蛋殼碎了一地，是誰在裸泳？

赤色的星靈佐伊

　　2020年最大的事情就是疫情，疫情影響之大，威力之猛，不斷重塑你我的生活，也在重塑著世界的方方面面。疫情可謂是放大鏡，疫情之下，才發(fā)現各種花式裸泳者，好不熱鬧。最近傳言瀕臨破產、將要暴雷的蛋殼公寓，就是泳姿最奪人眼球的那個仔。

　　生逢其時，長租公寓橫空出世

　　偉大的人物需要偉大的時代來襯托，長租公寓的橫空出世也是坐擁天時、地利、資和，方能吸收資本和利欲之精華，一出世即非尋常，一出手便顯不同。

　　天時

　　在城市化進程中，大批的農民離開農田，大批的年輕人背井離鄉(xiāng)，進入大城市，成了資本食利的螺絲釘，養(yǎng)家糊口，發(fā)光發(fā)熱。這其中，造就了一個個千萬級大城市，成了無數“打工人”離不開又留不下的“家”。

　　在經過反復的樓市調控之后，決策者將目光移向了住房租賃市場。早在2015年，國家就開始大力支持住房租租賃市場，中央經濟工作會議中多次強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”、“要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃”。長租公寓也就呼之欲出了。

　　地利

　　由于虹吸效應，東南沿海經濟帶大量的工作崗位，吸引了大批的“打工人”，但城市的配套設施無法消化這膨脹的人口，廣大的“打工者”經歷著，或者正在經歷著地下室格子間、農民房“握手樓”、工作在二環(huán)，生活在六環(huán)的“折疊世界”，還要不時忍受房東逢年過節(jié)的“漲租”彩蛋，往往是工資未動，漲租先行。相比房租的節(jié)節(jié)攀升，居住條件對“普通打工人”來講，就是一些“小問題”。

　　但對于大量的“白領打工人”來講，居住的舒適也是不容忽視的“大問題”。集中式長租公寓正是瞄準“白領打工”群體的喜好，大打品牌化運營、拎包入住等廣告，雖然租金也相較更高，往往是普通住宅租金的1.5倍以上。但“無押金即可入住”、“為畢業(yè)生減輕負擔”等宣傳加持，讓年輕的“打工人”“自愿入甕”。

　　資和

　　政策的支持，海量的消費群體，怎么看都是資本市場的寵兒，再加上資本運作，一場資本的盛宴已經準備完畢，請君入甕。這里的資本運作，主要是“租金貸”。

　　“租金貸”

　　我們以一個例子說明：狗剩有套住房，想要出租，蛋殼公寓找到狗剩，以高于市場行情20%的價格，與狗剩簽訂代理合同，期限為3年，每季度支付租金。狗蛋大學剛畢業(yè)，在蛋市找到人生第一份工作，經過一番尋找，選定了蛋殼公寓，想要租1年。然后在蛋殼公寓工作人員的指引下，狗蛋簽訂租房合同的同時，與某金融機構簽訂了個人信貸合同，由金融機構一次性將租期內的全部或部分租金支付給蛋殼公寓。

　　故事的結局就是：狗剩把房子順利出租出去，租金高于行情20%，每季度等著收租。狗蛋租到了自己想要的公寓，只是每個月要向某金融機構還貸。某金融公司順利完成一項貸款業(yè)務，每個月坐等收取貸款及利息。蛋殼公寓順利幫狗剩把房子出租，拿到中介費，還順便拿到了以狗蛋名義申請的1年期租金貸款，按約定，它需要按季度將房租付給狗剩。

　　劇本的打開方式本來是各司其職，狗蛋照常還貸，金融機構照常收息，蛋殼公寓照常付房租，狗剩照常收租。但蛋殼公寓不這樣認為……

　　房源為上，長租公寓迎來大混戰(zhàn)

　　畢竟市場不是一個資本的市場，某殼、某巢、某穴等長租公寓為了搶占房源，使出了十八般武藝。

　　據文章《資本盯上租房，要吸干年輕人的血吧》介紹，一個房東自己發(fā)帖稱，自家天通苑的120平米三居要出租，心理預期價位是7500元/月，到鏈家自如和蛋殼公寓兩家公司詢問后，經過幾次加價，最終蛋殼給到10800元/月的價格，付11個月。這樣的“奇遇”，讓房東自己都感覺“活久見”。

　　可能有人就問了，像這樣收房，長租公寓能盈利嗎?在回答這個問題之前，我們先思考一下像這樣收房，長租公寓哪里來錢呢?

