房價“不許跌”的深層次邏輯

子  午

　　據(jù)《時代周報》，近日，長三角首張“限跌令”落地，江陰市住建局發(fā)布通知，嚴禁房地產(chǎn)企業(yè)低價傾銷、打價格戰(zhàn)。而在此之前，昆明、岳陽、惠州、唐山等多個城市已經(jīng)先后出臺嚴控降幅的“限跌令”政策。

　　據(jù)《株洲日報》報道，近日，株洲市住建局對多家房企的項目負責人進行了約談，并計入企業(yè)信用不良記錄，打擊房企“惡意降價”。

　　“限跌令”折射出來的是部分三四線城市“房市”的持續(xù)低迷。為了抑制房價過快增長、防范系統(tǒng)性風險，“緊信貸”是大勢所趨；住房事實上在今天已經(jīng)更多地成為了“投資品”的角色，“買漲不買跌”是“投資人”的普遍心態(tài)，除了北上廣深和部分省會城市還保持著強勁的“投資沖動”，以致于需要通過“緊信貸”來遏制，三四線城市已經(jīng)普遍缺乏增長的后力。

　　那些深耕三四線城市的中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉難度不斷加大，除了“惡意降價”盡快清倉，似乎也沒有更好的辦法。這將是一場異常艱難的博弈。

　　前兩年，民間機構統(tǒng)計稱“我國的房子已經(jīng)足夠34億人居住”。這種說法未必靠譜，但住房市場化改革至今已經(jīng)20多年，作為商品的住房出現(xiàn)過剩是不爭的事實。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局2017年調(diào)查，中國城鎮(zhèn)住房總存量為261億平方米，按照90平米一套計算，就是2.9億套，加上2018年建成的0.2億套，就超過了3億套，而2018年中國城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)僅為2.8億戶。這樣算下來，戶均商品房就已經(jīng)達到1.1套以上，人均產(chǎn)權面積也達到了35平米。

　　如果再算上小產(chǎn)權房以及單位自建房、產(chǎn)業(yè)區(qū)配套的公寓，此外還有部分沒有劃歸私人產(chǎn)權的以前國營企事業(yè)單位的分配住房，人人有房住的物質(zhì)基礎其實早已滿足。

　　然而，因為社會貧富分化導致的住房分配不均，大多數(shù)年輕人買不起房，少數(shù)人占有大量房屋且空置的局面早已存在。由于統(tǒng)計困難，具體的空置率數(shù)據(jù)一直是眾說紛紜。國家電網(wǎng)將一年一戶用電量不超過20度（大約也就是富人開空調(diào)住一晚的用電量）住房視為“空置”，據(jù)此測算大中城市房屋空置率為11.9%，小城市房屋空置率為13.9%；2012年北京人口管理總隊調(diào)查顯示，按最近連續(xù)半年無人居住的標準，北京住房空置率高達29%；西南財經(jīng)大學歷時5年，通過對29個省市262個縣1048個社區(qū)進行分層隨機抽樣調(diào)查顯示，2013年我國城鎮(zhèn)住宅整體空置率達到22.4%；2015年5月，騰訊網(wǎng)等機構的抽樣調(diào)查結果顯示中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。而商住樓的空置問題更為嚴重，深圳2019年的統(tǒng)計顯示空置率高達65.7%。

　　不同國家和地區(qū)空置率對比

　　據(jù)2019年住建部的相關統(tǒng)計，我國仍有約1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。而2018年第三方機構的抽樣統(tǒng)計顯示，實際租房總人口至少是1.98億，以年輕人為主，且中高學歷占據(jù)了絕對的主體：

　　目前的房價是不是過高，是不是存在“泡沫”，除了某些“口吐蓮花”的專家不肯承認，在大多數(shù)老百姓看來，基本也是沒有爭議的。一個最基本的事實就是住房市場化20多年來平均工資的上漲遠遠抵不過平均房價的上漲。常年統(tǒng)計顯示，新房及二手房的全款買房占比始終沒有超過三成，這還是在掏空三代購買力的情況下。

