城市住宅與公有制

　　左大培（2010年3月的講演提綱）

　　最近幾年城市住宅售價(jià)暴漲，最根本的禍根是“住宅私有神話”。這個(gè)神話造就了少數(shù)暴富的地產(chǎn)商、無數(shù)的房奴、巨大的房地產(chǎn)泡沫和金融隱患。

　　城鎮(zhèn)住宅售價(jià)暴漲的弊端：如果它使新建住宅銷售價(jià)格總額與當(dāng)年GDP的比例上升，則這樣的售價(jià)上漲是不可持續(xù)的，很可能導(dǎo)致金融崩潰和經(jīng)濟(jì)衰退;即使它沒有改變新建住宅銷售價(jià)格總額與當(dāng)年GDP的比例，如果這個(gè)比例過高，城鎮(zhèn)住宅售價(jià)的暴漲也會(huì)大大加重人民的生活負(fù)擔(dān)，仍然可能由于人民不堪高房?jī)r(jià)的重負(fù)而最終導(dǎo)致住宅供大于求、售價(jià)下跌、金融崩潰和經(jīng)濟(jì)衰退。

　　泡沫的表現(xiàn)：

　　1.住宅銷售金額占GDP的比重不斷上升。2006年全國(guó)商品房住宅銷售金額為1萬(wàn)7千多億元人民幣，占當(dāng)年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的約8.2%。2009年1-11月全國(guó)商品房銷售額35987億元，2009年中國(guó)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為335353億元人民幣，估計(jì)2009年中國(guó)商品房住宅銷售金額會(huì)達(dá)到當(dāng)年GDP的10%。按如此速度上升，總有一天全年的國(guó)民收入(GDP)不夠用于購(gòu)買當(dāng)年銷售的住宅。

　　2.在北京這樣的“一線”大城市，住宅售價(jià)相對(duì)于房租過高。

　　2007年12月初，國(guó)內(nèi)一年期個(gè)人人民幣儲(chǔ)蓄存款的利息率為3.87%，而期限為5-30年的商業(yè)性住房抵押貸款的年利息率則為7.83%。根據(jù)這樣的利率，如果居民全部使用其自有資金來購(gòu)買住宅，買房剛好合算的房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)為年房租的24倍多;如果居民儲(chǔ)蓄僅僅是為了買房、借入抵押貸款購(gòu)買住宅時(shí)又不支付任何自有資金，其買房剛好合算的房?jī)r(jià)只應(yīng)當(dāng)是年房租的不到13倍;如果居民購(gòu)買住宅時(shí)必須以自有資金支付占房?jī)r(jià)20%的“首付”，買房剛好合算的房?jī)r(jià)為年房租的15倍多?？傊?，借入抵押貸款購(gòu)買住宅者自有的資金占該住宅售價(jià)的比例越高，買房剛好合算的房?jī)r(jià)—房租比就越高;在當(dāng)時(shí)的利率結(jié)構(gòu)和“首付”要求下，借入抵押貸款購(gòu)買住宅合算的最高房?jī)r(jià)—房租比分布于15倍到24倍之間。

　　目前北京的住宅售價(jià)大約為同等住宅年房租的40倍。單以這個(gè)售價(jià)與現(xiàn)在的年房租相比，房?jī)r(jià)比買房合算的房?jī)r(jià)高出一倍以上。

　　當(dāng)然，北京的房租以后可能會(huì)上升，而房租將來上升到一定水平，以現(xiàn)在房?jī)r(jià)買房就可能比那時(shí)付高房租租房合算。不過，按政府規(guī)定，購(gòu)買的住宅只能住70年。北京的房租最近幾年沒有明顯的上升。目前北京二環(huán)附近的住宅房租大約為每平方米50多元，而美國(guó)紐約相應(yīng)地段住宅房租折合成人民幣也不過每平方米不到200元。而房租與人民收入緊密相關(guān)，美國(guó)人均GDP將近5萬(wàn)美元，我國(guó)人均GDP則不到4千美元。據(jù)此推算，即便70年后中國(guó)人均收入能達(dá)到美國(guó)現(xiàn)在的人均收入水平，從而使北京的房租比現(xiàn)在上漲4倍，由于北京現(xiàn)在的房?jī)r(jià)比買房合算的房?jī)r(jià)高一倍，按現(xiàn)在的房?jī)r(jià)買房也不如租房合算。

