國家動真刀了！教培機構禁止上市，學區(qū)房也要涼涼？

庫叔說

　　近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)了《關于進一步減輕義務教育階段學生作業(yè)負擔和校外培訓負擔的意見》，并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門結合實際認真貫徹落實。

　　《意見》針對教培機構提出幾項要求：

　　*各地不再審批新的面向義務教育階段學生的學科類校外培訓機構，現有學科類培訓機構統(tǒng)一登記為非營利性機構。對原備案的線上學科類培訓機構，改為審批制。各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）要對已備案的線上學科類培訓機構全面排查，并按標準重新辦理審批手續(xù)。

　　*學科類培訓機構一律不得上市融資，嚴禁資本化運作；上市公司不得通過股票市場融資投資學科類培訓機構，不得通過發(fā)行股份或支付現金等方式購買學科類培訓機構資產。

　　*嚴格控制資本過度涌入培訓機構，培訓機構融資及收費應主要用于培訓業(yè)務經營，堅決禁止為推銷業(yè)務以虛構原價、虛假折扣、虛假宣傳等方式進行不正當競爭，依法依規(guī)堅決查處行業(yè)壟斷行為。

　　伴隨著《意見》出臺，港股美股的中概股教育股集體重挫。

　　有分析認為，此次教培行業(yè)的規(guī)范管理嚴格程度，史無前例。由此可見，國家對于教育改革的決心和力度。

　　除了規(guī)范教培機構，國家對于學區(qū)房的管理也逐步落地。

　　不久前，討論已久的“多校劃片”在北京西城實行，打破了很多人的幻想。

　　西城一些學區(qū)內的家長發(fā)現，可供選擇的“牛小”學位成空，很多2020年“7·31”入學政策實施后重金押寶西城頂級學區(qū)房家庭的孩子，甚至被調到其他片區(qū)。

　　西城“多校劃片”靴子落地，被視為學區(qū)房變天的風向標，讓不少投資學區(qū)房的家庭認清了現實，也讓不少信奉“學區(qū)房只漲不跌”的人“信仰”崩塌。

　　說到底，這些政策都指向了一個目標，那就是切實降低家庭教育成本，減輕社會焦慮，促進社會公平。

　　文 | 黃江林 瞭望智庫觀察員

　　編輯 | 蒲海燕 瞭望智庫

　　本文為瞭望智庫原創(chuàng)文章，如需轉載請在文前注明來源瞭望智庫（zhczyj）及作者信息，否則將嚴格追究法律責任。

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　　多校劃片

　　所謂“7·31”入學政策，是指2020年4月30日，西城區(qū)教委發(fā)布的《關于西城區(qū)2020年義務教育階段入學工作的實施意見》，規(guī)定自2020年7月31日后，西城區(qū)購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內入學。

　　其中的關鍵詞：“多校劃片”，指的是一個小區(qū)對應多個學校。多校劃片會將優(yōu)質學校分散至每個片區(qū)，確保各片區(qū)之間教育資源分布的大致均衡。在具體實踐中，將通過隨機方式分配優(yōu)質學校招生名額。未能獲得優(yōu)質學校名額的學生，應就近安排至其他學校入學。

　　在“多校劃片”以前，北京市義務教育階段入學主要采取“片區(qū)內登記入學”的方式，就是學生到學區(qū)房劃片的學校登記入學，也就是常說的“單校劃片”。

　　與“單校劃片”一個劃片區(qū)域對應一所學校相比，“多校劃片”的威力就在于，打破了房子和學區(qū)的必然聯系：即使耗費上千萬元買的學區(qū)房，也不能保證進入該房子之前所對應的名校，反而有可能被分配到普通學校，大大增加了學區(qū)房的投資風險。換而言之，“多校劃片”使得學區(qū)房的回報不確定性正越來越大。

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　　心存僥幸

　　然而，在此文件公布之初，市場并未如大部分人想象那樣急轉彎。甚至在意見發(fā)布后的幾個月“窗口期”內，西城學區(qū)房在售房源激增，小戶型頃刻售光，供需兩旺。

北京市西城區(qū)文華胡同的一處老舊小院。圖｜新華社

　　根據相關機構數據，近幾個月來，西城區(qū)除了3月、4月入學前高峰期成交量較大外，其余月份二手房成交量基本都在1000套左右。其中，西城的德勝、月壇、金融街3個學區(qū)二手房均價最高，一套上世紀80年代60平方米的老房子標價在1000萬元左右。