　　根據(jù)58安居客研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，我國正在還房貸的家庭大概達到了2億戶；以一戶家庭由夫妻2人來還房貸計算，“房奴”人數(shù)已經(jīng)達到了4億之多。央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，全國房地產(chǎn)貸款余額為49.58萬億元。而在十年前的2010年末，這一數(shù)字為9.36萬億，那一年新增了2.02萬億房地產(chǎn)貸款余額，余額同比增長27.5%，已經(jīng)被認為是嚴重的“泡沫化”，彼時正值“四萬億”剛剛發(fā)力。

　　對于那些還沒有買房、特別是亟需買房結婚的年輕人及其家庭而言，當然是期盼房價下跌；然而，對于已經(jīng)買房的家庭、把房屋當作投資品的家庭、地產(chǎn)企業(yè)以及各級政府，當然是不希望房價下跌的。

　　房地產(chǎn)價格早已嚴重偏離成本價，本來作為消費品的住房價格下跌、回歸成本價，對消費者無疑是有益無害的。但在“房價上漲預期”下成長起來的房地產(chǎn)業(yè)，早已經(jīng)成為一場擊鼓傳花的游戲，將個人、企業(yè)、銀行和政府深度地綁定在了一起，反而讓“不許跌”成了精英的共識。

　　言歸正傳，我們不妨來探討一下房價“許漲不許跌”的深層次邏輯。

　　首先，在精英階層看來，房價下跌“不利于年輕人奮斗”。

　　“房價太低不利于年輕人奮斗”——這樣的驚人之語是社科院專家的一大發(fā)明。

　　資本衛(wèi)道士們的邏輯是“有壓力才有動力”。試想，打工人輕輕松松就擁有了一套自己的房子，每天下班就回家，去菜市場買菜在家做飯，那不是太舒服了嗎？還會奮斗嗎？

　　就如白巖松說的，“難道我們現(xiàn)在指望房價很低，工作一兩年，首付隨便付？然后一輩子處在低壓狀態(tài)么？不會吧？”

　　在北上深，很多青年人工作十年才夠買一個“衛(wèi)生間”，甚至在深圳打從娘胎開始996，一直干到劃歸塵土，到頭來發(fā)現(xiàn)買套房還差個客廳面積的錢。

　　房價維持在高位且有序上漲，就能“鞭策”打工人，自覺加班、自覺奮斗，最好下了班還能去送個外賣、跑個滴滴……活到老、加班到老、奮斗到老。一旦房價下跌，衛(wèi)道士們就要年輕人看到了“躺平”的希望，“社會就沒有活力了”。

　　第二，房價下跌不利于“共同富裕”。

　　2020年，人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司發(fā)布的調(diào)查報告顯示，城鎮(zhèn)居民家庭總資產(chǎn)均值為317.9萬元，中位數(shù)為163萬元。

　　很多人感慨自己“拖了國家后腿”，抱怨自己“被平均”。事實上，這還不是最主要的問題。對于“先上車”的70后、80后而言，在北上深這樣的一線城市，擁有一套住房，哪怕還背負著部分貸款，家庭“凈資產(chǎn)”也能達到數(shù)百萬，位列“中產(chǎn)”?！?018中國城市家庭財富健康報告》顯示，中國家庭住房資產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中占比77.7%，遠高于美國的34.6%。

　　但“中產(chǎn)”的大量存在高度依賴于“房價上漲預期”。試想首付30萬、貸款70萬買一套100萬的房子，當房價處于“上漲預期”，這30萬就是家庭的“凈資產(chǎn)”。一旦房價下跌，假如跌破70萬，貸款還要還，而家庭“凈資產(chǎn)”則立刻清零轉負；原本房價處于“上漲預期”的小康中產(chǎn)家庭，立刻就淪為貧困家庭……

　　第三，房價下跌不利于市場繁榮、經(jīng)濟發(fā)展。

　　接著上面的“場景”推演。如果100萬的房子跌破70萬，很多工薪階層的選擇是繼續(xù)還貸還是“斷供”棄房呢？特別是那些貸款購買了期房的家庭。當然，在初期很多家庭會因為兩難選擇而猶豫，如果進一步下跌呢？銀行的壞賬是不是會急劇攀升？這就是所謂的“系統(tǒng)性風險”的一部分。

