磚家建議：堅決不能取消預(yù)售制。

對于磚家的建議，隊長堅決反對。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩在一檔節(jié)目中提出：堅決不能取消預(yù)售制。

他的理由是，一旦取消預(yù)售制，房地產(chǎn)開發(fā)的成本會大幅提高，新房供應(yīng)量至少會下降2/3。在新房供應(yīng)量大幅下滑后，房地產(chǎn)市場立即就會轉(zhuǎn)入供不應(yīng)求的狀態(tài)。屆時，房價會大幅上漲，業(yè)主的購房成本將大幅提高。

相反，在預(yù)售制條件下，房地產(chǎn)的開發(fā)成本較低，房企可以大規(guī)模借錢拿地蓋樓，讓新房的供應(yīng)量滿足市場需求。而且，在預(yù)售制條件下，期房銷售可以降低業(yè)主的購房成本。因為等房子建好再賣，價格會大幅上漲，業(yè)主利益受損。

你看，這磚家就是磚家，說得頭頭是道，處處是為老百姓著想，一切都是為了老百姓好?？墒?，這話能信嗎？

如果把這些話放在2016年以前，它是沒毛病的。因為那是一個房價連續(xù)高漲的時代，在2016年以前買入的業(yè)主，完美地吃到了房價暴漲的紅利。但是，自2016年以后，各大主要城市的房價就進(jìn)入了一個橫盤狀態(tài)。就算部分城市的房價上漲，其上漲幅度也很小，難以覆蓋銀行的貸款利率。

在2018年至2021年期間買入的期房業(yè)主，很多都成了站在山頂?shù)慕颖P俠。如京郊業(yè)主，因為房價暴跌，不僅中產(chǎn)夢想破碎，甚至一夜返貧，背負(fù)巨額貸款，有的還因斷供成了老賴。

房價只漲不跌的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。所謂的預(yù)售制降低業(yè)主的購房成本，在2022年的今天，完全就是瞎扯淡。如果房價預(yù)期仍然會大漲，武漢東西湖區(qū)政府還需要連哄帶騙地忽悠體制內(nèi)職工買房嗎？中國不缺有錢人，為什么有錢人都不買房了？

一個根本原因就是，房子作為資產(chǎn)，已經(jīng)不具備增值的作用。要是運(yùn)氣差一點，還要面臨貶值的風(fēng)險。有錢人都不愿意買房了，這時候還拿“預(yù)售制”來忽悠老百姓，他不是蠢，他是純粹的壞！

在房企爆雷之下，全國各大城市爛尾樓事件頻發(fā)，預(yù)售制退出市場，已是必然之勢。中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)嚴(yán)重過剩，不再需要為房企創(chuàng)造低成本融資的開發(fā)環(huán)境來快速推進(jìn)城市化。中國完全可以淘汰掉一批資金實力不足的房企，留下一批實力雄厚的國營房企，就能做好中國的房地產(chǎn)市場了。

而且，預(yù)售制傷害的不只有業(yè)主，還有大量的承建商、供應(yīng)商。在預(yù)售制條件下，業(yè)主首付款不會第一時間打給房企，而是存入監(jiān)管賬戶，房企只能借錢開發(fā)。只有樓盤封頂時，房企才能拿到業(yè)主繳納的首付款。

但在實際操作中，房企提前挪用了業(yè)主的首付款。這就可以看出，房企的資金主要來源于業(yè)主、銀行、承建商和供應(yīng)商四方，房企自身出錢極少。

在一個樓盤動工之前，房企對承建商招標(biāo)。承建商為拿下標(biāo)的，需要向房企繳納保證金，還要墊付房企的開發(fā)資金。由于承建商沒有事先拿到錢，承建商也只能對下面的包工頭賒賬，包工頭也需要繳納保證金，墊付工程款。

