從恩格斯論住宅看中國的房地產(chǎn)市場  

   
     摘要 ：住房問題已經(jīng)人們稱為新“三座大山”之一。樓市“拐點論”出臺后，業(yè)內(nèi)人士議論紛紛，莫衷一是。為什么在改革開放之后人民日益富裕的今天還會存在住房問題？中國的房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)走向何處？重溫馬克思主義經(jīng)典作家恩格斯的《論住宅問題》，有助于我們更清楚地認(rèn)識這一問題，進(jìn)而找到明確有效的解決辦法，實現(xiàn)黨的十七大報告所提出的“奪取全面建設(shè)小康社會新勝利、譜寫人民美好生活新篇章”的目標(biāo)。 
  
     關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)市場 馬克思主義 改革開放 恩格斯  

  
據(jù)網(wǎng)絡(luò)媒體報道 [1] ，樓市“拐點論”自 2007 年年末席卷全國，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士為此爭論不休，莫衷一是。在政府部門的人士中，國資委經(jīng)濟(jì)研究中心主任王忠明對“拐點說”加以駁斥，“樓市拐點言之甚早，此種宣傳誤導(dǎo)民眾?！倍本┦懈笔虚L陳剛則表示，現(xiàn)在提出來建立多層次的住房保障體系，最低收入、低收入、中低收入、中等收入、高收入等多級化的保障措施，將使得“底端有保障、終端有支持、高端有市場”，所以“深信拐點會到來”。在企業(yè)界的人士中，率先拋出“拐點說”的萬科董事長王石表示自己所理解的“拐點”是指房價的理性回歸，建議沒有最后“定型”的人在 40 歲之前還是租房為好。而萬通集團(tuán)董事長馮侖則表示，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的階段，“政策方向已越來越清晰，把關(guān)注點放在地方政府、中央政府自身上，政府開始下力氣解決好大部分人群的保障房的問題?！?nbsp;
那么，到底應(yīng)當(dāng)如何看待中國房地產(chǎn)市場及其發(fā)展呢？顯然，要弄清這個問題，首先必須弄清楚住房問題的性質(zhì)。而馬克思主義經(jīng)典作家恩格斯對此曾有專門的論述 [2] ，透過他的論述，我們或許可以從另一個角度來看中國房地產(chǎn)市場及其發(fā)展。 
  
一、恩格斯論住房問題的成因 
恩格斯寫作《論住宅問題》的時候，正好是法國因戰(zhàn)敗賠償?shù)聡鴰资畠|的法國法郎的時候，這幾十億法郎有力地推動了當(dāng)時德國年輕的大工業(yè)。那時，一方面，大批農(nóng)村工人突然被吸引到發(fā)展為工業(yè)中心的大城市里來；另一方面，這些老城市的布局已經(jīng)不適合新的大工業(yè)的條件和與此相應(yīng)的交通；街道在加寬，新的街道在開辟，鐵路穿過市內(nèi)。于是，正當(dāng)工人成群涌入城市的時候，工人住房卻在大批拆除。這就造成了工人以及以工人為主顧的小商人和小手工業(yè)者的住房短缺，從而使當(dāng)時德國的報刊上登滿了討論“ 住宅問題”的文章。為了答復(fù)那些庸俗的觀點，恩格斯寫了三篇文章來論述住宅問題。 
在恩格斯看來，住房問題與食物問題一樣并不是由于短缺造成的，現(xiàn)代社會的生產(chǎn)足以使社會一切成員都吃得飽，而現(xiàn)有的房屋也足以暫時供給勞動群眾以寬敞和合乎衛(wèi)生的住所。但是，住房短缺是資產(chǎn)階級社會形式的必然產(chǎn)物；這樣一種社會沒有住房短缺就不可能存在，在這種社會中，廣大的勞動群眾不得不?？抗べY來過活，也就是靠為維持生命和延續(xù)后代所必需的那些生活資料來過活；在這種社會中，機器等等的不斷改善使大量工人失業(yè)；在這種社會中，工業(yè)的劇烈的周期波動一方面決定著大量失業(yè)工人后備軍的存在，另一方面又不時地造成大批工人失業(yè)并把他們拋上街頭；在這種社會中，工人大批地涌進(jìn)大城市，而且涌入的速度比在現(xiàn)有條件下為他們修造住房的速度更快；所以，在這種社會中，最污穢的豬圈也經(jīng)常能找到租賃者；最后，在這種社會中，身為資本家的房主不僅有權(quán)，而且由于競爭，在某種程度上還有責(zé)任從自己的房產(chǎn)中無情地榨取最高額的租金。在這樣的社會中，住房短缺并不是偶然的事情，它是一種必然的現(xiàn)象；這種現(xiàn)象連同它對健康等等的各種反作用，只有在產(chǎn)生這種現(xiàn)象的整個社會制度都已經(jīng)發(fā)生根本變革的時候，才能消除。 
恩格斯的判斷為新中國建立后的事實所證實，而新中國政府所采用的辦法正是恩格斯所指出的，“把屬于有財產(chǎn)者階級的豪華住宅的一部分加以剝奪，并把其余一部分征用來住人，就會立即彌補住房短缺?！?nbsp;
改革開放以后，中國人民日益富裕了起來，為何還會出現(xiàn)住房問題，甚至住不起房還成為了新“三座大山”之一呢？恩格斯指出，現(xiàn)代大城市的擴(kuò)展，使城內(nèi)某些地區(qū)特別是市中心的地皮價值人為地、往往是大幅度地提高起來。原先建筑在這些地皮上的房屋，不但沒有這樣提高價值，反而降低了價值，因為這種房屋同改變了的環(huán)境已經(jīng)不相稱；它們被拆毀，改建成別的房屋。在這種情形下，建造昂貴住房為建筑業(yè)提供了更有利得多的投機場所，而建造工人住房只是一種例外。因此，我們不難理解，今天中國的房地產(chǎn)商會發(fā)出“地產(chǎn)商蓋房給富人”的呼喊 [3] ，并呼吁“何須為有人炒房而發(fā)愁呢？” [4] 
  