　　為什么有人甘冒風險仍要入手學區(qū)房呢？

　　最根本的原因還在于教育資源的不平衡。西城區(qū)是北京市的教育高地，共有11個學區(qū)，優(yōu)質中小學資源十分豐富。家長們選擇西城區(qū)的房子，其實是選擇了教育資源以及西城學籍。

　　因為，按照現在北京市小升初和中考執(zhí)行的“鎖區(qū)”政策，中考跨區(qū)極難實現。簡言之，就是在哪兒上小學，未來12年便很難離開這個區(qū)。如果家長認可哪個區(qū)的小學、初中、高中教育水平，在幼升小階段就最好進入這個區(qū)。

　　也是因為，其實此前北京“多校劃片”的改革已進行多年，但西城區(qū)受影響不大，使得新入手學區(qū)房的家庭抱有僥幸心理。有學區(qū)房業(yè)主表示，想在“7·31”之后碰碰運氣，因為有先例表明：如果學位充足的話還是按照單校劃片方式錄取。

　　只是，從數據看，西城區(qū)幼升小的人數始終處在上漲階段。今年，西城幼升小的人數預計為2.2萬人，而今年該區(qū)小學畢業(yè)生為1.28萬人。相當于，6年來，西城幼升小人數多了近一倍。實在是沒有學位了。

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　　告別“牛小”

　　果然，今年4月，西城區(qū)發(fā)布《2021年義務教育階段入學工作的實施意見》，表示將保持2020年入學政策基本穩(wěn)定的基礎上，繼續(xù)執(zhí)行學區(qū)派位入學和多校劃片入學政策。

　　到7月北京西城區(qū)結束了2021年小學多校劃片入學意向填報工作。西城區(qū)部分家長發(fā)現，其房屋對應登記入學學校已無多校劃片計劃，甚至學區(qū)內所有學校均無多校劃片計劃，只能填報相鄰學區(qū)學校。

　　根據家長的反饋，調劑到相鄰學區(qū)學校的情況基本集中在傳統(tǒng)的優(yōu)質學區(qū)：德勝學區(qū)和月壇學區(qū)。尤其是2020年7月31日后購入學區(qū)房的，面對的是片區(qū)內學校的學位名額都滿了，只能選擇調到其他片區(qū)。許多剛剛“上車”學區(qū)房的家長感覺難以接受。“這下孩子與‘牛小’無緣，投資也打了水漂，今后接送孩子更不方便了。”

　　直到一些幼升小的學生家長陸續(xù)接到了調劑電話，這輪學區(qū)房政策的“盲盒”終于揭開，家長們這才明曉，這次嚴格執(zhí)行政策的決心如此之堅決，力度如此之大。

　　“7·31”入學政策靴子落地，全國學區(qū)房的風向標——西城學區(qū)房被拉下神壇。

　　不僅如此，7月6日，西城區(qū)房管局通過官方微信號發(fā)布文章重申，嚴禁炒作學區(qū)房，各房地產經紀機構不得以學區(qū)房為賣點發(fā)布房源、不接受價格明顯高于市場價格的委托、不得參與炒作學區(qū)房的任何活動。隔日，有媒體證實，因針對西城區(qū)教改政策發(fā)布煽動性信息引發(fā)群體性聚集，涉嫌尋釁滋事，北京我愛我家2名經紀人已被刑事拘留。

　　不少媒體評論道，北京西城向學區(qū)房“動真刀”，可謂斬斷了學區(qū)房與優(yōu)質教育資源的綁定的鏈條，學區(qū)房的神話破滅了。

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　　價值尚存

　　當“房票”不再與“學票”畫等號，學區(qū)房的價值還剩多少？

　　根據北京鏈家研究院的數據，受政策影響，7月3日和4日，北京上地、萬柳、德勝門、金融街等部分前期波動較大的學區(qū)片區(qū)，購房人的看房熱度有所下降，門店平均帶看數量減少10%左右，個別片區(qū)帶看數量的降幅更是達到50%。購房者的行為變化也影響了賣家預期，上述片區(qū)賣家調價行為中，漲價賣家比重下行7個百分點，高于全市下行幅度。

　　房產中介劉先生告訴記者，德勝片區(qū)一套116.5平方米的三居室已降價125萬。根據此前的劃片政策，這套房子對應入學的學校正是西城區(qū)的育翔小學。德勝片區(qū)還有房子降價30萬至70萬。例如，位于新外大街6號院的兩室一廳，面積60平方米，這兩天的價格也從此前的1368萬降至968萬，降價400萬。

　　但另一位中介表示，“有個別業(yè)主降價，但降價的并不多。現在買賣雙方普遍處于觀望狀態(tài)，也還未聽說有退房的客戶。西城區(qū)的學校還是優(yōu)質教育資源，長期來看，房子的價值還在。”

