房產(chǎn)開發(fā)商滑鐵盧：碧桂園又出大事了！

原上草

現(xiàn)在的房價(jià)進(jìn)入僵持階段，不敢漲，也不敢跌。購房者和開發(fā)商也進(jìn)入僵持階段，消費(fèi)者持幣觀望，希望能有所下跌，開發(fā)商則捂盤惜售，希望政策放開后上漲。

在這種僵持中，總會(huì)有一些人憋不住，特別是資金鏈?zhǔn)志o張的開發(fā)商，已經(jīng)僵持一年了，實(shí)在忍不住，所以有些打出了周轉(zhuǎn)率的概念。所謂周轉(zhuǎn)率，就是快速拿地、快速立項(xiàng)、快速建樓、快速開盤、快速資金回籠。

可是，就是在這種快速周轉(zhuǎn)過程中，引發(fā)了很多質(zhì)量問題。碧桂園是比較典型的一家，在6月份上海工地發(fā)生坍塌事故，致1死9傷，7月河南多地發(fā)生火災(zāi)之后，7月26日，碧桂園又在安徽六安發(fā)生大事，當(dāng)天金安區(qū)碧桂園•城市之光建筑工地發(fā)生一處圍墻和活動(dòng)板房坍塌，導(dǎo)致6人死亡、1人傷情危急、2人傷勢較重。

事后，碧桂園解釋稱，六安這次事件是因?yàn)榇箫L(fēng)大雨天氣導(dǎo)致，這顯然有推卸之嫌疑。接連發(fā)生這么多事件，不從管理和建筑質(zhì)量去反思，還怪罪自然天氣，這不太符合世界500強(qiáng)的形象。

我們知道，最近一兩年，有些開發(fā)商的日子并不好過。調(diào)控政策后，限購限價(jià)導(dǎo)致樓市交易持續(xù)低迷，高房價(jià)也限制了更多的購房者進(jìn)入，房產(chǎn)暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去，但是一些開發(fā)商仍然以財(cái)大氣粗的氣勢出現(xiàn)，還是以賣方市場出現(xiàn)，根本不把購房者放在眼里，無論是價(jià)格還是質(zhì)量，都是一副愛買不買的架勢。

消費(fèi)者花幾百萬上千萬買一套房子，希望能住幾十年上百年，一場大風(fēng)就能吹倒，你讓消費(fèi)者怎么能放心？有些開發(fā)商的裝修質(zhì)量，更是讓人不可思議，住進(jìn)去不是漏水，就是開裂、塌陷、堵塞……這就是開發(fā)商的傲慢，根本不把購房者放在眼里！

碧桂園發(fā)生的事情，是中國開發(fā)商普遍存在的一個(gè)縮影。幾十年的風(fēng)光無限和暴利追逐，習(xí)慣了粗放式發(fā)展，習(xí)慣了不斷加杠桿和規(guī)模擴(kuò)張，一旦貨幣政策收緊，一旦房價(jià)停止上漲，一旦購房者逐漸減少，銷量下降，資金鏈立馬出現(xiàn)問題。碧桂園負(fù)債9330多億，資產(chǎn)負(fù)債率接近90%，可謂債務(wù)壓頂，杠桿率奇高，資金鏈?zhǔn)志o張，一有風(fēng)吹草動(dòng)，就開始慌亂。

在這樣的背景下，碧桂園高層開始給下面下軍令狀，要求“高周轉(zhuǎn)”快速回收資金，要求“3個(gè)月開盤，4個(gè)月資金回正，5個(gè)月資金再利用”，如此急功近利，當(dāng)然難怪工程質(zhì)量問題和安全事故頻發(fā)。

其實(shí)，資金鏈緊張的不止碧桂園一家。前段時(shí)間跑路的A股上市中弘股份老板王永紅，也是因?yàn)橘Y金鏈問題，背負(fù)債務(wù)高達(dá)40億元，公司去年直接虧損二十五億多元，今年上半年預(yù)虧十四億。該企業(yè)開發(fā)了好多爛尾樓，連買房人都開始慌了。

