易憲容：嚴厲遏制外資進入中國房地產市場

2006-2007年，盡管外資進入房地產開發(fā)資金所占的比重仍然十分?。?.6%），但是在近兩年的時間里外資加快了進入中國房地產業(yè)的步伐。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2006年外資進入國內房地產開發(fā)的資金達到394億元，同比增長53%；2007年1-6月份，外資進入房地產的資金為282億，同比增長68.7%。如果加上外國企業(yè)及個人商品房的投資，外資進入中國房地產的資金的比重應該比這要高得多。比如說，2007年深圳的住房有10%為香港居民購買。

不過，這僅是政府統(tǒng)計機構公布的數(shù)據(jù)，大量外資正在以各種各樣的方式進入中國房地產市場。特別是正如央行《2007年中國區(qū)域金融穩(wěn)定報告》所指出的那樣，在人民幣升值預期下，外匯資金開始大量地流向天津、山西、廣西、海南、重慶等地房地產市場。有媒體推測，目前有千億外資下注到了中國的二線三線城市的樓市。如果正如媒體所推測的那樣，有這樣多的資金進入國內房地產市場，那么中國經濟面臨的沖擊也會不小了。

對于大量的外匯資金涌入中國的房地產市場，它將對中國經濟及房地產市場產生什么影響？國內居民、企業(yè)、及監(jiān)管部門對此準備好了嗎？如果正如媒體所報道的那樣，大量外資涌入國內房地產市場給國人帶來的是什么？等等。

首先，外資涌入國內房地產市場，盡管從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看所占的比重不高，盡管加上非法進入國內房地產資金所占的比重也不會是太高，但是就目前政府對房地產市場的界定而言，國內房地產作為一個投資品市場，進入高檔產品開發(fā)與房地產投資的外資如果要推高房價并非難事。已有的事實表明，國內不少地方的房價，先是外資進入，然后是外地資金進入，最后本地資金一起對土地價格、房價炒作。比如上海，最高的房價就是外資炒作而短期內快速飚升的。作為一個發(fā)展中國家、一個轉型經濟的國家，房價快速飚升，不僅會把絕大多數(shù)居民排除在房地產市場之外，會嚴重損害國內居民的住房福利水平，而且也容易吹大房地產市場的泡沫。而房地產市場泡沫的吹大，房地產泡沫總有一天要破滅。那時候，外資在中國房地產市場賺取暴利后撤出中國市場，房地產泡沫的災難則要中國廣大民眾來承擔了。1997年的泰國金融危機就是最好的教訓。

其次，外資大量地涌入中國的房地產市場，一定會阻礙中國現(xiàn)代化的進程。因為，當大量外資進入國內的房地產市場把中國房價炒高時，一方面會激勵政府在極短的時間內揮霍既既定的土地，損害下一代國人的利益；另一方面會誘導國內大量的企業(yè)也涌入房地產市場，從而使不僅阻礙了中國經濟增長方式的轉變，也阻礙了中國經濟結構的調整。我們可以看到，當國內許多高科技企業(yè)都進入房地產，當國內各方面的資金都涌入房地產市場時，那么這些高科技產業(yè)要得到很好的發(fā)展是不可能的，中國經濟增長的轉變，產業(yè)結構的調整也都不可能。

第三，外資大量地涌入中國的房地產市場也干擾了中國貨幣政策的有效性。就目前中國金融市場形勢來看，流動性過剩、銀行信貸增長過快及人民幣升值壓力過大，是目前國內金融市場所面臨大問題。而外資大量地流入中國房地產市場，從而使得央行不得不用更多的基礎貨幣來沖銷大量的外幣流入，從而使過多的流動性進一步泛濫。同時，大量的外資流入也使得中國的外匯儲備增長速度加快，人民幣升值壓力加大?？梢哉f，在中國資本項目沒有完全開放的情況下，在國內資金過多都在尋找高回報的產業(yè)及房地產暴利的情況下，讓外資大量進入不僅加大人民幣升值的壓力，也可能讓中國巨大的財富流向國外。因為，進入中國房地產的外資不僅獲得人民幣升值的益處，也能夠獲得房地產的暴利。

可以說，無論是從國際慣例、國家利益及絕大多數(shù)民眾利益來看，還是這種現(xiàn)象導致的負面影響來看，全面遏制外資進入中國房地產市場應該是政府政策的題中之義。所以，在2006年政府出臺了《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理意見》的171號文件，對境外企業(yè)持有房地產的方式及外商投資房地產作了嚴格的規(guī)定。2007年3月，商務部出臺25號文件，重申了嚴格限制外資投資房地產的精神。最近，國家外管局又下發(fā)了130號文件，對外資投資國內房地產的企業(yè)將一律不予辦理外債登記和外債結匯批準手續(xù)?？梢哉f，130號文件下發(fā)，它不僅表明中國政府對外商投資房地產的政策性降溫，表明了中國政府已經認識外資進入國內房地產對中國經濟影響的嚴重負面性，而且也表明了中國政府吹響全面遏制外資進入中國房地產新號令。

總之，境外資金進入中國房地產市場已經給中國經濟發(fā)展帶來嚴重的負面，對此中央政府有所認識，也出臺一系列相應政策，但是這還不能夠，還應該出臺更為全面嚴厲遏制外資進入中國房地產市場的政策。這些政策不僅要針對房地產的開發(fā)還得針對商品房的投資。在這點上中央政府要一個清醒的認識。同時，要加強對已出臺政府落實，對于一些不執(zhí)行這些政策的地方政府，要采取嚴格處罰措施。

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