沈曉杰：開發(fā)商1.8萬億的暴利哪里來

當(dāng)今中國房地產(chǎn)十大真相（一）
　
一年暴利超三成國稅

開發(fā)商成富可敵國的超級大地主階級

在中國，在“消滅了萬惡的剝削制度”60年后的今天，一個主要靠“背景”集合起來、以私營和個人大股東為主的行業(yè)“特殊利益集團”，正在以“創(chuàng)紀(jì)錄的空前水平”，聚斂全社會的財富，而越來越為公眾所側(cè)目：
2009年，它經(jīng)營的行業(yè)一種產(chǎn)品所獲取的暴利，已相當(dāng)于當(dāng)年全國稅收總收入的30%；
和2009年的全國財政收入相比，這項商品的暴利達(dá)到了驚人的26.3%。也就是說，該類商品一年攫取的暴利，比當(dāng)年全國財政收入的四分之一還要多；
把它和全國城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入相比，更可形象的認(rèn)識其斂財規(guī)模，已等同于把中國城鎮(zhèn)1.05億人全年的可支配收入全部收入囊中；
如果把這類產(chǎn)品的暴利分?jǐn)偟饺珖擎?zhèn)居民的身上，相當(dāng)于它從每個城鎮(zhèn)居民的頭上攫取了2857元的超額利潤。已接近國民平均稅負(fù)的三分之二（64.1%）；
再把這類產(chǎn)品的暴利，分解到具體的每件商品上，相當(dāng)于購買者平均為每個單件商品暴利，多付出了22.39萬元。僅為此就要多掏4.35年的全家可支配收入。
這個“特殊利益集團”的就叫開發(fā)商；上述的商品就是被稱為“最大民生”的商品住房；它在2009年給開發(fā)商所帶來的暴利，高達(dá)1.8萬億元。

2009年對中國的開發(fā)商來說，實在是值得“大書特書”和“可圈可點”的一年：來自中國國家統(tǒng)計局統(tǒng)計報告表明：2009年全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；當(dāng)年的商品房銷售額也比上年增長75.5%，高達(dá)43995億元。特別是，在房價暴漲的支撐下，為城鎮(zhèn)居民住房需求所提供的商品住宅，銷售額更是猛增了80.0%。
盡管到了年末，國務(wù)院常務(wù)會出臺了新的“促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”調(diào)控政策措施，但決策層對2009年房地產(chǎn)市場總的評價看起來也“很正面”：高層不僅肯定了房地產(chǎn)救市政策所取得的“積極成效”，而且還認(rèn)為當(dāng)年的中國房市“對于提振信心、活躍市場、解決低收入家庭住房困難問題、促進住房消費和投資，實現(xiàn)保增長、擴內(nèi)需、惠民生的目標(biāo)，發(fā)揮了重要作用?！?
但在2009年房地產(chǎn)市場“欣欣向榮”的背后，作為決策層似乎忽略了它對社會政治層面所產(chǎn)生重大影響：以高房價和房地產(chǎn)暴利為特征的2009年中國房市，究竟給中國城市社會的各階層的財富分配帶來了什么樣的后果；這樣的“逆向二次分配”，在極化貧富不均和兩極分化同時，給社會的穩(wěn)定和諧又帶來了多大的負(fù)面效應(yīng)；它所引發(fā)出的尖銳的社會矛盾，又該如何解決。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)加權(quán)計算，2009年我國城鎮(zhèn)居民的房價收入比為9.7.，這比國際上公認(rèn)的房價最難承受地區(qū)（房價收入比為7）要高出近40%。按照各國的慣例，房價收入比在3—6之間為合理的房價水平。實際上，在中國眾多大中城市，一套市區(qū)90平方米商品住房的平均房價，已達(dá)到房價收入比的15—20以上，超過25以上的大城市也絕不是少數(shù)。另據(jù)國家統(tǒng)計局公布的有關(guān)數(shù)據(jù)計算，2009年我國城鎮(zhèn)銷售的商品住宅的平均價格為每平方米4571元。如果扣除所包含的經(jīng)濟適用房的因素（2007年全國商品住宅的平均價格比經(jīng)濟適用房價格高出一倍以上），2009年我國城鎮(zhèn)商品住宅的平均價格每平方米至少超過5000元。