　　3.城市住宅售價(jià)上漲并非由于供給不足。自1999年到2006年，中國(guó)幾乎每年竣工的住宅建筑面積都在13億平方米以上，只有2004年竣工的住宅建筑面積少于13億平方米。

　　當(dāng)然，中國(guó)每年竣工的這大約13億平方米住宅中，一大半并不是城市中的住宅。自1999年到2006年，中國(guó)每年竣工的城鎮(zhèn)住宅的建筑面積穩(wěn)定在5.4億平方米到6.6億平方米之間。那以后每年竣工的城鎮(zhèn)住宅建筑面積還有所上升。

　　新建住宅實(shí)物量不可能與實(shí)際GDP以同樣比例增加：那樣可以是住宅售價(jià)與GDP減縮指數(shù)以相同比率上升，新建住宅總值占GDP比例不變。但是即使實(shí)際GDP以每年略高于7%、十年增長(zhǎng)一倍的速度增長(zhǎng)，70年后每年新建住宅將達(dá)768億平方米!這是不可能的。

　　即使新建住宅銷售價(jià)格總額與當(dāng)年GDP的比例一直保持不變，城鎮(zhèn)住宅售價(jià)的暴漲也會(huì)大大加重人民的生活負(fù)擔(dān)，仍然可能由于人民不堪高房?jī)r(jià)的重負(fù)而最終導(dǎo)致住宅供大于求、售價(jià)下跌、金融崩潰和經(jīng)濟(jì)衰退。

　　如果住宅售價(jià)的上漲速度總是等于GDP減縮指數(shù)的增長(zhǎng)率，城鎮(zhèn)新建住宅的銷售價(jià)格總額與當(dāng)年GDP之比總是為8%，則每年新建的城鎮(zhèn)住宅數(shù)量與實(shí)際GDP以相同速度增長(zhǎng)。假設(shè)每年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)3%，則70年后全部城鎮(zhèn)住宅的售價(jià)總額就為當(dāng)年GDP的2.34倍。從GDP中扣除20的稅收，那時(shí)全部城鎮(zhèn)住宅的售價(jià)總額僅為當(dāng)年人民總收入的不到3倍。如果人民只能以其收入的三分之一用于住宅消費(fèi)的話，全部城鎮(zhèn)住宅的售價(jià)總額還不到當(dāng)年人民可用于住宅消費(fèi)資金的9倍。

　　如果中國(guó)每年竣工的城鎮(zhèn)住宅數(shù)量固定不變，而住宅售價(jià)的上漲速度總是等于名義GDP的增長(zhǎng)率，而每年新建城鎮(zhèn)住宅銷售金額與當(dāng)年GDP之比都為8%，則70年后全部城鎮(zhèn)住宅的售價(jià)總額就為當(dāng)年GDP的5.6倍。從GDP中扣除20的稅收，那時(shí)全部城鎮(zhèn)住宅的售價(jià)總額就為當(dāng)年人民總收入的7倍。按3.87%的存款利息率計(jì)算，如果將全部城鎮(zhèn)住宅的售價(jià)總額這樣多的資金存入銀行并將全部本息在以后70年中每年以一個(gè)不變數(shù)額提取花完，則每年用于包括租房的全部消費(fèi)支出可以按那年的居民收入計(jì)算增加約30%?；蛘?，如果人民只能以其收入的三分之一用于住宅消費(fèi)的話，全部城鎮(zhèn)住宅的售價(jià)總額達(dá)到當(dāng)年人民可用于住宅消費(fèi)資金的21倍。