二、恩格斯論工人階級的住房 
首先，恩格斯指出，擁有一定價值的小屋子的工人，的確不再是無產(chǎn)者了，但他反對資產(chǎn)階級代表人物把這個工人稱為資本家。這是因為，資本就是對他人無酬勞動的支配。因此，只有當(dāng)工人把自己的小屋子租給第三者，并以租金形式攫取第三者的一部分勞動產(chǎn)品時，他的小屋子才成為資本。由于工人自己居住在屋子里，所以這屋子恰好就不會變成資本，正如人們從裁縫那里買來的衣服一穿上身就不再是資本一樣。 
其次，恩格斯指出了工人的住房的另一特征。假定，在某個工業(yè)地區(qū)里每個工人都有自己的小屋子，這已經(jīng)成為通例。在這種場合，這個地區(qū)的工人階級便免費享用住房；住房費就不再算入工人的勞動力價值以內(nèi)。但是，勞動力生產(chǎn)費用的任何降低，即工人生活必需品價格的任何長期降低，“ 根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)學(xué)說的鐵的規(guī)律”，也就等于勞動力價值的降低，所以歸根到底會引起工資的相應(yīng)降低。因此，工資下降的平均數(shù)量就會相當(dāng)于節(jié)省下來的房租的平均數(shù)量，也就是說，工人住自己的房屋還是付了租金，不過不是像以前那樣以貨幣形式付給房東，而是以無酬勞動形式付給他為之做工的廠主。于是，工人投在小屋子上的儲蓄確實在一定的程度上會成為資本，但這個資本不歸他自己所有，而是歸那個雇他做工的資本家所有。恩格斯甚至認(rèn)為，對于德國大城市工人說來，遷徙自由是首要的生活條件，而地產(chǎn)對于他們只能是一種枷鎖。如果讓他們有自己的房屋，把他們重新束縛在土地上，那就是破壞他們反抗工廠主壓低工資的力量。 
正是因為對于資本主義生產(chǎn)有著深刻的理解，所以恩格斯能夠進(jìn)一步指出，住房問題對工人階級的傷害發(fā)展到一定程度和經(jīng)過一定時間以后，必然同樣會在經(jīng)濟(jì)上通過工資的相應(yīng)的提高而受到某種抵銷 ，正如住房費用的降低會通過工資的相應(yīng)的下降而受到某種抵銷一樣。而筆者的一位朋友也因為其保姆的房租上漲而不得不增加保姆的工資。 
  
