對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市的形勢(shì)，無論市場(chǎng)用什么概念來形容，比如拐點(diǎn)、崩盤、泡沫破滅、周期性調(diào)整等等，中央政府都要有一個(gè)明確的態(tài)度，即對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市的調(diào)整，是由于以投資投機(jī)為 主導(dǎo)的樓市已經(jīng)嚴(yán)重超支未來不可持續(xù)，其調(diào)整是必然。而這個(gè)市場(chǎng)周期性調(diào)整必然要向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，而這種市場(chǎng)轉(zhuǎn)型一定是投資者的住房出價(jià)水平向消費(fèi)者的住房出價(jià)水平的 轉(zhuǎn)型。否則，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的價(jià)格是無法理性回歸。對(duì)此，中央政府要給當(dāng)前住房市場(chǎng)一個(gè)清楚明確的預(yù)期。否則，要現(xiàn)實(shí)這種調(diào)整與轉(zhuǎn)型是不可能的。

可以說，無論當(dāng)前國(guó)內(nèi)各地的住房市場(chǎng)“空城”、“鬼城”如何多，無論當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)供求關(guān)系是如何失衡，但是有一點(diǎn)則是十分明確的，即全國(guó)的住房市場(chǎng)仍然是以投資投機(jī)為主導(dǎo)的 市場(chǎng)。這個(gè)市場(chǎng)要轉(zhuǎn)型為消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)要經(jīng)歷一個(gè)艱難的過程。因?yàn)椋瑥膰?guó)內(nèi)各地市場(chǎng)所表現(xiàn)的情況來看，盡管各地住房市場(chǎng)的銷售快速下降，盡管不少地方的住房供應(yīng)嚴(yán)重失衡，但是 住房市場(chǎng)的價(jià)格并不會(huì)隨著住房銷售急劇下降而下跌，反之不少地方住房市場(chǎng)的價(jià)格或是不跌反升，或是一直頂在天花板不下來。這就是以投機(jī)投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)的典型特征。

因?yàn)椋绻》渴袌?chǎng)是消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，那么住房銷售急劇下降，住房?jī)r(jià)格也會(huì)隨之下跌，而住房?jī)r(jià)格的下跌，也會(huì)使得住房的需求逐漸增加，直到供求關(guān)系達(dá)到平衡；反之，如果住房需 求迅速增長(zhǎng)，而住房供給跟不上，那么住房市場(chǎng)價(jià)格也會(huì)很快隨之上漲，從而使得住房需求減少，住房供求關(guān)系最終平衡。以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，價(jià)格是隨著供求關(guān)系變化而變化的。但投機(jī) 投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)的情況則不同。

既然當(dāng)前國(guó)內(nèi)的住房市場(chǎng)仍然是以投機(jī)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，那么這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格基本上是由預(yù)期來決定。而這種預(yù)期又取決于政府的房地產(chǎn)政策及金融市場(chǎng)條件。如果投資者預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)持 續(xù)上漲，并輔之相應(yīng)的金融市場(chǎng)條件，那么住房投資者就會(huì)涌入住房市場(chǎng)；如果投資者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下跌，以及住房政策及金融市場(chǎng)條件改變，那么住房投資者就會(huì)不進(jìn)行入或退出這個(gè)市場(chǎng)。

對(duì)于地方政府及住房市場(chǎng)投資者來說，為何地方政府總是希望出臺(tái)五花八門的住房救市政策來阻礙當(dāng)前住房市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，來讓吹得巨大的房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大？為何住房的市場(chǎng)投資者面對(duì)住 房銷售的急劇下降就是不愿把手中持有的住房降價(jià)出賣？為何住房市場(chǎng)投資者還在觀望遲遲不想退出這個(gè)市場(chǎng)？等。其實(shí)，最為關(guān)鍵的問題就是中央政府沒有給當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市一個(gè)清楚明確的 預(yù)期。當(dāng)前住房市場(chǎng)預(yù)期有所逆轉(zhuǎn)，但還是不十分明確。

因?yàn)?，在中央政府看來，?dāng)前以投機(jī)投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)發(fā)展是不可持續(xù)的，這個(gè)市場(chǎng)要向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型是必然。因此，當(dāng)前及未來國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)發(fā)展之原則就是要遏制住房市場(chǎng) 的投機(jī)投資需求，鼓勵(lì)住房市場(chǎng)的消費(fèi)需求，并通過住房市場(chǎng)消費(fèi)需求來繁榮國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。再加上保障性住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造來增長(zhǎng)中低收居民的住房需求，更為未來住房市場(chǎng)的消費(fèi) 需求擴(kuò)張錦上添花。這個(gè)住房市場(chǎng)發(fā)展的原則及思路是正確的。有了這個(gè)思路及原則，還得給國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)一個(gè)清楚明確的預(yù)期，這樣才能促使當(dāng)前的住房市場(chǎng)逐漸地轉(zhuǎn)型。

而中央政府要給市場(chǎng)這樣一個(gè)清楚明確的預(yù)期就得從以下幾個(gè)方面入手。一是不僅原則要求遏制住房的投機(jī)投資需求，不僅在事前的信貸政策來遏制這種需求，更是要通過稅收政策對(duì)住房市 場(chǎng)賺錢功能及效應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格限制。只有用稅收政策限制住房投機(jī)投資無利可圖時(shí)，這個(gè)市場(chǎng)才能實(shí)現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)型。即使這些稅收政策出臺(tái)的程序要有一定的時(shí)間性，但也得清楚明確地告訴市 場(chǎng)，即這些政策會(huì)如何制定，又計(jì)劃在什么時(shí)候出臺(tái)。

二是清楚明確地界定地方政府對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控之權(quán)限，減弱地方政府對(duì)住房市場(chǎng)過多的干預(yù)。特別是對(duì)于住房的信貸政策的調(diào)整，地方政府要嚴(yán)格遵守銀行的商業(yè)原則，不允許地方政府過多 干預(yù)，房地產(chǎn)稅收政策要表明全國(guó)的統(tǒng)一性而不是差異化，否則地方政府容易濫用權(quán)力為自己服務(wù)?？梢哉f，當(dāng)前不少地方政府都在計(jì)劃對(duì)樓市松綁及出臺(tái)救市政策，很大程度上就是與中央 政府沒有給住房市場(chǎng)一個(gè)清楚明確預(yù)期有關(guān)。

特別是，中央政府對(duì)未來樓市的發(fā)展有它的基本原則及目標(biāo)，但是這些原則及目標(biāo)不是明確向市場(chǎng)宣示，而更多的是隱藏在政策的后面。特別是新政府上任一年多來，其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的原 則性是與以往的政策有很大的差別，但是當(dāng)這些原則不說及不清楚表示時(shí)，住房市場(chǎng)反之認(rèn)為新政府的住房政策與以前沒有多少不同，尤其是不把這些原則說出來，更是讓市場(chǎng)認(rèn)為這是對(duì)以 往房地產(chǎn)政策的默許。

可以看到，現(xiàn)在已經(jīng)到中央政府必須對(duì)當(dāng)前住房市場(chǎng)一個(gè)清楚明確的預(yù)期時(shí)候了。這不僅有利于當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)健康的周期性調(diào)整，也可減弱地方政府出臺(tái)五花八門救市政策出臺(tái)的動(dòng)機(jī)。 國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整它是一條中國(guó)住房市場(chǎng)得以發(fā)展的不歸路。

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