張庭賓：樓市重蹈股市財富夢魘？

來源： 第一財經(jīng)日報

反熱錢戰(zhàn)爭的又一個十萬億財富的主戰(zhàn)場

這會是壓垮中國樓市的“最后一根稻草”嗎？

8月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于金融促進節(jié)約用地的通知》，它提出了包括“貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%，貸款期限原則上不超過2年”等5條禁令。在股市非常孱弱難以直接融資之際，這無疑讓不少資金鏈已經(jīng)岌岌可危的房地產(chǎn)開發(fā)商斷絕了最后的僥幸心理。此后，開發(fā)商是否會追隨本土中小企業(yè)身后，向那些化身為PE、高利貸的熱錢卑躬屈膝，以50%~100%的年利率乞討活命之水呢？

這個通知的市場效果很可能相當(dāng)大，就像6月7日，A股在3000點保衛(wèi)戰(zhàn)打響之后，股指正二次筑底的關(guān)鍵時刻，央行一次性上調(diào)1%的存款準(zhǔn)備金率至歷史紀(jì)錄的17.5%，3000點保衛(wèi)陣營立刻分崩離析，次日上證指數(shù)就大跌7.73%，并連跌6天跌去16%。而這個通知對于樓市的效果，我估計與前者有得一比。

接下來，不少地產(chǎn)商的資金鏈斷裂，房價下挫已是勢在必然。對于如此局面，相信有不少人拍手稱快。原因有二：一、房地產(chǎn)在過去幾年中是最暴富的產(chǎn)業(yè)，不乏一些地產(chǎn)商坑蒙拐騙，為富不仁，現(xiàn)在是“欠債還錢”的時候了；二、沒房者會想：以前房價太貴，買不起，現(xiàn)在房價跌下來才好呢，跌30%都不過癮，跌50%還差不多。

說句實話，本人對房地產(chǎn)行業(yè)也沒有什么好印象，中國的那些福布斯富豪們大約有一半都有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這明顯是一個畸形暴發(fā)的產(chǎn)業(yè)。對這樣的產(chǎn)業(yè)冷峻地洗禮一下也是應(yīng)該的。然而，如果深究下來，如果沒有貨幣政策之源――人民幣連續(xù)加速升值，人民幣連續(xù)加息的誘惑，國內(nèi)外熱錢大量投機人民幣資產(chǎn)，尤其是樓市、股市――如果沒有貨幣之水量大增，那些像“魚”和“蝦”一樣的地產(chǎn)商怎么能長得如此“肥美”呢？

至于“房價太貴，大跌下來才能買得起”的心態(tài)，筆者卻不能無保留地同意。即使未來商品房價跌30%，甚至50%，低收入者就真的買得起了嗎？否，因為幾千萬家庭的資產(chǎn)已經(jīng)大大縮水了，如今（8月31日）股指已經(jīng)由歷史高點跌去了61%，A股投資者財富（流通股市值）蒸發(fā)了約6.67萬億元之巨。

進一層探究，股票資產(chǎn)雖然巨大，但它仍然是中國人財富的次要資產(chǎn)，排行榜首的當(dāng)然是房產(chǎn)。2007年底，中國人私房總值約105萬億元人民幣。如果房價跌去了30%~50%，則中國人的財富就又蒸發(fā)了30萬億~50萬億元之巨，很多貸款買的房會成為負資產(chǎn)。這再加上股市6.67萬億元的財富蒸發(fā)，誰還有余錢來買房子呢？連消費增長都會成問題。屆時絕大多數(shù)人只能是空喜歡一場。至于真正解決低收入者住房的正道，是政府提供大量保障性住房。

倘若樓市隨股市之后崩盤，“雙管齊下”做空中國，中國經(jīng)濟增長必定難保，就業(yè)壓力將驟然增長，換言之就是老百姓失業(yè)增加，工資性收入銳減，屆時，誰還有閑錢閑心來買房子呢？