　　如果中國(guó)每年竣工的城鎮(zhèn)住宅數(shù)量固定不變，而住宅售價(jià)的上漲速度總是等于名義GDP的增長(zhǎng)率，而每年新建城鎮(zhèn)住宅銷售金額與當(dāng)年GDP之比都為10%，則70年后全部城鎮(zhèn)住宅的售價(jià)總額就為當(dāng)年GDP的7倍。從GDP中扣除20的稅收，那時(shí)全部城鎮(zhèn)住宅的售價(jià)總額就為當(dāng)年人民總收入的約8.8倍。按3.87%的存款利息率計(jì)算，如果將全部城鎮(zhèn)住宅的售價(jià)總額這樣多的資金存入銀行并將全部本息在以后70年中每年以一個(gè)不變數(shù)額提取花完，則每年用于包括租房的全部消費(fèi)支出可以按那年的居民收入計(jì)算增加三分之一多?；蛘撸绻嗣裰荒芤云涫杖氲娜种挥糜谧≌M(fèi)的話，全部城鎮(zhèn)住宅的售價(jià)總額達(dá)到當(dāng)年人民可用于住宅消費(fèi)資金的26倍。

　　高額的住宅建筑和購(gòu)買支出最終將造成人民大眾不能承受的生活負(fù)擔(dān)，并且最終導(dǎo)致住宅供大于求、售價(jià)下跌、金融崩潰和經(jīng)濟(jì)衰退。

　　即使新建住宅銷售價(jià)格總額與當(dāng)年GDP的比例一直不變，如果這個(gè)比例過高，城鎮(zhèn)住宅售價(jià)的暴漲也會(huì)大大加重人民的生活負(fù)擔(dān)，仍然可能由于人民不堪高房?jī)r(jià)的重負(fù)而最終導(dǎo)致住宅供大于求、售價(jià)下跌、金融崩潰和經(jīng)濟(jì)衰退。

　　擺脫目前造成房?jī)r(jià)暴漲的困境的根本出路，在于回到“公有制為主體”的城市住宅體制上來。

　　城市住宅上的“公有制為主體”，并不意味著以公有開發(fā)商為主體，而是意味著有大量的公有住宅出租給居民。因此，最近兩年許多國(guó)企甚至央企在土地使用權(quán)拍賣時(shí)出高價(jià)當(dāng)“地王”，是明顯地違反城市住宅上“公有制為主體”的原則，因?yàn)橐赃@樣高價(jià)購(gòu)買土地，顯然建房的目的不是為了出租，而是為了以高價(jià)賣給私人。

　　公有企業(yè)特別是國(guó)有企業(yè)普遍經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)以出售住宅，本身就是錯(cuò)誤的。應(yīng)禁止普通的公有企業(yè)介入房地產(chǎn)開發(fā)，只有在房地產(chǎn)調(diào)節(jié)方面承擔(dān)特殊使命的公有企業(yè)才可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，其任務(wù)是保障當(dāng)?shù)鼐用褚赃m當(dāng)代價(jià)獲得盡可能好的居住。

　　各大城市都應(yīng)有專門的公有住宅供應(yīng)和管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)大量向本地居民出租公有住宅。租金應(yīng)遵照兩個(gè)原則之一：或者是略低于市面上同等房屋出租的市場(chǎng)化租金，或者是足以補(bǔ)償從征地、開發(fā)、建造到管理的全部成本。目前應(yīng)特別注重向住在本地的企業(yè)員工、“蟻?zhàn)?rdquo;大學(xué)生提供優(yōu)質(zhì)低租金的住宅。

　　自從背棄了城市住宅“公有制為主體”的制度，中國(guó)就進(jìn)入了房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)代。

　　所謂“改革福利分房的住房制度”，其實(shí)質(zhì)就是消滅公有住宅。直接的結(jié)果是房租迅速上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，以后是低利率的信貸刺激使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，最后是單純預(yù)期房?jī)r(jià)上漲而投機(jī)買房進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。而為鼓勵(lì)“私人買房”而推行的“寬松信貸政策”則為房?jī)r(jià)上漲提供了足夠的資金。

