎn)，無(wú)論這個(gè)趨勢(shì)“多么平緩”，人口質(zhì)量多么提升，“增量市場(chǎng)”的斷崖下跌都是不可忽視問(wèn)題。

只要接下來(lái)我們?nèi)丝诶^續(xù)下降，但是每年新蓋樓房的速度不減，那我們“人均居住面積”會(huì)越來(lái)越亮眼。

人口銳減換來(lái)的人均面積增長(zhǎng)，這“利好”數(shù)據(jù)怎么看都有些滲人。

在許多人看來(lái)，我國(guó)“人均戶均居住面積”達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家，是民生領(lǐng)域的“亮眼成績(jī)”，可老百姓真實(shí)感受看看評(píng)論區(qū)就知道了。

相比較這些數(shù)據(jù)，如何讓多孩家庭能夠?qū)崿F(xiàn)居住地與工作地的匹配，讓人均住上大房子而不是“空著大房子”才是重中之重，急民所急！

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