　　其實，2020年以來的學區(qū)房高峰是由多方面原因造成的。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，最直接原因來自經營貸入市，學區(qū)房是剛需，買者更愿意承擔貸款，學區(qū)房貸款難度降低，市場就熱了起來。

　　還有疫情導致的教育需求回流，學區(qū)房的新購房者中很大比例是過去考慮出國上學的人群。

　　另外，最近幾年處于單獨二胎和全面二胎政策后的入學高峰期，優(yōu)質教育資源出現了明顯的緊張與不足。二胎家庭認為，兩個孩子享受教育資源，相當于房價減半，購入意愿增強，也放大了市場需求。

　　也有觀點表示，目前的學區(qū)調整政策，并不意味著房價“跳水”，這些舉措能在一定程度上降低市場炒作風險，稀釋學區(qū)房資源的價值，降低這部分市場的虛火。讓一些被炒到離譜的天價學區(qū)房回歸理性。

　　在教育資源仍不均衡的當下，學區(qū)房還是學區(qū)房，人們追逐優(yōu)質教育資源的愿望，并非一個單一的政策就能打破。“只要存在學區(qū)內調配學校，那么學區(qū)房的概念就很難消失。”

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　　調控加碼

　　事實上，在全國學區(qū)房的其他高地，上海和深圳今年也發(fā)布了整治學區(qū)房的系列政策，其結果也與北京相似。

　　3月，上海發(fā)布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，明確從2022年起，調整優(yōu)質高中招生名額分配方式。根據新政規(guī)定，超過一半的優(yōu)質高中名額將被分配到各區(qū)和各個不選擇生源的初中學校，使得優(yōu)質初中學區(qū)房的含金量降低。今年1月，上海市教委還出臺政策，促進校長教師合理流動、優(yōu)化中小學教師資源配置。

　　有研究機構數據顯示，新政推出后，上海學區(qū)房市場成交量也出現下滑。在浦東前灘區(qū)域，對口華師大二附中的一處高端樓盤，從年初的一房難求，到現在仿佛遭遇“寒冬”，一些知名學區(qū)房小區(qū)如梅園的二手房價格出現明顯下跌。

　　今年以來，深圳各區(qū)學區(qū)改革政策涌動，大學區(qū)、共享學區(qū)和分享學區(qū)，一定程度上削弱了學區(qū)房對主導優(yōu)質教育資源分配的作用。如，2021年2月，深圳市龍崗區(qū)設立了街道大學區(qū)制，即第一公辦志愿選擇對應學區(qū)的學校，其他公辦志愿的范圍可擴展到整個大學區(qū)的公辦學校。政策出臺后，龍崗區(qū)一學區(qū)房銷售顧問表示，自己所在學區(qū)房產的積分優(yōu)勢下降，市場競爭力下挫，“不得不降價”。

　　2021年，全國超過10個城市單獨針對學區(qū)房發(fā)布了不同力度的調控政策，比如多校劃片、名額分配、公民同招、六年一學位等等。

　　張大偉指出，降溫學區(qū)房已經成為了房地產調控的牛鼻子，后續(xù)調控政策很可能針對學區(qū)房專門加碼。

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　　一再炒作

　　一段時間以來，嚴格按學籍、戶籍就近入學等的政策使得學區(qū)房有著強勁的市場需求。

　　家長為使孩子不輸在教育的起跑線上，不惜花費重金購置教育質量優(yōu)質的小學學區(qū)的房產，學區(qū)房價值一路飆漲，成為每一輪樓市行情的領頭羊，在諸多輪房地產調控過程中續(xù)寫顛撲不破的“升值”神話。

　　買學區(qū)房純粹是為了獲得重點學校的“門票”，教育屬性甚至超越了房屋本身的居住屬性。房子大小“無所謂”，房子老舊“不在乎”，能不能住都“沒關系”。一些投資客也把手伸向學區(qū)房市場，“只要房子帶學位，孩子一畢業(yè)，賣掉還能賺一筆。”

　　21世紀教育研究院院長熊丙奇曾發(fā)文揭示了這種投資心理:對于很多家長來說，購買學區(qū)房其實是雙重投資，一是可以讓孩子進更好的學區(qū)、學校，二是在孩子讀完書之后，再把學區(qū)房賣出去，如果那時的義務教育還嚴重不均衡，那學區(qū)房的價格只會漲而不會跌，這對家長來說，不是很劃算的買賣嗎？