這里就引出一個關(guān)鍵而核心的問題：我國城鎮(zhèn)居民為高房價及超高的房價收入比所多付的支出，究竟落到的誰的腰包。
開發(fā)商總是竭盡所能大造輿論，宣稱高房價是由高地價和高稅費所導(dǎo)致。確實，任何人都不能否認(rèn)，政府部門、尤其是各地的地方政府，從土地出讓金和各種房地產(chǎn)稅費中不當(dāng)過度獲利。但這是不是就意味著高房價的大頭，都是由政府拿去的呢？讓我們還是用事實來說話。
眾所周知，商品房的成本主要由土地出讓金（商品房中的地價）、造房的建安費和各種配套費、稅費和經(jīng)營管理費用所組成。其中，最主要的就是土地出讓金和建安費。由于我國商品房的開發(fā)周期較長，開發(fā)商故意囤地捂盤現(xiàn)象比較普遍，所以，從開發(fā)商競拍拿地，到完成開發(fā)和銷售兩個周期，加起來至少3年以上。我們就以3年時間計算，2009年全國商品房所用土地，平均拿地時間應(yīng)為2006年。而根據(jù)國土部“中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)”提供的權(quán)威信息，2006年“全國主要城市”用在“居住用途”上的“地價平均值”為每平方米1681元。由于我們比較的房價是全國城鎮(zhèn)所有的商品住房，不僅范圍要比“主要城市”大得多，而且土地出讓金的均價也要比“主要城市”低不少。保守估計，全國城鎮(zhèn)商品住房的平均土地出讓金價格比“主要城市”的居住地價低三分之一。新建商品住房的容積率再以1.8來計算（目前多數(shù)城市容積率已超過2，不少大城市已超2.5），分?jǐn)偟矫科椒矫鬃》恐械摹皹敲娴貎r”，就只有 623元。全國城鎮(zhèn)造房的建安費，我們高估為每平方米1000元（以比同期我國農(nóng)村建房成本高一倍計算，也可以通過一些單位的合作建房成本做比較參照）。其他的配套費、稅費和經(jīng)營管理費，全國城鎮(zhèn)的平均費用我們推算為600元。綜上所述，2009年全國城鎮(zhèn)商品住房的平均成本，每平方米僅僅只有2223元（大中城市成本要比這高。但房價水平更高，利潤更大，往往均比“全國城鎮(zhèn)平均水平”高出數(shù)倍）。
國際上房地產(chǎn)業(yè)的利潤率一般在5%上下，我國工業(yè)品制造行業(yè)的平均利潤率也在這個范圍。據(jù)此推論，我國的商品住房的利潤率也應(yīng)在5%左右（注：這點在去年全國兩會上，也由中國最大的開發(fā)商之一，恒大地產(chǎn)才許家印所強調(diào)）。如果按照這樣的利潤水平，我國城鎮(zhèn)正常的商品住房平均房價應(yīng)為2334元。除此以外的房地產(chǎn)利潤，都屬暴利。由此計算，2009年我國城鎮(zhèn)商品住房的每平方米暴利平均就高達(dá)2666元（已扣除經(jīng)濟適用房因素）。它表明，在我國城鎮(zhèn)的商品住房的房價中，一半以上（超過53%）是開發(fā)商的的暴利，暴利率高達(dá)正常房價水平的114.2%。這就是說，在市民買房的所有支出中，有一半以上是為開發(fā)商的暴利“打工”。
那么，中國的開發(fā)商在2009年一年，究竟獲取了多少利潤，攫取了多少暴利呢？根據(jù)國家統(tǒng)計局今年初公布的“2009年全國房地產(chǎn)市場運行情況”報告計算，2009年我國房地產(chǎn)市場的商品住宅銷售額36769億元，比去年增長了80%；銷售的商品住房面積為8.0438億平方米。由此可以得出：2009年中國的房地產(chǎn)商，僅在對城鎮(zhèn)居民銷售的商品住房上，一年賺取的利潤就高達(dá)18887.6326億元（全年的36769億元銷售額 — 全年開發(fā)商商品住房成本17881.3674億元）。其中，屬于超過行業(yè)正常利潤水平（5%）的暴利部分，就高達(dá)17994.7708億元。