三、當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場中的問題 
房價過高，開發(fā)商和炒房團(tuán)囤積居奇是當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的主要問題。而造成這一局面的原因主要有兩個：一是中國改革開放三十年來，人民的收入水平有所提高，從而能夠支撐如此高的房價。二是以資為本而不是以人為本的市場經(jīng)濟(jì)特征在房地產(chǎn)市場中沒有得到有效的調(diào)控，使得開發(fā)商和炒房團(tuán)能夠利用房地產(chǎn)行業(yè)的自然壟斷特性，從因經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快而產(chǎn)生的住房需求中謀取暴利。 
要解決當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場中存在的問題，必須首先其可能造成危害，才能使相關(guān)部門下決心加以治理。 
有人認(rèn)為 [5] ，只要是市場經(jīng)濟(jì)就一定有投機，股票如此、期貨如此、投資也是如此，連商品的轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去同樣是如此，為什么房子就不行呢？但是，我們知道，國債期貨市場被關(guān)閉了；股票市場在政策的調(diào)控下，從六千多點下跌到四千多點；豬肉價格飛漲也被政府設(shè)法調(diào)控了，為什么房地產(chǎn)就不能象它們那樣也被調(diào)控呢？為什么房價就不能在調(diào)控下也跌去三分之一呢？ 
當(dāng)然，中國政府為調(diào)控房地產(chǎn)市場也出臺了一些政策，但是，反對房價下跌的聲音一直控制著主要的話語權(quán)，說什么打壓房價會抬升物價 [6] ；說什么房價下跌會讓已購房的百姓損失慘重；說什么房地產(chǎn)行業(yè)對于其它相關(guān)行業(yè)具有拉動作用，一損俱損；說什么如果房價上不去，拆遷成本就難以承受等等，再加上房地產(chǎn)市場典型的囤積居奇特性，導(dǎo)致這些調(diào)控政策沒有能夠起到象在期貨、股市和商品市場中那樣的作用。這大概就是對于不少媒體報道的“房價下跌”和“樓市拐點來臨”，王忠明認(rèn)為此雖“表達(dá)了善意”，但卻嚴(yán)重低估了宏觀調(diào)控的艱巨性的原因。 [7] 
其實，只要能夠看準(zhǔn)問題，狠下決心，宏觀調(diào)控并不艱巨。要知道，反對更為嚴(yán)厲的針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施的理由是不成立的。 
首先，恩格斯已經(jīng)指出，“身為資本家的房主不僅有權(quán)，而且由于競爭，在某種程度上還有責(zé)任從自己的房產(chǎn)中無情地榨取最高額的租金”。當(dāng)前中國的房地產(chǎn)商和炒房團(tuán)同樣試圖無情地以居高不下的房價在房地產(chǎn)市場中從普遍居民身上榨取最高額的利益。這意味著畸形的房地產(chǎn)市場有可能會吞噬改革開放給人民群眾帶來的福利，存在讓中國人民“辛辛苦苦三十年，一夜回到改革前”的風(fēng)險，有可能使中國當(dāng)前的改革開放失去人民群眾的強力支持。這種在住房問題上的民怨沸騰，已經(jīng)在2008 年中央電視臺的春節(jié)聯(lián)歡晚會的節(jié)目中有所反映。為了捍衛(wèi)改革開放的成果，中國政府也不能對此坐視。 
其次，有人以為，城市化會導(dǎo)致大量人口進(jìn)入城市，龐大的住房需求會大大推高房價，鼓吹投資購房。但這只是一廂情愿的理論。最后支撐房價的只能是進(jìn)城者的收入，如果進(jìn)城者沒有足夠的收入，買不起房，他們將不會買房。如果房價高到他們甚至租不起房，他們將不會進(jìn)城。而如果需要他們進(jìn)城做工，就只能提高他們的工資以應(yīng)對房價的高漲。如此一來，中國企業(yè)的用工成本和物價上漲的壓力就會大大增加，企業(yè)的競爭能力就會受到削弱，中國經(jīng)濟(jì)的增長必然會受到極大的制約。因此，從中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會和諧來看，打壓房價刻不容緩。至于“打壓房價會抬升物價”的說法，純粹是不懂經(jīng)濟(jì)理論的恫嚇。 
再次，正如恩格斯所指出的，自己居住的屋子不會變成資本。宏觀調(diào)控導(dǎo)致的房價下跌并不會給購房自住者帶來什么財產(chǎn)損失，而只會使投機者受損。而所謂如果房價上不去，拆遷成本就難以承受，完全是本末倒置。拆遷成本之所以難以承受，完全是因為房價太高造成的。被拆遷者只不過想瓜分一點拆遷者的暴利而已。 
最后，房地產(chǎn)行業(yè)的確對其它相關(guān)行業(yè)具有拉動作用，但這種拉動不是靠房價進(jìn)行的，而且是施工量進(jìn)行的。由于房價偏高且不斷上漲，許多開發(fā)商已經(jīng)在采取囤積土地、推遲開發(fā)的措施，迫使政府為調(diào)控市場清理閑置的土地。這表明，高房價已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)對其它行業(yè)拉動作用的阻礙了。打壓房價，讓開發(fā)商靠薄利多銷而不是厚利少銷來獲取正當(dāng)?shù)睦麧櫜拍軌蛘嬲瓌悠渌嚓P(guān)行業(yè)。同時，這也能夠避免高房價迫使百姓縮減其它方面的開支而打壓了其它與房地產(chǎn)不相關(guān)的行業(yè)，進(jìn)而有助于完成調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改革重任。 
至于有人說，打擊投機購房，會妨礙購房出租，而沒有出租者，會讓買不起房的業(yè)主無法通過租賃解決經(jīng)營和居住的問題 [8] 。然而，房價的降低會使得原來的房租足以用來分期購房，誰還需要去租賃呢？ 
  