　　“資金池”和融資

　　熟悉當年網約車、外賣、共享單車的朋友，自然而然會想到，長租公寓搶房源大戰(zhàn)，也意味著搶占市場，排除競爭，最終形成壟斷地位，好回過頭來慢慢割韭菜。甚至套路都似曾相識，不過相較共享單車區(qū)區(qū)百元押金，“租金貸”則更為隱蔽。

　　我們回到前面的故事中：蛋殼長租公寓吸收了租戶的信用貸之后，形成了體量非常可觀的“資金池”，一方面用現有租戶的信用貸不斷擴充房源，搶占市場，另一方面用“新入甕”租戶的信用貸補前面的窟窿，玩起了“拆東墻、補西墻”的資本游戲。此時社會資本源源不斷注入，資本泡沫不斷膨脹，資本在此期間掙的盆滿缽滿。

　　以蛋殼長租公寓為例，自2017年3月以來，不到4年的時間里，蛋殼完成了7輪融資，背后不乏愉悅資本、高榕資本、老虎環(huán)球基金、春華資本、CMC資本、螞蟻金服等投資機構。

　　2020年1月17日，蛋殼公寓正式登陸紐交所，發(fā)行價定為13.5美元，股票代碼為“DNK”。每一個創(chuàng)業(yè)公司都有上市的夢想，蛋殼公寓做到了，倒在它前面的瑞幸咖啡也做到了，唯一堅挺不倒的是一茬又一茬的“韭菜”股民。

　　“ABS”融資之路

　　“ABS”簡單來說就是將長租公寓租金項目打包成為金融產品，出賣給社會投資者，“長租公寓+ABS”能順利實現杠桿加持，短時間撬動上億元的資金，而“資金池”的順利運轉，僅僅依靠租戶每個月按時還貸。

　　同樣做長租公寓的自如，早在2017年就發(fā)行了國內首單租房市場消費分期類ABS“自如1號ABS”，按照計劃自如1號ABS、自如2號ABS共發(fā)行25億元。

　　2018年4月25日，證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設部聯合發(fā)布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，表示將重點支持有不動產物業(yè)作為底層資產的住房租賃企業(yè)發(fā)行資產證券化產品。

　　但好在蛋殼、自如這種長租公寓，不持有物業(yè)，無法做抵押貸款，僅以應收租金為底層資產，“ABS”融資之路并不順暢。這也是廣大投資者之幸了。

　　資本玩火，暴雷之聲不絕于耳

　　基于前面的分析，長租公寓誕生伊始，就是資本的游戲，有玩火的，就有被火燒的那天，只是時間早晚罷了。自2018年以來，長租公寓陸續(xù)“爆雷”逾百家。也有出局人不愿意“掩耳盜鈴”，早在2018年，景暉智庫首席經濟學家、原我愛我家副總裁胡景暉即表示，長租公寓爆倉比P2P暴雷更危險。

　　疫情之下，大玩家亦朝不保夕

　　前期出局的各類玩家，要么體量太小，要么資本不足，經過殘酷的競爭，蛋殼挺了過來，并順利在紐交所上市，為投資者博得滿堂彩。但2020年疫情大棒一喝，資本也早已嚇出了原型。在2020年的疫情之年，公開信息顯示，年內長租公寓企業(yè)爆雷數量已有40多家。

　　蛋殼的資金主要來自三部分，租金收入、租金貸以及附加服務，而其中租金貸占總租金收入將近70%。在今年疫情的影響下，租客大量減少，租金拖欠，直接導致“資金池”入不敷出，各大長租公寓為保持出租率，被迫降低租金，也讓前期高價并入房源而導致的消化不良，病態(tài)凸顯。

　　此次蛋殼被傳破產、甚至資金鏈斷裂，瀕臨“暴雷”，也是資本引火上身的“應有之意”。受前述影響，目前蛋殼公寓股價僅為3.4美元/股，總市值為6.22億美元，縮水3/4。

　　長租公寓的“暴雷”是投資者劇本已經寫明了的，這些聰明的投資者秉著“人不為我，天誅地滅”的本性，早已玩熟了“金蟬脫殼”、“偷梁換柱”的把戲，將風險轉移給社會，轉移給租客、供應商，甚至房東。

