一、松綁

2024年4月28日，成都市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，其中明確規(guī)定：“全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購(gòu)房資格”。

也就是說(shuō)，成都市全面取消了住房限購(gòu)政策。

近期以來(lái)，各地的樓市寬松政策不斷出臺(tái)，目前僅剩下少數(shù)地方繼續(xù)維持限購(gòu)政策。

——據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至目前，海南省、北京、上海、廣州、深圳、杭州(新房市場(chǎng))、天津、西安核心區(qū)仍維持限購(gòu)政策。預(yù)計(jì)這些城市不久也會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的松綁措施。

昨天看到消息稱(chēng)，北京自2011年起執(zhí)行了13年的住房限購(gòu)政策，迎來(lái)首次調(diào)整;同日，天津也發(fā)布了松綁樓市限購(gòu)的新政。

二、新變化

新政引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，有人預(yù)期：房地產(chǎn)的春天回來(lái)了!

有朋友問(wèn)我：取消限購(gòu)能“救房市”嗎?

我問(wèn)：何謂“救房市”?是讓房?jī)r(jià)重新上漲，還是不讓房?jī)r(jià)下跌?

朋友說(shuō)：手里有N套房的，總是希望房?jī)r(jià)別跌下來(lái)吧!

我告訴朋友：這就要看房地產(chǎn)供求關(guān)系了。能不能“救房市”，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)需求，而不是在于房地產(chǎn)供給。

或問(wèn)：房地產(chǎn)的供求狀況究竟如何?

答曰：房地產(chǎn)的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生“新變化”，或者說(shuō)是“重大變化”——我提醒大家注意官方的用語(yǔ)。

在我看來(lái)，這個(gè)判斷不是隨便說(shuō)說(shuō)的，而是有嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的宏觀數(shù)據(jù)和客觀經(jīng)濟(jì)事實(shí)作為支撐。

換言之，“新變化”或“重大變化”的判斷是有實(shí)證依據(jù)的，而不是主觀想象出來(lái)的結(jié)論。

三、黃先生是明白人

黃奇帆先生列舉的“當(dāng)下房地產(chǎn)處于十大拐點(diǎn)”(注1)，就是對(duì)“供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化”最有說(shuō)服力的解讀，這十大拐點(diǎn)是：

(1)總?cè)丝跍p少。

(2)城市化率已經(jīng)到了65%，相當(dāng)于歐美75%，再增長(zhǎng)也就增加5、6個(gè)百分點(diǎn)。

(3)老齡化加深。

(4)到2021年為止，房產(chǎn)商手中造好的一年以上沒(méi)賣(mài)掉的房子有6億平方米。

(5)世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均住房面積50平米是天花板，2000年后中國(guó)城市人均住房面積達(dá)到50平方米。

(6)中國(guó)年度房地產(chǎn)建設(shè)量 20年翻了四番，達(dá)17億平方米，這意味著中國(guó)造了全世界房地產(chǎn)的一半。

(7)中國(guó)的土地價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格20年翻了四番。

(8)大規(guī)模舊城改造已經(jīng)差不多了。

(9)城市的學(xué)校、醫(yī)院建設(shè)已經(jīng)飽和。

(10)中國(guó)房地產(chǎn)商負(fù)債率都到90%的天花板了，再過(guò)10年也不會(huì)變成105%。

趙按：以上十大拐點(diǎn)中，除了第八條“大規(guī)模舊城改造已經(jīng)差不多了”或還可商榷之外(至少小規(guī)模和局部的舊城改造比如“三大工程”仍有空間)，其他九條都是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>

四、剛需和泡沫

朋友問(wèn)我：放開(kāi)限購(gòu)能否拉動(dòng)需求?

答曰：那就要看什么需求了。

朋友不解：此話(huà)怎講?

我為朋友做了如下分析：

(1)在需求當(dāng)中，剛需是常態(tài)化的，較為穩(wěn)定，但也是有限的。在如此高的房?jī)r(jià)背景下，想指望有限的剛需來(lái)“救房市”，顯然不現(xiàn)實(shí)。因此，中央把“保障+市場(chǎng)”作為未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的，也是明智的。

(2)炒房需求是異化的需求，是從剛需這種正常需求中衍生出來(lái)的需求。這種需求是否正常，學(xué)界和業(yè)內(nèi)的分歧很大。但是，這種需求本質(zhì)上是在虛擬經(jīng)濟(jì)的絞肉機(jī)中制造泡沫，所以其正負(fù)效應(yīng)因時(shí)因地因人而異，利益相關(guān)者甚廣(比如開(kāi)發(fā)商背后的銀行以及眾多購(gòu)房者)。竊以為取消限購(gòu)，主要針對(duì)的正是這種需求。

(3)問(wèn)題是，泡沫需要有樂(lè)觀預(yù)期作為保障，即所謂信心。信心看似主觀的東東，其實(shí)背后總要有客觀的物質(zhì)基礎(chǔ)作為支撐。從房地產(chǎn)供求關(guān)系的新變化看，黃奇帆說(shuō)的10條拐點(diǎn)，說(shuō)明支撐信心背后的物質(zhì)基礎(chǔ)已經(jīng)悄然發(fā)生改變，過(guò)去支撐炒房信心的樂(lè)觀預(yù)期，開(kāi)始出現(xiàn)拐點(diǎn)。

(4)因此，不論是剛需還是炒房，今后房地產(chǎn)的需求很難再像過(guò)去那樣依靠巨大的泡沫來(lái)支撐了。即便全面放開(kāi)限購(gòu)能夠重新激活零星的炒房泡沫，除非出現(xiàn)奇跡，那也成不了燎原之勢(shì)，其能量難以重新托起高房?jī)r(jià)的“春天”了。

五、結(jié)語(yǔ)

房產(chǎn)新政的政策含義究竟何為，我不妄議。

然而不論是理性地講還是現(xiàn)實(shí)地講，若寄希望取消限購(gòu)“救房市”，未免有些一廂情愿。

全面放開(kāi)限購(gòu)，與其說(shuō)是為了“救房市”，不如說(shuō)是順其自然，盡力避免硬著陸，力求房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平衡發(fā)展的新常態(tài)。

注1：《黃奇帆談房地產(chǎn)：重組問(wèn)題房企，是中國(guó)地產(chǎn)“軟著陸”的殺手锏》。

(作者系西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授，博士生導(dǎo)師)

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