四、住房問題的解決方案 
怎樣解決住房問題呢？恩格斯的觀點是，“既然我們不必為未來社會的組織臆造種種空想方案，探討這個問題也就是完全多余的了。但有一點是肯定的，現(xiàn)在各大城市中有足夠的住房，只要合理使用，就可以立即解決現(xiàn)實的‘住房短缺’問題”。 
那么，如何才能做到合理使用呢？既然和諧社會不能采用革命手段剝奪房主多余的房屋來供缺房子的人住，那么就只能利用經(jīng)濟(jì)手段來調(diào)節(jié)。其方法只有一個，就是在增加住房供給的同時限制囤積居奇。 
現(xiàn)在有些政策措施采用的是限制需求的方法，比如提高房貸利率，但這會對正當(dāng)?shù)男枨螽a(chǎn)生沖擊，也不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。恩格斯曾經(jīng)批評，當(dāng)時法國工人為購買房屋而付出的加價房租同英國比起來是相當(dāng)高的；例如，工人在15 年內(nèi)累計付出4500法郎以后，能取得一所在15年前值3300法郎的房屋。測算一下可知，若按今天銀行貸款來算，這僅相當(dāng)于年房貸利率為4.354%，低于目前中國的房貸利率?？梢姡?dāng)前的房貸利率不宜再提高了。 
至于王石建議沒有最后“定型”的人在 40 歲之前還是租房為好也是行不通的，因為能否定型不取決于我們自己，而取決于我們所工作的單位或雇主。因此，他還不如干脆象恩格斯那樣建議不要買房。但是，恩格斯針對的是資本主義社會，而中國是社會主義社會，盡管還只是處于初級階段。以人為本，發(fā)展為了人民、發(fā)展依靠人民、發(fā)展成果由人民共享，是中國共產(chǎn)黨和中國政府的信條，而保障人民的住房正是發(fā)展成果由人民共享的具體體現(xiàn)。 
我們認(rèn)為，可行的做法是，就增加住房的供給而言：一是，鼓勵單位自建或百姓自助建房，保證其土地供應(yīng)；二是，限制開發(fā)商的開發(fā)和銷售計劃，使之滿足政府所規(guī)定的要求。 
就限制囤積居奇而言，要以不動產(chǎn)稅或不動產(chǎn)資源占用稅的名義，對于超過規(guī)定面積而擁有的住房面積課以重稅，既可以迫使囤積居奇者吐出手中的房源以增加市場的有效供給降低房價，又大大限制了后續(xù)的囤積居奇的行為，從而使得住房生產(chǎn)的供給成為解決住房的有效供給而不是無效供給的囤積品。 
美國次貸危機的化解表明，只要我們應(yīng)對得當(dāng)，在解決住房問題的同時，根據(jù)不必?fù)?dān)心房價下跌可能帶來的一些沖擊。而在采取以上措施保障人民群眾住房的同時，還要避免恩格斯所指出的，工資下降的問題。要切實落實黨的十七大報告所提出的“提高勞動報酬在初次分配中的比重”主張。只有這樣，我們才能最終“奪取全面建設(shè)小康社會新勝利、譜寫人民美好生活新篇章”。 
  
  
參考文獻(xiàn)： 
  
[1][7] 《樓市 “ 拐點論 ” 再掀波瀾   房價和房地產(chǎn)該怎么走》， http://www.wlmqwb.com/3ls/ 2008-02/12/content_987951.htm 
[2]  恩格斯，《論住宅問題》，載《馬克思恩格斯選集》第三卷，人民出版社 1995 年，第 131 頁至第 223 頁。 
[3] 《任志強：地產(chǎn)商蓋房給富人   窮人住房主要靠政府》， http://finance.sina.com.cn/roll/ 20041212/ 13571218980.shtml 
[4][5][8]  任志強：《 中國到底有多少人在“ 炒房” 》，http://vip.bokee.com/20080201471266.html 
[6] 《吳敬璉：壓房價會抬高物價》 http://news.qq.com/a/20070307/000092.htm 

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