中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，從小到大，經(jīng)過(guò)30多年快速發(fā)展和急劇擴(kuò)張，已發(fā)展成為緊聯(lián)千家萬(wàn)戶、影響民生福利的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉步維艱，房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象叢生，房企爆雷事件頻發(fā)，已成為引發(fā)老百姓焦慮和恐慌的社會(huì)熱點(diǎn)焦點(diǎn)。因此，需要重新審視和反思房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和作用。

一、清醒認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)暴露的問(wèn)題

自上世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)學(xué)習(xí)西方，推行住房商品化市場(chǎng)化，以信貸拉動(dòng)居民住房消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)于改善城市居民居住條件，拉動(dòng)就業(yè)，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加GDP，支撐地方政府財(cái)政發(fā)揮了重要作用，功不可沒(méi)，但城鎮(zhèn)居民住房和房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化商品化也越來(lái)越顯露出諸多弊端。30多年來(lái)，房子越建越多，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，不少房企逐利無(wú)底線爆雷頻發(fā)。一方面，大量房子空置積壓，供大于求，造成資源嚴(yán)重浪費(fèi)；另一方面，廣大勞動(dòng)群眾買不起房，終生成為替銀行與房企打工的“房奴”，因而對(duì)房企接連爆雷高度焦慮和恐慌，對(duì)住房商品化市場(chǎng)化日益不滿。政府房?jī)r(jià)調(diào)控已陷入兩難困境。房地產(chǎn)市場(chǎng)化商品化已越來(lái)越成為誘發(fā)民生焦慮，干擾社會(huì)穩(wěn)定的消極因素。

二、精準(zhǔn)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位

首先從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景看。我國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新時(shí)期，以科技創(chuàng)新為動(dòng)力的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)已成為推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵，培植發(fā)展以高質(zhì)生產(chǎn)力為主體的高科技產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)已成為應(yīng)對(duì)美西方國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的重中之重。房地產(chǎn)行業(yè)是民生消費(fèi)性產(chǎn)業(yè)，而非應(yīng)對(duì)美國(guó)西方國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的先進(jìn)工業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代化制造業(yè)，更不是需要大力培植和發(fā)展的未來(lái)高質(zhì)生產(chǎn)力。房地產(chǎn)業(yè)作為民生消費(fèi)性產(chǎn)業(yè)，最終產(chǎn)品只是讓群眾掏盡錢包成為“房奴”的一堆住房，它占用巨量土地資源、銀行資金、人力物力，卻在國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展中發(fā)揮不了什么積極作用。推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，必須重新審視房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中的地位作用，不能再盲目刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展了。各級(jí)黨委政府應(yīng)當(dāng)按照黨的二十大高質(zhì)量發(fā)展和發(fā)展高質(zhì)生產(chǎn)力的戰(zhàn)略決策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的地位作用和發(fā)展前景重新審視、冷靜思考、科學(xué)決策，謹(jǐn)防在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上懼怕變革，陷入政績(jī)思維貫性。

其次從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀看。在經(jīng)歷了30多年高速發(fā)展后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)過(guò)了發(fā)展黃金時(shí)期，以住房商品化市場(chǎng)化支撐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式已經(jīng)差不多走到了盡頭，發(fā)展紅利基本釋放殆盡。非但如此，城鎮(zhèn)居民住房和房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化商品化積累的涉及民心民意民生和社會(huì)穩(wěn)定牽一發(fā)動(dòng)全身的問(wèn)題越來(lái)越多。建議國(guó)家相關(guān)部門以超前思維、戰(zhàn)略眼光和全局意識(shí)，主動(dòng)轉(zhuǎn)變以房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)、靠“土地財(cái)政”維持政府支出的現(xiàn)有發(fā)展模式，適度減緩新建住房供地和新住宅樓盤建設(shè)，消化房產(chǎn)存量、扼制增量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供求平衡良性發(fā)展。

三、對(duì)于調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策、重塑房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的建議

應(yīng)當(dāng)以時(shí)不待我的時(shí)代緊迫感，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，重塑房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，及時(shí)推出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新政。在這個(gè)過(guò)程中，必須堅(jiān)持黨的實(shí)事求是原則，遵循市場(chǎng)供求規(guī)律，加強(qiáng)調(diào)查研究，切忌病急亂投醫(yī)式的盲目決策。一方面，我國(guó)房地產(chǎn)已嚴(yán)重過(guò)剩，大量商品房積壓在房企手中賣不動(dòng)，或售后無(wú)人居住，房屋空置率高、供大于求已成不爭(zhēng)事實(shí)；另一方面，隨著人口規(guī)模減少，老齡化、少子化時(shí)代的到來(lái)，在未來(lái)五年十年內(nèi)，城市居民一家擁有兩三套住房者越來(lái)越多，居民住房將出現(xiàn)富余空置，而且隨著新出生人口斷崖式減少，未來(lái)住房剛需將減少。