　　根據(jù)住宅銷售價(jià)格指數(shù)推算，1998年到2006年中國(guó)住宅售價(jià)上升了約43.9%，而根據(jù)住宅租賃價(jià)格指數(shù)推算，1998年到2006年間房租也上升了約44.4%。到2006年為止，長(zhǎng)期總的看來房租仍然與住宅售價(jià)上漲速度大致相等，而且房租還是比住宅售價(jià)上漲得略快。但是2002年到2006年，根據(jù)住宅租賃價(jià)格指數(shù)計(jì)算的全國(guó)平均的單位住宅房租只上漲了不到12%，根據(jù)住宅銷售價(jià)格指數(shù)計(jì)算的全國(guó)平均的單位住宅價(jià)格卻上漲超過33%。這合乎我們的這一印象：房租在2002年以前比房?jī)r(jià)上漲得快，2003年之后商品住宅售價(jià)急速上升，房租卻幾乎不變。

　　低利率的扭曲作用：

　　如果居民購(gòu)買住宅使用的全部都是其自有的資金，則在居民儲(chǔ)蓄存款利率為3.87%時(shí)，單純?yōu)榫幼⌒枰?gòu)買住宅合算的房?jī)r(jià)不能比年房租高24倍半，而在存款年利率為1.98%時(shí)，單純?yōu)榫幼⌒枰?gòu)買住宅合算的房?jī)r(jià)不能比年房租高的倍數(shù)就可以提高到約38倍;如果居民儲(chǔ)蓄僅僅是為了用于購(gòu)買自己住的住宅，居民購(gòu)買住宅時(shí)使用的資金又全部都是借入的貸款，則在住房抵押貸款利率為9%時(shí)，買房剛好合算的房?jī)r(jià)只為年房租的約11倍，住房抵押貸款利率降到7.83%時(shí)，買房剛好合算的房?jī)r(jià)就上升到年房租的約12.72倍。

　　大概的估算表明，購(gòu)買住宅合算的最高房?jī)r(jià)-房租比，2002年利率最低時(shí)比2006年底利率上升以后要高大約50%。

　　大城市中的“城中村”造成了一系列問題，其根源也在于背棄了農(nóng)村的集體所有制。

　　目前中國(guó)已經(jīng)形成了巨大的房地產(chǎn)泡沫，必須盡快消除這個(gè)泡沫。

　　政府首先應(yīng)當(dāng)切斷房地產(chǎn)投機(jī)的資金來源。最有效的做法是：根據(jù)一個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲的百分比相應(yīng)地降低以當(dāng)?shù)刈≌鞯盅核梢垣@得的貸款金額。這個(gè)做法應(yīng)當(dāng)同樣適用于對(duì)企業(yè)發(fā)放的貸款。這樣也會(huì)預(yù)先減少銀行等金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)將遭受的損失。

　　目前北京等地房?jī)r(jià)過高，買房居住比租房居住所付代價(jià)至少高70%，買房居住極不合算，為獲取房租而投資性買房也極不合算。為在房?jī)r(jià)高時(shí)賣房而投機(jī)買房者也面臨房?jī)r(jià)暴跌造成損失的極大風(fēng)險(xiǎn)。

　　擺脫這一困境的唯一出路是政府大量興建國(guó)有住宅出租，在不需要政府補(bǔ)貼任何資金的前提下穩(wěn)定房租，保障民生和本地經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，同時(shí)也增加了住宅建設(shè)投資。即使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)真的需要住宅建設(shè)投資拉動(dòng)總需求，也應(yīng)當(dāng)以公有住宅建設(shè)拉動(dòng)投資需求。

　　大批的私營(yíng)企業(yè)家在變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商甚至房地產(chǎn)投機(jī)商，許多由于國(guó)企“改制”而變?yōu)榇筚Y本家的企業(yè)“老總”(如大連的某幾個(gè)公司“老總”、北京的“聯(lián)想控股”)也在變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商甚至房地產(chǎn)投機(jī)商。他們因此而不再對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作任何貢獻(xiàn)，而單純變?yōu)槿嗣褙?cái)富的掠奪者和剝削者。這使中國(guó)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)、實(shí)行國(guó)有企業(yè)私有化喪失了最后一點(diǎn)正當(dāng)?shù)睦碛伞６?dāng)房地產(chǎn)泡沫必不可免地破滅時(shí)，許多的私營(yíng)老板們將會(huì)破產(chǎn)。因此，目前的房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)投機(jī)正在搞垮中國(guó)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)。正是私有化企業(yè)自己的瘋狂葬送了私有化的事業(yè)。

