如何避免房產(chǎn)稅成為“惡稅”

趙丹陽

房產(chǎn)稅的開征可謂“牽一發(fā)而動全身”，因此，論證和開征前務(wù)必廣開言路，許多復(fù)雜問題需要仔細考慮清楚，再將政策審慎推進。

新供給學(xué)派：打壓房價需借鑒西方經(jīng)驗

目前，針對“房產(chǎn)稅的征收問題”，主要有兩種觀點。新供給經(jīng)濟學(xué)派的學(xué)者認為，房產(chǎn)稅對于降低房價確實可以起到抑制作用。其代表人物蔡慎坤指出，過去十年，貨幣M2總量從不足20萬億，到2013年突破100萬億。這些錢都投向了土地和房產(chǎn)，嚴重擠壓了實體經(jīng)濟，而最不可思議的是，幾乎所有城市的規(guī)劃定位發(fā)展模式，都被少數(shù)幾家地產(chǎn)商所控制，房價的漲幅也被地產(chǎn)商完全操控。

如果中國效仿美國開征房產(chǎn)稅，房價走勢又將如何？按照潘石屹的判斷，中國一旦開征房產(chǎn)稅，房價會立即大跌!原因何在？在美國，持有房產(chǎn)要付出極高的代價，房價越高，所支付的房產(chǎn)稅也就越高。以紐約長島為例，一幢市價200萬美元的獨幢花園別墅，每年要繳納大約5萬美元的房產(chǎn)稅，10年下來，相當(dāng)于300多萬人民幣。這就是說，30年所繳納的稅相當(dāng)于所擁有的房子。而在北京、上海等地，200萬美元只能買到一套200平方米以內(nèi)的公寓，這樣的房子，一年的租金不到30萬人民幣，如果按此標準開征房產(chǎn)稅，中國的高房價還能扛多久？

房產(chǎn)稅的用途也很有意思，美國各州所征收的房產(chǎn)稅，80%以上都用于所在社區(qū)的學(xué)校教育，圖書館，公共設(shè)施以及道路綠化的建設(shè)和維護，也包括警察的開支，聯(lián)邦政府并不能從中受益，所以通常房價高的社區(qū)，社會治安環(huán)境衛(wèi)生學(xué)校教育都比較好。

草根學(xué)者：社會主義國家沒有效法歐美的制度基礎(chǔ)，能否破局成疑問

也有相當(dāng)一部分坊間學(xué)者認為，征收房產(chǎn)稅在社會主義公有制國家有悖法理。

房產(chǎn)稅到底應(yīng)不應(yīng)該征收？諸如美國、加拿大、日本等國家，土地屬于私有，因為土地增值，附著于土地之上的房屋也跟著升值，地方政府會向房屋持有人征收房產(chǎn)稅。

但是中國的土地歸國有，老百姓擁有的只是房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，對土地只有70年的使用權(quán)，租金已經(jīng)在買房時一次性交付。后期增值的是土地，房屋因為老化破損不僅不升值還貶值，既然貶值就不應(yīng)該征收房產(chǎn)增值稅。

況且以調(diào)控房價和收入分配為由征收房產(chǎn)稅，理由不充分。因為房價和收入分配受到諸多復(fù)雜因素的影響，房產(chǎn)稅只是影響因素之一，最終是否有效或者影響程度有多大是難以評估的，這就使調(diào)控房價或者收入再分配的政策目標變得模糊不清。

從增加地方稅收的角度，房產(chǎn)稅短期難以替代土地財政。由于較高的豁免設(shè)置、較低的累計稅率設(shè)置、大量房產(chǎn)難以統(tǒng)計和確權(quán)、真實城鎮(zhèn)化率較低等因素，即使開征個人住房房產(chǎn)稅，短期內(nèi)也難以替代土地出讓收入。

另外，目前樓市出現(xiàn)嚴重分化，人口流失的中小城市房屋嚴重過剩，賣不出去、租不出去，如果開征房產(chǎn)稅，勢必對這些城市的經(jīng)濟產(chǎn)生巨大負面作用，有可能導(dǎo)致房屋庫存量進一步上升。在一線和強二線由于供不應(yīng)求，一致性預(yù)期下房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁，推高房價和房租；在三四線城市，房產(chǎn)稅將抑制改善性和投資性需求，僅剩城鎮(zhèn)人口增加和棚改動遷兩個途徑去庫存，去化周期大幅延長。