面對(duì)房地產(chǎn)嚴(yán)重過(guò)剩的現(xiàn)實(shí)，按照市場(chǎng)供求規(guī)律，在刺激需求的同時(shí)重在抑制供給，在消化存量的同時(shí)果斷終止“增量”供給，從根本上減少供給，以實(shí)現(xiàn)供求平衡良性發(fā)展。我們?cè)谡{(diào)整房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與宏觀調(diào)控政策時(shí)要有長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光，決不可明知房地產(chǎn)已嚴(yán)重過(guò)剩，未來(lái)幾十年都消化不了存量的事實(shí)，還在為了保GDP增長(zhǎng)和財(cái)政支出而放任房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，這既有違市場(chǎng)供求規(guī)律，也不符合黨的實(shí)事求是原則，這種飲鴆止渴的做法后患無(wú)窮，不符合國(guó)家和人民利益。

為了貫徹落實(shí)黨的二十大關(guān)于推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略決策，當(dāng)下要把經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心放在做好產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)提質(zhì)上，大力發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，培植新質(zhì)生產(chǎn)力和高質(zhì)生產(chǎn)力，下決心轉(zhuǎn)變以房地產(chǎn)支撐GDP增長(zhǎng)，以“土地財(cái)政”支撐政府財(cái)政支出的傳統(tǒng)發(fā)展模式，探索房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和重塑房地產(chǎn)供給的新路子，為解決長(zhǎng)期困擾我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題攻堅(jiān)克難。

特提出如下建議：

1．建議有關(guān)部門針對(duì)恒大集團(tuán)爆雷等嚴(yán)重問(wèn)題舉一反三，重新審視全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問(wèn)題和政策，未雨綢繆，及早發(fā)現(xiàn)、排除和解決房地產(chǎn)業(yè)與房產(chǎn)市場(chǎng)存在的已暴露和未暴露的問(wèn)題，制定與高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略要求相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)新政，以確保經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。

2．建議有關(guān)部門成立房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)整治工作專班，全面清理和整治房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，堅(jiān)決打擊非法經(jīng)營(yíng)、資金外流、騙貸逃稅、行賄受賄、坑害消費(fèi)者等違規(guī)違法行為，扎實(shí)推進(jìn)清廉房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)。

3．建議有關(guān)部門及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策，按照黨的二十大“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的要求，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，盡快推出與國(guó)民經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展相適應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)政策：

一是適度減緩城鎮(zhèn)新建房屋供地與新樓盤開(kāi)發(fā)建設(shè)。

二是全面整治房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，按市場(chǎng)規(guī)則引導(dǎo)房企合并重組，淘汰小微落后房地產(chǎn)企業(yè)，鼓勵(lì)支持引導(dǎo)有一定實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)率先轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)行，如轉(zhuǎn)型城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、農(nóng)民住宅提質(zhì)與建設(shè)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等，以滿足消費(fèi)者住房需求的多樣化、個(gè)性化和城鄉(xiāng)均等化需求。

三是政府收購(gòu)房企空置積壓房源，轉(zhuǎn)為由政府供應(yīng)的廉租房、公共租賃房、定向安置房等保障性住房，以解決進(jìn)城農(nóng)民工和畢業(yè)大學(xué)生以及城鎮(zhèn)新引進(jìn)高層次人才等各類人員的住房需求?？捎烧Y或部分出資收購(gòu)，與房企合作經(jīng)營(yíng)，讓房企能得到合理收益。

四是凡房企拿到政府批地尚未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)開(kāi)工建設(shè)的，一律停建，并收繳房企土地閑置稅，土地原則上由政府按原價(jià)回購(gòu)。

五是已開(kāi)工興建尚未竣工的房企預(yù)售樓盤，由政府督促、銀行支持，加快建設(shè)，確保交樓，防止變成爛尾樓，傷害購(gòu)房群眾利益?，F(xiàn)在，有的城市充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)在舊房區(qū)改造中的主體作用，以減少改造風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)矛盾的做法，值得各地借鑒。

六是取消商品住房預(yù)售，嚴(yán)禁房企在商品房尚未蓋好前預(yù)售以集聚資本，全部實(shí)行現(xiàn)房銷售“所見(jiàn)即所得、交房即交證”。

七是房地產(chǎn)金融監(jiān)管要圍繞和跟蹤房地產(chǎn)周期展開(kāi)，加速推進(jìn)房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)管，積極構(gòu)建房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制。對(duì)貸款比例過(guò)高房企限制貸款或停止貸款，嚴(yán)禁非法融資，加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)排查力度，加強(qiáng)房企大額貸款追蹤，嚴(yán)禁將貸款資金流向境外，加大對(duì)惡意轉(zhuǎn)移資金、轉(zhuǎn)嫁房企金融風(fēng)險(xiǎn)的房企及房企管理層的懲罰力度，提高違約、違紀(jì)、違法成本。

（作者：程恩富系中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員、世界政治經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，譚勁松系浙江理工大學(xué)馬克思主義學(xué)院原院長(zhǎng)、教授）

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