　　城市，無處安放的“打工人”

　　故事里的狗蛋，一開始就被“忽悠”，簽了信用貸。在長租公寓“暴雷”后，又逼上了絕路：一面被房東“棍棒相持”，狼狽趕出，一面又要繼續(xù)還貸，否則背上“個人征信”污點。

　　其實，在長租公寓沒有“暴雷”之前，廣大的租客從來就是處于被壓榨、被割韭菜的地位。不斷爆出的長租公寓哄抬房租、不退押金、強制貸款付租金、暗藏攝像頭丑聞，各大公寓將剛裝修好、甲醛超標的房屋出租回籠資金，導致租客健康受損，甚至出現白血病。一波未平一波又起，資本盛宴好不熱鬧。

　　此次蛋殼“暴雷”，受害最深的，還是“打工人”。據報道，有的租客半夜被房東趕出，只能在麥當勞里抹眼淚;有的租客選擇跳樓，有的租客選擇燒房子;當然大部分的租客沒得選擇……

　　“一本正經”的金融公司

　　金融公司在這場資本游戲中，是個幕后玩家，輸贏通吃。“暴雷”前穩(wěn)收個人信貸本息，動輒上億的資本杠桿，為搶占房源煽風點火。像“ABS”融資，耍一套“乾坤大挪移”，瞬間把風險轉移給社會投資者。“暴雷”后，趕緊抬出“合法合規(guī)”的大匾，明哲保身。

　　此次與蛋殼合作的金融機構“微眾銀行”，在12月2日，在其官方服務號上發(fā)布了貸款償還方案，對所有受蛋殼公寓事件影響的租戶，其貸款本金免息延期至2023年底，在此之前不扣款、不計息、不影響征信。

　　“打工人”是免了征信影響的大棒，但“欠的錢遲早是要還的”。微眾銀行的營生都是在陽光底下做的，陰影處的勾當當然無微眾銀行之名，卻難逃微眾銀行之實。我們也無法禁止微眾銀行找無數個討債公司(甚至是地痞流氓者)，用短信、電話轟炸，甚至各種軟暴力逼人還貸。

　　裸泳的還有小河蝦

　　大資本的饕餮大宴，小資本跟在屁股后面也可以喝點湯湯水水。但碰上“蛋殼”這樣的貪心“裸男”，小河蝦們的日子也不好過。

　　圍繞長租公寓，涉及書桌、衣柜等家具家私供應、保潔、裝修服務等，蛋殼借著自己的優(yōu)勢地位，在尋找供應商時，專門找中小企業(yè)下手，因為中小企業(yè)能夠接受更低的價格，并容忍蛋殼欠賬。蛋殼在簽訂的合同中將到賬期延長到2個月，實際拖欠更久。

　　擾了房東的“收租夢”

　　此次“暴雷”，對于房東的影響，相對來說是比較小的，畢竟“賠了幾個月的租金”，房子還是在的。但奪人之食、擋人錢財是萬萬不可的，房東也斷然不能接受租客“白嫖”。盡管有地方政府表示：“根據合同相對性原則，對于租客有證據證明仍在合約期內，且已向長租公寓企業(yè)支付租金的，房東不得采取斷水、斷電、換門鎖等方式，干擾、影響、驅趕租客。”

　　但房東是不管你這套的，該趕的要趕，甚至是半夜，刻不容緩。有的地方政府又表示：“對于被房東驅趕的情況，租客應當出示相關合同及付費憑證與房東協商，是否能各退一步，平穩(wěn)過渡。協商不成的，可以通過向公安機關反映或向街道申請調解等合法渠道尋求幫助、或通過法律途徑來維護自己的合法權益。”

　　當然，能否調解成功，我們尚且不知，不過即使調解成功，租金還是要付的。但同時基于公司法人人格獨立原理，蛋殼公司完全可以申請破產，一破了之，至于債權人能分多少，我們也不得而知了。

　　不是結局的結局

　　故事中的狗剩還可以繼續(xù)做著“收租夢”，金融公司繼續(xù)干著合法合規(guī)的營生，資本的觸角可以繼續(xù)滲透“打工人”狗蛋的衣食住行、吃喝拉撒、生老病死，而我們的“打工人”狗蛋也將繼續(xù)生存下去，繼續(xù)面臨“996”，繼續(xù)面臨“被裁員”……

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