　　不要以為這樣的情景不會出現(xiàn)，筆者的一些親朋好友前兩年因為限購在二三線城市貸款買了“公寓”（商用房），想投資用來養(yǎng)老。其中一位朋友三十多萬總額買的公寓，相鄰地段的新盤行情已經(jīng)跌到二十多萬，他還背著18萬的貸款……在北京隔壁的燕郊，很多二手房從高峰的三萬多跌倒了一萬多，這已經(jīng)不僅僅是腰斬了。這樣的行情持續(xù)下去，很難保證那些貸款買房者不會選擇“斷供”棄房。

　　不過，在這樣的情況發(fā)生之前，房地產(chǎn)在“上漲預期”下對經(jīng)濟發(fā)展和市場繁榮“功勞”是巨大的。且不說地方財政所依賴的土地出讓金，單是房地產(chǎn)帶動的鋼鐵、水泥、煤炭、化工、電力，等等一大批相關產(chǎn)業(yè)，此外還有為房地產(chǎn)新區(qū)配套的基礎設施建設、汽車產(chǎn)業(yè)，以及房地產(chǎn)衍生出來的金融服務業(yè)……這些因素累加在一起完全可以說，是房地產(chǎn)業(yè)驅(qū)動了“經(jīng)濟循環(huán)”，使雇傭勞動制在各個環(huán)節(jié)得以持續(xù)，而且撬動的可能是小一半的GDP，高呼“厲害了”的先生們也有佐料津津樂道于鋼鐵、電力、基建如何雄霸全球！而一旦房價下跌，哪怕只是“橫盤”，生產(chǎn)過剩的問題馬上就會暴露出來。

　　與之同時，房地產(chǎn)也充當了財富向少數(shù)人聚集的媒介。窮人首付30萬買下中產(chǎn)100萬的房子，中產(chǎn)首付100萬買下富人300萬的房子，富人首付300萬，買下更富者1000萬的房子，更富者就可以選擇移民跑路了，至于資本巨頭們則在寒流到來之前轉型“輕資產(chǎn)”了……

　　第四，房價下跌不利于國際競爭。

　　觀察全球經(jīng)濟，撥開“新經(jīng)濟”的表象，我們其實不難發(fā)現(xiàn)，自上世紀80年代以來，各個發(fā)達國家無不是靠房地產(chǎn)業(yè)的“飛升疾走”來續(xù)命，那些續(xù)命失敗的就要陷入漫長大蕭條。房地產(chǎn)金融化、經(jīng)濟脫實就虛，這是資本主義在遭遇生產(chǎn)過剩危機之后的普遍選擇。

　　所以，要說房地產(chǎn)有泡沫，全球其實都有泡沫。群狼環(huán)伺的局面下，就看誰的泡沫先破滅，誰就會立即成為群狼撕咬的對象。當然，房地產(chǎn)泡沫只是諸多泡沫的一種，只是對于中國而言，權重要大得多。巨大的房地產(chǎn)市場已經(jīng)成了資金的堰塞湖，一旦出事，沖擊的不僅是金融信用，還有惡性的通貨膨脹……

　　所以，專家的說法是“熨平泡沫”，而不是“刺破泡沫”。至于能不能“熨平”，關鍵的問題在于即便通過市場干預使得房價保持穩(wěn)定——小幅緩慢地增長，前提是把房地產(chǎn)當作投資工具的富人，還有那些手握重資產(chǎn)的資本巨頭，能夠忍得住將資本長期“趴在”房子上。然而，跟任何一種投資工具一樣，房價變動的自然規(guī)律不是漲、便是跌。事實上，“投資人”從來不會“顧全大局”，他們僅僅是考慮資本增值，不賺錢干嘛要去投資呢？哪怕是那些還背著貸款的“中產(chǎn)”，將來會不會有人號召“為國持房”？

　　窮人希望房價下跌、可以買得起房，是一種幻想；而某些富人、“精資”指望房價一定不會跌的，更是一種幻想。

　　蘇聯(lián)跟毛澤東時代的中國自然不會面臨這樣的困難，這樣的局面在房地產(chǎn)市場化開啟的那一刻就已經(jīng)注定了。同權力與壟斷資本近期圍繞互聯(lián)網(wǎng)新經(jīng)濟和金融展開的激烈博弈一樣，未來圍繞房價恐怕還會有更加激烈的博弈。想要平穩(wěn)落地，僅僅是市場干預，是遠遠不夠的。

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