　　熊丙奇認為，家長購買學區(qū)房的“風險”在于當地義務教育的不均衡狀況有效改變。可遺憾的是，近年來政府部門推進義務教育均衡的措施效果并不明顯，這也就打消了家長的顧慮，而房地產中介也拿學區(qū)房概念一再炒作。

　　在這種畸形的資源配置邏輯下，一些匪夷所思的現象層出不窮。2013年，北京景山東街一套400平方米的學區(qū)房報價1.3億元，折合32.5萬元/平方米。2016年北京西城區(qū)文昌胡同內，一間僅11.4平方米的“老破小”，因其是北京著名小學之一實驗二小的學區(qū)房，賣出530萬元的天價，每平方米房價46萬元，創(chuàng)造了令人咋舌的最貴學區(qū)房的紀錄。

　　2019年“雙11”期間，23萬元一平方米的天價房子再現北京胡同深處。位于北京市西城區(qū)爛縵胡同的一套5.6平方米的“破舊小”學區(qū)房以總價127.55萬元成交，吸引4.76萬人次圍觀。

　　而今，西城區(qū)熱門學區(qū)德勝地區(qū)的二手房房價已經上漲至每平方米17萬元，金融街甚至出現每平方米20萬元的房源。

　　“天價”學區(qū)房考驗著不同家庭家底的厚度。一些有錢的家庭，豪擲千金買下高價學區(qū)房，但這并不是多數。相反，在學區(qū)焦慮的刺激下，許多家庭是窮盡積蓄和借貸手段，拼了命地“上車”。有的家庭將原本住的上百平方米的房子賣了，置換到某學區(qū)幾十平方米的“老破小”，甚至還背下上百萬元貸款，不敢“喘息”。

　　學區(qū)房存在的根源在于教育資源分配的不均衡。不論是頭部城市的“天價”學區(qū)房，還是三四線城市不斷“看漲”的學區(qū)房，它們都在持續(xù)不斷地挑戰(zhàn)教育公平的理念，增加社會焦慮。為學區(qū)房“退燒”，是一段時間以來，社會共同的熱切期盼。

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　　新政信號

　　當前北京西城下大氣力整頓學區(qū)房，將優(yōu)質與普通學校搭配劃片、斬斷了“學區(qū)房”與直升優(yōu)質學校的聯系，實現了改革的一小步。僅僅這一小步，就受到社會多方面廣泛關注和正向反饋，更被諸多媒體評價為學區(qū)房政策的“風向標”

　　近年來，在堅持“房住不炒”的定位下，從中央到地方，都提出嚴禁炒作學區(qū)房，尤其是今年以來，打擊學區(qū)房炒作上升到全新高度。

　　今年4月30日，中共中央政治局會議明確提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區(qū)房等名義炒作房價。

　　盡管高價學區(qū)房問題由來已久，但這是“防止以學區(qū)房名義炒作房價”首次在政治局會議中被提出。不僅表明“炒作學區(qū)房”現象已受到最高決策層關注，更展現出中央對房地產市場實行調控的堅定決心。

　　在此前后，北京學區(qū)房最熱的西城區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)都堅決表示嚴格執(zhí)行對特定時間節(jié)點后購房家庭的子女入學執(zhí)行多校劃片政策，深圳、上海、成都等地也加快了學區(qū)改革，以多校劃片、分配名額、教師輪崗等措施促進基礎教育公平，為學區(qū)房“降溫”。

　　這些具體的調控政策，傳遞出的信號非常明顯：將基礎教育和房產剝離，讓教育回歸教育，住房回歸住房，堅持“房住不炒”，促進“教育均衡”。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，學區(qū)房政策調控是必然的，盲目追高學區(qū)房，不符合社會整體利益，“隨著教育資源的均衡化，‘老破小’這類所謂‘學區(qū)房’會出現降價現象，學區(qū)房炒作勢頭將得到遏制。”

　　不少業(yè)內人士預測，教育公平和淡化“學區(qū)房”已經漸成趨勢，學區(qū)屬性將會逐漸從住房中剝離，所謂“學區(qū)房”的教育價值會越來越弱。

　　對購房者來說，應該清楚地認識到教育資源的均衡化是未來發(fā)展的明確方向，通過各類政策縮小學校之間的差距，提高適齡兒童享受優(yōu)質學區(qū)的比例，其力度將越來越大，成效也將越來越明顯。

　　跳出學區(qū)房政策的改革，結合最近國家一系列動作，比如校外培訓監(jiān)管層層加碼、倡導建設九年一貫制學校、推動暑期托管服務，這些政策都指向了一個目標，那就是切實降低家庭教育成本，減輕社會焦慮，促進社會公平。