肯定有人會辯解說，如果房地產(chǎn)大跌，老百姓的房產(chǎn)絕大多數(shù)是自住的一套，那對國人來說，即使下跌也是賬面損失，沒有什么實際意義。

這話仿佛有一定道理，但是，如果房地產(chǎn)價格大跌，鑒于其產(chǎn)業(yè)拉動性很強，其收縮也將拖累眾多行業(yè)，則A股股票必定形成新一輪做空力量。更關(guān)鍵的是，如果房價在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上跌去30%，則銀行中房地產(chǎn)貸款者的資產(chǎn)凈值可能接近于零，如果下跌50%，則房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)將成為負值，則意味著銀行業(yè)利潤大幅收縮，如果銀行業(yè)由今年上半年的盈利大增而轉(zhuǎn)為下半年的利潤大減或者虧損，那么，A股最大的權(quán)重股――銀行股則會重挫，又會連帶A股進一步下跌。

在這種房價、股價的連環(huán)下跌之時，“貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%，貸款期限原則上不超過2年”這句話就會產(chǎn)生連環(huán)收縮作用。對房地產(chǎn)商來說，構(gòu)成銀行抵押物的最重要資產(chǎn)就是土地、房價和股票，如果地價、房價跌了30%，地產(chǎn)商只能貸到當(dāng)初最多的49%（70%×70%）的貸款，如果房價跌50%，則最多貸到35%的貸款。則地產(chǎn)商可能獲得的銀行貸款將惡性收縮，破產(chǎn)潮在所難免。

那么，如果房地產(chǎn)業(yè)崩潰，誰是最大的受害者呢？正是緊縮房地產(chǎn)貸款的銀行！一言以蔽之，以避免對方傷害為目的，結(jié)果卻在房地產(chǎn)與商業(yè)銀行間演繹相互連環(huán)傷害的悲劇。

地產(chǎn)和銀行如此“鷸蚌相爭”，誰會是背后竊喜的“漁翁”呢？恰是中國宏觀調(diào)控的主要對手――熱錢！即使有一部分熱錢離境救大本營次貸危機之火，那么藏匿下來的熱錢怎么繼續(xù)升值賺錢呢？讓人民幣資產(chǎn)價格大跌，在地產(chǎn)商資金鏈崩斷的同時，熱錢拋出房產(chǎn)做空房價，則主要以現(xiàn)金存在的熱錢就在實際升值！比如100萬元的房子和100萬元的現(xiàn)金，如果房子跌到50萬元，那么100萬元的現(xiàn)金就可以買兩套房子，購買力實際增加了100%！如果未來境外熱錢再回流，同樣一套房子漲到200萬元，則以50萬元一套抄底的熱錢就升值到原來的4倍。

在這個熱錢的如意算盤中，熱錢及其背后勢力必盡最大政策和輿論影響力緊縮中國流通的人民幣，然后就等待“竭澤而漁”，甚至讓“魚”自己跳進熱錢的“魚簍”了。

這也是本人在《反熱錢戰(zhàn)爭》一書中指出的“法寶”――“守住股市、樓市的安全底線”的原因――上證指數(shù)至少應(yīng)守住2500點，樓市應(yīng)守住下跌30%后的那根線。跌30%，讓泡沫軟著陸，并清理一下地產(chǎn)業(yè)門戶也是好事。但如跌破30%，則是房貸人和銀行噩夢的開始，甚至是中國金融危機的開始，這根線一旦受到威脅，就應(yīng)該毫不猶豫地降低存款準(zhǔn)備金率，放出央票，釋放足夠的流動性，直到守住它為止。

希望股市自毀3000點保衛(wèi)戰(zhàn)防御線的一幕不要在樓市重演，希望這一次貨幣政策不要讓房產(chǎn)業(yè)重演本土中小企業(yè)涸澤之悲，最后熱錢來個廉價歡喜大購物。

（作者為資深財經(jīng)媒體評論人，僅供參考，投資者決策風(fēng)險自負，聯(lián)系郵箱[email protected]）

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