百姓呼吁：房產(chǎn)稅千萬不要成為坑害中低收入者的工具

有人或許會問，既然“房產(chǎn)稅的開征能否導(dǎo)致房價回落”尚存疑問，那么此舉的真實意圖又是什么？究竟劍指何方？

中國銀行業(yè)協(xié)會經(jīng)濟學(xué)家巴曙松表示，無論從國際經(jīng)驗，還是上海和重慶的實踐來看，房產(chǎn)稅對房價的影響是有限的。

推出房產(chǎn)稅更多定位為理順現(xiàn)有的房產(chǎn)稅費結(jié)構(gòu)，形成合理的稅收體系，為地方財政提供重要和穩(wěn)定的稅收來源。

巴先生說了句實話，所謂“開征房產(chǎn)稅”，更多的還是為了“圈錢”!

《漢書·刑法志》曰：“有稅有賦，稅以足食，賦以足兵。”稅收是國家財政的重要來源，也是是政府實施調(diào)節(jié)的基本手段。因此，想要“圈錢”也并無不妥!

問題是，向誰“圈錢”？圈了以后要干什么？

如果是向資本大鱷圈錢，圈完了錢之后救濟窮人，撫恤孤弱，那好得很啊!可殘酷的現(xiàn)實告訴我們：資本大鱷總能利用各種巧妙的方式逃避征稅，然后把自身“債臺高筑”的代價轉(zhuǎn)嫁給普通老百姓!

就拿土地增值稅來說吧，據(jù)央視《每周質(zhì)量報告》報道稱，調(diào)查發(fā)現(xiàn)多家知名房地產(chǎn)公司欠繳土地增值稅，且數(shù)目驚人。報道稱，2005年至2012年8年間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

央視報道稱，45家上市房企存在巨額應(yīng)交而未交的土地增值稅，SOHO中國、富力、萬科、招商地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、金地集團等知名房企均榜上有名。其中欠繳最多的雅居樂地產(chǎn)控股有限公司欠繳達83億元。

企業(yè)受益，國家和民眾受損，土地增值稅緣何對“地產(chǎn)大亨”征繳不力？這恐怕不是某專家一句“土地增值稅最后清算的部分操作較難”就可以推卸的了的吧？!這里面的門道相信筆者不用多說，大家也能明白!

面對這次“房產(chǎn)稅的開征”，筆者也有同樣的擔(dān)憂。就是擔(dān)憂到頭來，利益受損的不是那些富可敵國的奸商和投機者，反倒是那些“辛辛苦苦攢了三代人的錢，才買上一套房子”的苦哈哈！

政府應(yīng)該如何提前布局資產(chǎn)配置，才能避免基層的窮苦大眾被坑？我的提議如下：

1.由于城市商品住宅下面的土地是國有的，大家在買房子的時候一次性支付了70年的租金，所以如果開征房地產(chǎn)稅，一定要設(shè)有免征額。這個免征額可以是首套房，也可以是人均面積。人均面積可能會更公平一些。

2.由于中國太大，各個城市樓市的狀況千差萬別，所以國家制定的房地產(chǎn)稅開征方案，一定要因地制宜，應(yīng)權(quán)通變，允許地方政府按照實際情況來確定是否開征、具體稅率。（大多數(shù)三四五線城市其實沒有開征房地產(chǎn)稅的條件，這個稅種是直接稅，征收難度很大。對于人口嚴重流失、房屋空置巨大的城市來說，開征房地產(chǎn)稅的難度非常大，弄不好會摧毀這些城市的房地產(chǎn)行業(yè)）

3.一定要對“北上深”為代表的，一批房價特別高、老百姓反應(yīng)特別強烈的城市，出臺累進制的、懲罰性的房地產(chǎn)稅。比如從第三套或者第四套住宅開始，提高房地產(chǎn)稅的稅率。

做到這三點，絕大多數(shù)普通百姓就免除了“房產(chǎn)稅”負擔(dān)。否則，房產(chǎn)稅必成為惡稅。如果《房地產(chǎn)稅法》出臺，必定激起人民的強烈反感。

縱觀歷史，好稅法強國、富民、救國，惡稅法敗國、窮民、亡國。作為中央，應(yīng)該未雨綢繆，既不能讓“大師”“專家”忽悠，再次推遲《房地產(chǎn)稅法》出臺，從而再次讓房地產(chǎn)利益集團的陰謀得逞；又要把握全局，掌握立法的主動權(quán)，爭取出臺一部受人民歡迎的《房地產(chǎn)稅法》。

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