還有上市公司泰禾集團(tuán)，到今年3月底，泰禾集團(tuán)負(fù)債2000億，負(fù)債率就高達(dá)88.5%，資金鏈也非常緊張，向員工發(fā)售理財(cái)產(chǎn)品，收益率達(dá)20%。

福建知名房企旭輝曝出77.4%的負(fù)債率，負(fù)債總額1174.9億元，達(dá)到廈門市政府的兩倍。

其實(shí)，資金鏈有問題的當(dāng)然不止這些，據(jù)我所了解的情況，有一家搞產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營的大型開發(fā)商，總負(fù)債也是幾千億，負(fù)債率超過80%，最近資金鏈也出現(xiàn)嚴(yán)重問題。還有某地一家大型房產(chǎn)開發(fā)商，也是世界500強(qiáng)，總負(fù)債達(dá)6000多億，負(fù)債比率也超過80%，最近一些項(xiàng)目爆出資金鏈問題。

這些問題會(huì)越來越地曝光出來，它們是典型的資本家心態(tài)，寧可負(fù)債不還，也不會(huì)壓低房價(jià)薄利多銷，不會(huì)讓利給消費(fèi)者和購房者。

接下來，很多房企即將進(jìn)入還債高峰期。

據(jù)測算，地產(chǎn)債將在未來2年至3年迎來到期高峰。存續(xù)地產(chǎn)債中，2018年需要償付的規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍；2019年至2021年需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元。

此外，存續(xù)地產(chǎn)債在2018年進(jìn)入回售期的超過3800億元，2019年也接近3700億元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士披露，這還不包括大量需償還的表外資金。面對(duì)即將到來的還債高峰期，房企還想以低利率融到資已不是易事，甚至連融資本身也受到了諸多限制。

此前銀行代發(fā)的30萬億理財(cái)產(chǎn)品，有不少就是進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，目前還沒公開消息說將有多少違約，這個(gè)攤子肯定比p2p大的多。

有一位業(yè)內(nèi)人士跟我說，房企內(nèi)部理財(cái)，可能少部分以現(xiàn)金兌付，其余的債轉(zhuǎn)股，現(xiàn)在流行這一套。有一家上市公司以前經(jīng)常不給工程款，搞債轉(zhuǎn)股。

出來混，總是要還的。如果房價(jià)不再上漲了，這些債怎么還呢？最終恐怕債轉(zhuǎn)股都不行，只能以一堆鋼筋水泥作為抵押，還給投資者，還給銀行？

以任志強(qiáng)為代表的開發(fā)商代言人還在鼓吹，因?yàn)橹袊擎?zhèn)化的需要，房價(jià)還得漲?？墒撬鼈儧]有看到，大勢真的已去。

草哥朋友、海通證券的姜超博士前幾天發(fā)文章表示，中國的人口紅利早就結(jié)束了。2008年時(shí)，15-59歲的勞動(dòng)年齡人口增加了518萬，而2017年則是凈減少了548萬。相比十年以前，我們現(xiàn)在每年凈減少了1000多萬的新增勞動(dòng)年齡人口，但是新增的地產(chǎn)銷售則是多了1000多萬套。

之前的20年，應(yīng)該說中國的70后、80后是購房主力，70后的總?cè)丝谑?.2億，而80后的總?cè)丝谑?.22億，而現(xiàn)在90后已經(jīng)步入20-30歲階段，未來的購房主力將變成90后乃至00后，而90后的總?cè)丝谑?.77億，00后只有1.59億，90和00后合計(jì)比70加80后少了1個(gè)億，這說明從人口來看，房地產(chǎn)泡沫的接盤俠不多了！

按照經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，任何商品不會(huì)永遠(yuǎn)上漲，只要過剩價(jià)格就會(huì)跌落。這個(gè)規(guī)律難道會(huì)在中國創(chuàng)造出新神話？無論造多少房子房價(jià)也不會(huì)跌落？

他國經(jīng)驗(yàn)告訴我們，貨幣超發(fā)導(dǎo)致房價(jià)暴漲后，可供借鑒的結(jié)果有兩種：

一種是以民為本的日本模式，房價(jià)跌回去；另一種是以特權(quán)階層為本的俄羅斯模式，房價(jià)永遠(yuǎn)漲，匯率一直貶……

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