　　正因?yàn)槿绱?，戳破中?guó)的房地產(chǎn)泡沫本身就是對(duì)私有化最有力的回?fù)?，也是?duì)私有化的最大一擊。左派不應(yīng)當(dāng)錯(cuò)過這個(gè)機(jī)會(huì)。

　　房地產(chǎn)業(yè)泡沫的危害說明，“國(guó)進(jìn)民退”是中國(guó)的資本主義勢(shì)力自己逼出來的。

　　最近沈陽(yáng)的動(dòng)物園老虎大批死亡，據(jù)說原因之一是私營(yíng)股東抽走了大筆資金。山西的劣質(zhì)疫苗致死人命，也是因?yàn)橛兴綘I(yíng)企業(yè)參與。私營(yíng)企業(yè)行為如此惡劣，但是在最近結(jié)束的今年人大和政協(xié)的“兩會(huì)”上，仍然有人指責(zé)所謂的“國(guó)進(jìn)民退”。這是一個(gè)標(biāo)志，證明中國(guó)“兩會(huì)”的代表中資本家占了優(yōu)勢(shì)，而工人農(nóng)民甚至國(guó)有企業(yè)的普通員工卻沒有真正的代表。

　　在今年的“兩會(huì)”上，厲無畏反對(duì)房?jī)r(jià)下跌，王建林反對(duì)征收物業(yè)稅，房地產(chǎn)商利益的代表有如此強(qiáng)有力的聲音，表明“兩會(huì)”代表中有大量的房地產(chǎn)商喉舌。王建林本來就是靠從政府無償獲得土地和房產(chǎn)資源發(fā)財(cái)?shù)乃接谢?ldquo;改制”代表，現(xiàn)在成為“中國(guó)最富家族之一”。

　　“兩會(huì)”上的言論反映一個(gè)根本的問題：連在所謂的“民意機(jī)構(gòu)”中，也是資本家的代表占了統(tǒng)治地位，工人農(nóng)民甚至中產(chǎn)的“房奴”們都沒有自己真正的代表和代言人。遼寧某縣的一個(gè)將農(nóng)業(yè)電力系統(tǒng)變?yōu)樽约杭易蹇刂频娜?，竟然?ldquo;農(nóng)民代表”身份作了“兩會(huì)”代表。這種與王建林同類的私有化代表人物充斥“兩會(huì)”，證明“兩會(huì)”代表的產(chǎn)生有嚴(yán)重的問題和扭曲。為什么通化鋼鐵的吳敬堂、揭露房地產(chǎn)商的曹建海這樣為人民大眾代言的人不能成為“兩會(huì)”代表?這使“兩會(huì)”無法真正反映人民的愿望。

　　兩會(huì)上住建部長(zhǎng)公然說中國(guó)房?jī)r(jià)還會(huì)上漲20年，這種說法根本就沒有根據(jù)。有理由懷疑，這種說法其實(shí)反映了該部官員們自己的要求。有傳聞?wù)f，住建部連一個(gè)處長(zhǎng)都有4套住宅。果真如此，住建部的人當(dāng)然會(huì)希望房?jī)r(jià)上漲得越厲害越好。中央政府應(yīng)當(dāng)對(duì)住建部進(jìn)行清查，應(yīng)當(dāng)規(guī)定住建部的官員除自己居住的住宅外，不能買賣任何房地產(chǎn)。

　　“兩會(huì)”代表的言論和住建部的行為表明了一個(gè)危險(xiǎn)：中國(guó)的政治權(quán)力可能被資本家及其同盟者們掌握。我們必須注意這樣的根本問題：政治權(quán)力被誰(shuí)掌握，誰(shuí)作“兩會(huì)”的代表?

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