在供應(yīng)商方面，同樣如此。房企一般就開具一張借條，找供應(yīng)商拿錢。這一套借錢開發(fā)的模式，只有在預(yù)售制的前提下才玩得轉(zhuǎn)。試問，如果業(yè)主不提前按揭付款，承建商、供應(yīng)商憑什么無息墊資，把錢借給房企開發(fā)？

預(yù)售制極大地提高了房企的資金周轉(zhuǎn)效率。有了預(yù)售制的保障，承建商、供應(yīng)商才敢?guī)зY進(jìn)組，墊資開發(fā)。

圖片來源于富途牛牛

可是，當(dāng)房企爆雷時，承建商、供應(yīng)商的損失一點都不比業(yè)主小。如恒大爆雷后，作為恒大承建商或者供應(yīng)商的南通六建、南通三建、蘇中建設(shè)、成龍建設(shè)、云南路建設(shè)、廣田集團(tuán)、文科園林以及金螳螂裝飾等公司，不是破產(chǎn)，就是位于破產(chǎn)的邊緣。其中，南通六建是享譽(yù)世界的建筑公司，曾承建世界第一高樓——哈利法塔！

這些公司的破產(chǎn)對恒大而言，卻是一個好事。因為債權(quán)人破產(chǎn)后，作為老賴的恒大只要拖著債務(wù)不還，待債權(quán)人清算完畢，法人資格消失，恒大的許多債就會變成爛賬，不用還了。

恒大沒死，供應(yīng)商、承建商已經(jīng)是死傷一片。就像當(dāng)年樂視爆雷，賈躍亭出逃后，樂視員工沒有996，沒有007，工資還漲了，但那些當(dāng)初被賈躍亭坑得血本無歸的樂視供應(yīng)商，還有誰關(guān)心呢？

預(yù)售制是高周轉(zhuǎn)的前提，取消預(yù)售制，也是給房企“降杠桿”的重要一環(huán)。讓有實力的房企，用自有資金去兜底，而不是拿業(yè)主的按揭貸款去兜底，才能讓房地產(chǎn)市場走上健康良性可循環(huán)。

當(dāng)然，取消預(yù)售制不是一蹴而就的，為避免更多房企爆雷，宜緩不宜急。但在大方向上，取消預(yù)售制是必然。因為中國的城市化已經(jīng)高達(dá)64%，即將達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平。房價一直漲的預(yù)期不復(fù)存在，只要房價跌，預(yù)售制就會對業(yè)主造成直接損失，這會對購房者信心造成巨大打擊。

繼續(xù)堅守預(yù)售制，只會在業(yè)主和房企之間制造更多的矛盾。買了不漲，買了就跌，會成為一種常態(tài)。而買了就漲的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，將成為稀缺資源，只會在有錢人之間流轉(zhuǎn)，普通老百姓上車的機(jī)會極少。

而在處理爛尾樓方面，由央行牽頭，各大銀行參與，成立國家房地產(chǎn)基金，以保障業(yè)主利益，完成樓盤交付。在國家房地產(chǎn)基金的介入下，未來，中國會有更多的公租房，共有產(chǎn)權(quán)房，普通的私人住宅會更加沒有漲價空間。這樣是對“房住不炒”的進(jìn)一步落實。

未來，真正具有資產(chǎn)價值的房產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)和高端豪宅、別墅以及其他帶有稀缺學(xué)位等額外附加值的房產(chǎn)。

磚家到這時候，還忽悠老百姓，堅決不能取消預(yù)售制，房價仍然會漲。難道是磚家不聰明嗎？要知道，董藩是北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的主任。一個專門研究房地產(chǎn)的專家，會看不清中國房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢？

非也。屁股決定腦袋罷了。

據(jù)隊長所知，國內(nèi)的房地產(chǎn)專家基本上都持有大量的房產(chǎn)。他們本身就是房地產(chǎn)紅利的受益者。一個靠房地產(chǎn)賺錢的磚家，能真心為老百姓好嗎？他惦記的無非就是老百姓口袋里的那點錢罷了。

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