目前房地產(chǎn)市場(chǎng)問題并非僅是增加供給

　　從最近發(fā)改委的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年的房?jī)r(jià)越漲越快，越漲越成為全國(guó)各地的普遍現(xiàn)象。而且這種房?jī)r(jià)上漲并非僅是過去的一線城市，而且二、三線城市，甚至于縣城的房?jī)r(jià)也在快速飚升。對(duì)不斷上漲房?jī)r(jià)，社會(huì)上意見很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾越來(lái)越突出。

　　對(duì)此，目前一個(gè)基本的傾向是，一是要求政府加大住房的有效供給，只有過大供應(yīng)量對(duì)市場(chǎng)造成巨大的沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給大于需求，那么房?jī)r(jià)就能平穩(wěn)下來(lái)。二是住房問題應(yīng)該分為兩條線，一條是商品房市場(chǎng)，這一條線的發(fā)展政府根本就不要管，完全由于市場(chǎng)來(lái)做；一條是保障性住房，這一條線不是市場(chǎng)的事情，即對(duì)于購(gòu)買不起住房的低收入者通過政府來(lái)解決。中國(guó)住房的問題完全采取“雙軌制”。

　　對(duì)于上述兩種說法，如果政府政策按照這樣來(lái)做，不僅不能夠化解目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，而且使房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題越來(lái)越復(fù)雜。

　　因?yàn)?，房地產(chǎn)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)及特殊的產(chǎn)品。它具有完全公共性，每一個(gè)公民具有天賦的居住權(quán)、具有天然需求，但產(chǎn)品的要素供給是既定的（即地球的土地供給是既定的）。同時(shí)它又是可投資及可消費(fèi)的產(chǎn)品。如果解決房地產(chǎn)的問題僅是按照市場(chǎng)一般產(chǎn)品的思路來(lái)處理，那么其問題就會(huì)越來(lái)越困難、越來(lái)越復(fù)雜。

　　比如說，目前市場(chǎng)上流行的觀點(diǎn)，目前市場(chǎng)上房?jī)r(jià)過高，是由于市場(chǎng)需求過大，是由于市場(chǎng)有剛性需求在，因此對(duì)于這些剛性需求，就得增加土地供給，讓房地產(chǎn)開發(fā)商生產(chǎn)更多的住房，加大市場(chǎng)的住房供給。對(duì)于市場(chǎng)一般產(chǎn)品，這樣的思路當(dāng)然沒有多少錯(cuò)，但是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說，其效果就十分令人質(zhì)疑了。

　　就增加土地供給上來(lái)說，因?yàn)榈厍蛲恋毓┙o是既定的或剛性的，如果土地的使用效率不提高，就既定的土地供給來(lái)看，現(xiàn)在的土地供給增加，也就意味著未來(lái)土地供給的減少。在這樣的情況下，獲得土地的房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)預(yù)期到今后土地供給會(huì)越來(lái)越少，土地的升值潛力就越來(lái)越大（特別是當(dāng)政府提供更多的城市基礎(chǔ)性建設(shè)時(shí)，土地升值潛力更大）。在這樣的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商一定會(huì)利用房地產(chǎn)生產(chǎn)的較長(zhǎng)的周期性，讓其產(chǎn)品生產(chǎn)的周期性延長(zhǎng)，以便獲得更高的土地升值的利潤(rùn)。比如上海的一些樓盤是90年代初獲得的土地延長(zhǎng)十年后才生產(chǎn)出產(chǎn)品。也就是說，政府增加的土地供給最多，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不會(huì)由于土地的供給增加而增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。

　　另一方面，假定房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地后盡快生產(chǎn)更多的產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果房地產(chǎn)是完全的消費(fèi)品，在產(chǎn)品的供給增加、個(gè)人消費(fèi)一定時(shí)，市場(chǎng)的供求關(guān)系就會(huì)得到改變。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)并非僅僅是消費(fèi)品而是投資品。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品是投資品時(shí)，投資者對(duì)住房投資需求取決于投資者對(duì)住房投資的投資預(yù)期。如果投資者預(yù)期住房?jī)r(jià)格會(huì)上漲，那么投資者對(duì)住房的需求就會(huì)增加，如果投資者預(yù)期到住房?jī)r(jià)格更下跌時(shí)，投資者對(duì)住房需求就會(huì)減少。在這種情況下，投資者對(duì)住房的需求并不在于市場(chǎng)的供求大小，而在于投資對(duì)住房?jī)r(jià)格的預(yù)期。如果政府要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，，政府要對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格作隱性擔(dān)保，那么作為投資品住房的價(jià)格也就僅是上漲而不跌，在這種情況下，就會(huì)讓更多的投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲就會(huì)上漲，投資者對(duì)住房需求就會(huì)增加。在這種情況下，如果僅用有限供給來(lái)解決這種無(wú)限的投資需求，那么住房的價(jià)格上漲就是必然。

　　可見，如果上述問題不解決，僅是增加土地供給要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供給問題是不可能的。

　　還有，對(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)大國(guó)來(lái)說，特別有70%為農(nóng)民的大國(guó)來(lái)說，希望學(xué)習(xí)新加坡、香港模式來(lái)解決中國(guó)低收入居民的住房問題也是不現(xiàn)實(shí)的。特別是希望通過“雙軌制”思路來(lái)解決中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題更是遠(yuǎn)離中國(guó)現(xiàn)實(shí)。很簡(jiǎn)單，在房?jī)r(jià)炒得很高的情況下，如果讓80%居民通過保障性住房來(lái)解決其居民問題肯定會(huì)現(xiàn)實(shí)太遠(yuǎn)。因?yàn)?，即使香港這樣小、財(cái)政如此好的地方都花了50年的時(shí)間才能居民的保障性住房有所改善，那么以香港的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看中國(guó)則國(guó)內(nèi)條件遠(yuǎn)離太遠(yuǎn)。如果讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)以兩條線分開，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，政府歸政府，到時(shí)候，土地資源白白的浪費(fèi)了，卻會(huì)讓中國(guó)城市居民的住房問題矛盾越來(lái)越大。只在市場(chǎng)與政府的作用互相融合時(shí)，才是解決國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)之正途。

　　希望更多的人參與這兩個(gè)問題思考與討論。

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