這近1.8萬億元，還僅僅是開發(fā)商在銷售給城鎮(zhèn)居民的商品住房上一項攫取的暴利（不包括開發(fā)商在辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他方面所獲取的利潤）。把它放在整個國民財富分配的格局中去分析觀察，人們就不難發(fā)現(xiàn)其中的“天大的秘密”，徹底了解中國的開發(fā)商利益集團，通過在國有全民土地進行商品住房的開發(fā)，從土地主人——中國城鎮(zhèn)居民的身上，攫取暴利已經(jīng)達(dá)到何等的“驚天動地”的地步。
據(jù)中國之聲《新聞和報紙摘要》2月13日的報道，“2009年我國稅收總收入完成59514.7億元，同比增長9.8%”；另據(jù)財政部部長謝旭人在全國財政工作會議上的報告，2009年，“全國財政收入預(yù)計達(dá)到68477億元，增長11.7 %”；此外，據(jù)國家統(tǒng)計局局長馬建堂在2009年國民經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會上介紹，2009年我國“城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元，比上年增長8.8%”。以上述數(shù)據(jù)做比較，得出的結(jié)論令人難以置信：
2009年中國開發(fā)商僅在居民商品住房上獲取的暴利，已相當(dāng)于當(dāng)年全國稅收總收入的30%；
這1.8萬億元商品住房上的暴利，同樣相當(dāng)于2009年的全國財政收入的26.3%。也就是說，開發(fā)商一年僅在商品住房上的暴利，比當(dāng)年全國財政收入的四分之一還要多；
把這1.8萬億元和全國城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入相比，就可發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在商品住房上的“暴利之財”，已相當(dāng)于把全國城鎮(zhèn)1.05億人全年的可支配收入全部收入囊中；
如果把這1.8萬億元分?jǐn)偟饺珖擎?zhèn)居民的身上（2009年城鎮(zhèn)居民以6.23億人計），相當(dāng)于開發(fā)商從每個城鎮(zhèn)居民的頭上攫取了2857元超額利潤。而2009年國家從每個國民身上收取的平均稅收，也就是4454元（2009年全國人口以13.36億人計）。這就是說，中國城鎮(zhèn)居民為開發(fā)商暴利所付出的“人頭費”，已接近國民平均稅負(fù)的三分之二（64.1%）。
再把這1.8萬億元的暴利，平攤到每套商品住房的話（以每套100平方米計算，8.0438億平方米就是804萬套），則表明2009年的每個買房者，平均須為開發(fā)商的暴利，多付出了22.39萬元。這相當(dāng)于他們平均每戶（以三口之家計）僅此就要多掏4.35年的全家可支配收入（這在一般國家已經(jīng)夠普通居民買到一套像樣的住房了）。實際上，在一些大中城市，買房者為開發(fā)商暴利所多付出財富，早已超過這些家庭十年以上的全部可支配收入。
這就是在現(xiàn)今的開發(fā)商模式下，高房價和房地產(chǎn)暴利對中國整個社會財富的分配格局所產(chǎn)生的“無與倫比”的“洗牌效應(yīng)”。實際上，這樣的狀況不是現(xiàn)在才有，而是在2003年下半年中國的房價開始瘋漲后就不斷的顯現(xiàn)出來。
為了驗證房地產(chǎn)已成了中國“暴發(fā)戶的制造器”和“首富的生產(chǎn)流水線”，筆者曾經(jīng)對開發(fā)商和“富豪”及“首富”的關(guān)聯(lián)性進行過跟蹤分析。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在各種各樣的富豪榜上，都充斥著“房地產(chǎn)”三個字。在福布斯公布的“2007年福布斯中國富豪榜”上，不僅一半左右“富豪”的“主要產(chǎn)業(yè)”都是“房地產(chǎn)”，而且在前十名的“首富”中，至少有8人主營項目中有房地產(chǎn)（其中兩個未標(biāo)注“房地產(chǎn)”的全國家電大亨張近東和黃光裕，房地產(chǎn)也是其主業(yè)之一）。其實“房地產(chǎn)出首富”在中國早已不是什么新聞。