易憲容：預(yù)售房制度即使不廢，也要大改

易憲容

　　國(guó)內(nèi)住房預(yù)售制度是一種單邊的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度，只是讓消費(fèi)者及銀行來承擔(dān)，具有先天嚴(yán)重缺陷。這樣的制度即使不完全取消，也得全面修改。

　　最近，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院的報(bào)告建議，將住房預(yù)售改為現(xiàn)房銷售，引起了輿論的關(guān)注。

　　從最根本說，國(guó)內(nèi)住房預(yù)售制度是一種單邊的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度，只是讓消費(fèi)者及銀行來承擔(dān)，具有先天嚴(yán)重缺陷。

　　這樣的制度即使不完全取消，也得全面修改。

　　從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，房屋預(yù)售制度促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)，關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)合理的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制以分散其各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。無論是嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入或退出制度，預(yù)售資金的專項(xiàng)管理，嚴(yán)格的法律監(jiān)管，或是為購房者提供更多的合約選擇形式等，這些都是風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制的重要組成部分。

　　目前房地產(chǎn)預(yù)售出現(xiàn)許多問題，其中一個(gè)重要原因在于缺乏嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制，大量不合格的企業(yè)過度和無序涌入，一些不適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律或不符合國(guó)家法規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)很難退出市場(chǎng)，或者利用不完善的退出機(jī)制來逃避責(zé)任。只有實(shí)施科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)準(zhǔn)入和退出制度，才能保證房地產(chǎn)開發(fā)商的質(zhì)量，減少開發(fā)商的敗德行為。

　　住房預(yù)售存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，不少國(guó)家都制定嚴(yán)格的法律規(guī)則，要求開發(fā)商公布其樓盤的詳細(xì)信息。如在樓盤開盤之前，開發(fā)商申請(qǐng)預(yù)售或是銷售許可時(shí)，政府要求開發(fā)商公布上市的房源套數(shù)、面積、開盤時(shí)間、預(yù)計(jì)價(jià)格；在銷售中，政府主管部門會(huì)要求開發(fā)商及時(shí)公布已售套數(shù)、面積、價(jià)格，以及可售套數(shù)、面積等等。也就是說，采用住房預(yù)售制度，信息公開化、透明化是必要前提。

　　在一個(gè)成熟的住房預(yù)售市場(chǎng)，住房預(yù)售合同并不是已經(jīng)印刷好的格式化合同，而是一個(gè)多樣化的選擇體系。消費(fèi)者既可以選擇現(xiàn)有的格式化合同，也可以是住房消費(fèi)者與房地產(chǎn)開發(fā)商就住房銷售合同談判的結(jié)果。政府、銀行以及開發(fā)商應(yīng)為具有不同風(fēng)險(xiǎn)偏好、不同風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力的利益主體設(shè)計(jì)不同的預(yù)售合同。

　　在一個(gè)成熟的住房預(yù)售市場(chǎng)，住房預(yù)售款不是收到款之后就全部轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)商名下，而是有制度安排由專門的機(jī)構(gòu)或銀行來專業(yè)管理。

　　住房預(yù)售款的使用是在嚴(yán)格監(jiān)管下隨著工程進(jìn)度快慢來發(fā)放。因此，對(duì)住房預(yù)售資金還可采取專項(xiàng)管理、專項(xiàng)信托、專門賬號(hào)等方式來管理這些資金。這樣既可以防止開發(fā)商隨意挪用住房預(yù)售的專項(xiàng)資金，也可以防止開發(fā)商假按揭等違法行為。

　　住房預(yù)售制度還包括了對(duì)商品房預(yù)售的監(jiān)管，事前要對(duì)開發(fā)商的資金狀況、信用度和實(shí)力進(jìn)行一系列的審查；工程開工后，要檢查是否按合同要求進(jìn)行施工，是否延期和修改合同；在交房時(shí)，要有相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)督開發(fā)商公平、公正地與購房者做房屋交接；要通過多種手段的綜合運(yùn)用，形成一個(gè)完整的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管的鏈條，確保購房者的合法權(quán)益不受侵害。

　　如果允許預(yù)售制度的存在，就必須建立救助機(jī)制，其核心在于建立風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；?，這項(xiàng)基金是預(yù)售出問題之后進(jìn)行快速賠付、穩(wěn)定公眾信心，履行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保職責(zé)的重要保證。它是一種基金籌集模式，即通過風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金的籌集與積累，把預(yù)售制度中的各種風(fēng)險(xiǎn)合理均衡地分散到各負(fù)擔(dān)主體的制度模式，不僅可以把風(fēng)險(xiǎn)分散給消費(fèi)者、銀行及房地產(chǎn)開發(fā)商一起來承擔(dān)，而且也能夠約束房地產(chǎn)開發(fā)商減少違約。

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