是個人買房，還是銀行在買房？

邋遢道人

看到一篇關于最近房價瘋漲的文章，題目是：《誰打開了本輪中國房價瘋漲的“潘多拉盒”?》，分析究竟是什么原因造成了這次瘋漲，或者說房價瘋漲的真正推手是誰。文中提供了8月份的一些數(shù)據(jù)，引起貧道的憂慮，于是打破本來的計劃，專門就這篇文章提到的數(shù)據(jù)談一些看法。

根據(jù)中國國家統(tǒng)計局公布的最新的“2016年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，說全國70個大中城市中，新建商品住宅比去年同期上漲的62個;二手住宅上漲的53個。最高的廈門暴漲44.3%，合肥、南京分別達到40.5%和38.8%。北上廣深”老牌領漲的一線城市漲幅同樣分別達到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。二手房的情況也大體如此，最高的合肥高達46.9%。

今年年初房價開始逐月上漲，到6月開始平緩，八月竟然又沖向新高。真的應了《蝸居》里海萍的那句話——中國樓市沒有最高，只有更高!

貧道憂慮倒不是房價是否又瘋漲的問題——因為房價肯定還會漲。貧道注意到文章這樣一個數(shù)據(jù)：央行公布說8月份新增的9487億元人民幣貸款中，住戶部門增加的貸款就有6755億元，占到了71.2%。也就是8月一個月個人住房貸款就增加了6755億元，這是個很不好的數(shù)字，迫使貧道查閱了相關資料，最終讓貧道非常憂慮：銀行開始比較深的中國房地產(chǎn)市場的泡沫中，不僅越來越深，而且已經(jīng)到了危險的地步。有可能如同日本一樣：隨著房地產(chǎn)泡沫陷入比較嚴重的金融危機，以至于一蹶不振。

貧道早在2007年就注意到中國房地產(chǎn)實際變成了如同股市匯市期貨一樣的投資市場，泡沫越來越嚴重。但有一點貧道始終認為中國房地產(chǎn)泡沫破裂雖然會對經(jīng)濟造成嚴重影響，但對金融影響有限。因為中國房貸占住宅商品房銷售比重一直比較低，起碼遠比西方、日本以及大部分市場經(jīng)濟國家低。在西方國家，每年的住宅銷售額幾乎等于貸款增加額，或者按揭數(shù)只是略小于新房銷售數(shù)。很多國家買房首付只要求10%(當然要符合收入條件)，甚至零首付的都不少(尤其經(jīng)濟不景氣時)。因此，如果房價暴跌，受沖擊金融機構首當其沖。比如首付10萬按揭90萬買了一套房，第二年跌到50萬了，就算銀行把房子收回，損失也不會低于40萬。因此，無論東京樓市泡沫在上世紀九十年代初破裂還是2008年美國“兩房”危機，倒霉的都是金融機構。而金融危機引導的經(jīng)濟危機，比單純的經(jīng)濟危機要嚇人得多!

貧道很早就注意到，中國個人住房貸款占住宅商品房銷售額的比重始終不高。一直在20-30%之間，低的年份甚至不到20%。也就是說，中國人買房主要來自“城鄉(xiāng)居民儲蓄”，也就是老百姓自己的錢。有人計算過，大約20%的人擁有80-90%的城鄉(xiāng)居民儲蓄，這些人一般正是那些有兩套以上房子而且參與過買賣房子的群體，他們買房是為了保值增值，也就是“投資房地產(chǎn)”。除了早期的“溫州炒房團”利用當時的空子大量借貸炒房外，占“投資買房”絕大部分的普通有錢人是不去借錢買房投資的。他們買第二第三套房的錢一般都是家庭存款。實際上只有非常需要住房(典型的就是新婚、擬婚青年)的才會到銀行辦理按揭。這大概是中國房地產(chǎn)市場占用銀行資金相對偏低的主要原因。

也就是說，如果中國發(fā)生樓市泡沫破裂，受損最主要的是占中國人口20%左右參與住房投資的富裕群體，銀行雖然也受沖擊，但這群富人擋住了70%以上的沖擊波。只要銀行系統(tǒng)沒垮，中國經(jīng)濟不會發(fā)生崩潰性的坍塌。

數(shù)據(jù)顯示2010-2013年的四年購房款中銀行按揭比重平均為24.4%，達不到四分之一。這種情況在西方國家是看不到的。

2015年新增住房貸款突然上揚。前五年年均增加4.2%，2015年增加55%。而2016年上半年新增房貸就接近2015年一年的房貸，到8月底就比上年多出30%，全年增幅肯定超過去年。最主要的是，2015年貸款占購房款比重第一次接近40%，到今年年中已經(jīng)超過一半。也就是一半以上的購房款已經(jīng)來自銀行。如果發(fā)生房價暴跌情況，銀行將首當其沖。

當然，由于中國買賣房子的主要是富裕人口，這些人主要用個人存款支付購房款，房貸主要是偏低收入中少數(shù)人辦理的，因此每年個人住房貸款是有限的，而且每年個人住房貸款余額一直不高，2014年以前一直在10萬億以下，占各年銀行貸款總額比重一直在20%以下。但隨著這兩年住房貸款增速加快，個人住房貸款占銀行貸款比重已經(jīng)到了客觀的水平。下面是住房貸款余額及其占銀行貸款總額比重的變化情況。

房地產(chǎn)貸款除了個人房貸以外，還包括房地產(chǎn)企業(yè)的貸款。這些貸款分地產(chǎn)貸款和房產(chǎn)開發(fā)貸款。如果房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，這兩項加上個人住房貸款會一起影響中國金融的安全問題。下面是這兩項貸款余額及加上個人住房貸款占銀行貸款總額的比重變化情況。

房地產(chǎn)貸款除了個人房貸以外，還包括房地產(chǎn)企業(yè)的貸款。這些貸款分地產(chǎn)貸款和房產(chǎn)開發(fā)貸款。如果房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，這兩項加上個人住房貸款會一起影響中國金融的安全問題。下面是這兩項貸款余額及加上個人住房貸款占銀行貸款總額的比重變化情況。

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