房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)

易憲容

隨著從緊的貨幣政策出臺(tái)、隨著“房貸新政”的推出，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。比如房地產(chǎn)股的下跌、土地拍賣的流拍、“捂盤”“捂地”的現(xiàn)象退潮、不少地方房?jī)r(jià)下跌等。

一般來說，股市是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的晴雨表，股市某個(gè)行業(yè)價(jià)格波動(dòng)，也就預(yù)示著這個(gè)行業(yè)未來幾個(gè)月將發(fā)生變化。在前一二年的時(shí)間，房地產(chǎn)股的價(jià)格一路飚升，隨之房地產(chǎn)市場(chǎng)也持續(xù)繁榮。但是，上一個(gè)星期，國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)的房地產(chǎn)股地產(chǎn)指數(shù)一周內(nèi)下跌10%。而房地產(chǎn)股的下跌，也就是預(yù)示著市場(chǎng)的投資者開始不看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展，預(yù)示著投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期開始改變。

還有，對(duì)2007年來說，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為熱鬧的事情莫過到絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都在大量囤積土地，都在全國(guó)各地大量地購(gòu)買土地。特別是，一些房地產(chǎn)上市公司都在利用其資金優(yōu)勢(shì)，在各地土地拍賣中拍出一個(gè)一個(gè)的“地王”。正因?yàn)椤暗赝酢钡某霈F(xiàn)，也就成了房地產(chǎn)開發(fā)商或市場(chǎng)認(rèn)為由于土地價(jià)格高企而房?jī)r(jià)必然上漲的理由。但是，從目前的情況來看，則是另外一番光景，不少地方的土地拍賣都出現(xiàn)了流拍的現(xiàn)象。為什么？其實(shí)，土地的價(jià)格是住房的價(jià)格決定，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期土地的價(jià)格會(huì)上漲，他們也就有信心以價(jià)高的方式來購(gòu)買土地。如果房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房?jī)r(jià)不會(huì)上漲，或房?jī)r(jià)的上漲幅度低于地價(jià)上漲的幅度，那么房地產(chǎn)開發(fā)商是不會(huì)高價(jià)來拍賣土地的。而目前不少地方土地的流拍，也預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)商并不看房地產(chǎn)市場(chǎng)前景，至少在一定的時(shí)間內(nèi)不看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲，他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期正在發(fā)生變化。

還有，在早幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)討論甚多的“捂地”“捂盤”的現(xiàn)象，不少媒體都在說，這種現(xiàn)象是如何不合理，是如何破壞市場(chǎng)秩序，甚至于不少地方政府出臺(tái)規(guī)則來整頓這種“捂盤”“捂地”現(xiàn)象。當(dāng)時(shí)我就指出，這種現(xiàn)象政府根本上就不用過多的擔(dān)憂，只要這些“捂盤”“捂地”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有以市場(chǎng)欺騙性方式來這樣做，市場(chǎng)就不值得對(duì)此有更多的指責(zé)。因?yàn)?，他們這樣做的理由就在于預(yù)期到房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)持續(xù)上漲。而房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，那么越是銷售向后，其利潤(rùn)水平就越高。但是，房地產(chǎn)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦預(yù)期市場(chǎng)的價(jià)格不能夠持續(xù)上漲，甚至于下跌時(shí)，那么這種“捂盤”“捂地”的現(xiàn)象立即會(huì)消失。從最近一些城市正發(fā)生的情況來看，許多房地產(chǎn)開發(fā)商不僅不敢“捂地”“捂盤”，反之正采取種種營(yíng)銷方式爭(zhēng)取讓其手上的住房盡快銷售出去。為什么？因?yàn)樗麄冾A(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。

再就是，目前一些城市房?jī)r(jià)開始下跌。房?jī)r(jià)由上漲而改變?yōu)橄碌簿捅砻鞑粌H市場(chǎng)的產(chǎn)品過多，供大于求，而且在于市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)。無論是市場(chǎng)的開發(fā)商不是投資者，都希望以更低的價(jià)格把自己手上的產(chǎn)品賣出去，以便降低投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

總之，從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)一些現(xiàn)象就可以看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。這種房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)盡管不是暴風(fēng)驟雨式的，但卻在每一個(gè)人身邊漸漸地發(fā)生，希望我們的民眾密切關(guān)注。

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