早在“2006胡潤百富榜”上，登上前十名“中國首富”中，也有6人是靠房地產(chǎn)一舉暴富。這六人的“身價”財富，都在100億以上，最高的達(dá)到了160億。據(jù)報道，上了房地產(chǎn)富豪榜的50位房地產(chǎn)富豪，一共擁有的財富總值高達(dá)2010億元；平均每個房地產(chǎn)商的財富為40.2億元。而能夠登上房地產(chǎn)富豪子榜的，房地產(chǎn)商的個人財富起碼要達(dá)到15億元，行業(yè)的門檻之高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)“蓋過”了其他所有的富豪排行子榜。不過這些還是前幾年的“行情”。這幾年，隨著房地產(chǎn)市場高房價愈演愈烈，中國房地產(chǎn)大亨們的財富聚集速度也大大加快。曾經(jīng)登上中國首富寶座的廣東碧桂園老板楊惠妍，在鼎盛時身價曾高達(dá)1300多億港幣；重慶龍湖地產(chǎn)的老板吳亞軍，其公司在香港第一天上市，身價也達(dá)到300多億港元；同樣來自廣東的恒大集團老板許家印，也通過上市，使其身價超過400多億元人民幣，一舉成為中國大陸新的首富?？梢哉f，這幾年大陸的首富的寶座，基本上是在幾個開發(fā)商之間“轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去”。
據(jù)第二次全國經(jīng)濟普查公報，到2008年底，全國共有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)87881個。據(jù)此推算，在2009年全國1.8萬億元的商品住房暴利中，大約有1.5萬億元集中到私營或以個人大股東為主的股份制開發(fā)商企業(yè)的手里（全國絕大多數(shù)開發(fā)商為這兩類企業(yè)）。他們的總?cè)藬?shù)全國估計有20—30萬人左右。這也就是說，僅2009年一年，這些“私字頭”的開發(fā)商，人均就從商品住房的市場攫取了500—750萬元的暴利。相當(dāng)于僅通過商品住房暴利一項，平均他們每個人就可以把3—400人的城鎮(zhèn)居民的全年的可支配收入“一掃而光”。從財富的“積聚能量”來說，現(xiàn)在的開發(fā)商已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過任何朝代的“剝削階級”，“當(dāng)之無愧”的稱得上當(dāng)今中國的“超級大地主”階級。
讓人感到“意味深長”的是，使高房價對全民財富“重新洗牌”效應(yīng)達(dá)到登峰造極的，恰恰是政府對房地產(chǎn)的“救市政策”。不過，當(dāng)“被救”的開發(fā)商在政府政策大力扶持下一個個賺得“盤滿缽滿”、實現(xiàn)了意想不到的“暴利倍增”后，人們也在耐心的等待，在住房政策和房地產(chǎn)市場上，政府和決策者再三強調(diào)的“社會公平正義”之手，何時才能高高的舉起。
事實證明，高房價和房地產(chǎn)暴利，已成為當(dāng)今中國社會制造社會不公和兩極分化的最大“土壤”， 也是全社會最大的“財富洗牌器”。從本質(zhì)上來說，它也成為社會影響最大的“隱形財富分配機制”。 試想一下，在中國有哪個方面的利益調(diào)節(jié)，可以像房價的高低這樣決定人們的富裕與貧困。不管是加多少級的工資，降低多少稅負(fù)水平，還是提高養(yǎng)老和醫(yī)療的社會保障標(biāo)準(zhǔn)，這一切在“高高在上”的房價面前，都顯得無足輕重。
當(dāng)房地產(chǎn)成為中國最大的劫貧濟富的工具并成愈演愈烈之勢，公眾對房價和住房政策的審視的角度，也逐漸由經(jīng)濟和民生問題，越來越多的轉(zhuǎn)變到社會和政治的視野。人們有理由發(fā)出疑問：在推翻“剝削制度”60年后的今天，現(xiàn)今房地產(chǎn)制度體系造成的數(shù)以萬計的“超級大地主”和數(shù)以億計的“房奴”，究竟是“市場經(jīng)濟使然”，還是“新剝削制度”所導(dǎo)致的必然結(jié)果。

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