土地增值稅，逼開發(fā)商大降房價的“核武器”？

沈曉杰

千呼萬喚中，“國十條”中要求對房價過高、漲幅過快的開發(fā)商房地產(chǎn)項目進行土地增值稅“重點清算和稽查”的政令，終于在國家稅務(wù)總局的執(zhí)行層面上得到了一定的落實。上周末，國家稅務(wù)總局發(fā)出“關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知”，從某種方面來說，這可以視為是對開發(fā)商土地及房產(chǎn)暴利在稅收上重點“清算”和稽查的開始。

人們也許還記得，當(dāng)初國務(wù)院發(fā)布被稱為“史上最嚴(yán)厲的房市調(diào)控”的“國十條”后，一些有相當(dāng)影響的房地產(chǎn)大鱷就曾宣稱：“國十條”新政對他們影響不大，因為在2009年的房價大漲暴漲后，開發(fā)商都“不差錢”。但是開發(fā)商似乎都忘了，開發(fā)商們的暴富，大都是建立在“集體偷稅”的基礎(chǔ)上的。其中最重要的一條，就是土地增值稅。早在4月份“國十條”出臺前就有媒體引自“不愿透露姓名” 的政協(xié)委員未公開的政協(xié)提案顯示，從2005年到2009年土地增值稅共流失2.52萬億。而在開發(fā)商最暴富的2009年，他們一年從商品住房中所攫取的暴利為1.8萬億元左右。所以，如果中央真正下定決心對開發(fā)商的土地增值稅進行徹底的清算，開發(fā)商立馬就有可能由“不差錢”變得“很差錢”。大幅降低房價，把手中的商品房賣出去，回籠資金繳納所欠多年的數(shù)萬億元土地增值稅，就可能成為開發(fā)商迫不得已的唯一選擇。從這點來說，土地增值稅的徹底清算，可以成為政府手中逼迫開發(fā)商大降房價的“核武器”。

有的人會擔(dān)心，如果政府在這方面真的對開發(fā)商“動刀子”，開發(fā)商會不會把成本轉(zhuǎn)嫁到買房人身上，反而進一步推高了商品房價。其實，這樣的擔(dān)憂源于對土地增值稅的誤解，也是多余的。因為土地增值稅是在開發(fā)商基本完成商品房銷售后才進行清算和全部征收的稅種，它以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)。所以，它的征收的多少，只取決于開發(fā)商的暴利程度。如果開發(fā)商建造出售的普通住宅出售“增值額未超過扣除項目金額20%的”，國家還免征土地增值稅。按照1993年就出臺的國務(wù)院土地增值稅暫行條例，“增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%”；未超過100%的部分，稅率為40%；未超過200%的部分，稅率為50%；超過200%的部分，稅率為60%。由此不難推算，這幾年中某些六七千元暴漲到兩三萬元的高價樓盤，開發(fā)商一半左右的暴利，必須被國家清算和征收。

也許有人會問，為什么開發(fā)商在繳納了土地出讓金和各種稅費后，還要繳納土地增值稅？講到這個問題，還必須“擺脫現(xiàn)在利益集團操控的習(xí)慣思維和做法”，從我國的社會制度及國家的根本大法上去認(rèn)知。我國憲法第十條規(guī)定，“城市的土地屬于國家所有”（也就是全民所有），同時也明確指出：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！边@就從根本上決定了我國的土地資源，包括土地的使用權(quán)，絕不允許任何人通過買賣來攫取暴利。80年代末我國憲法修改允許“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”，其根本的目的是為了對國家的土地資源進行社會的優(yōu)化配置，便于城市的發(fā)展和改造，以及新的經(jīng)濟建設(shè)。而絕不是允許任何人從土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓中獲取利潤甚至是暴利，國務(wù)院在九十年代初出臺的土地增值稅暫行條例，其基本的立足點就是來源于此。所以說，憲法和土地法中關(guān)于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，絕不代表允許開發(fā)商以此為依托進行土地使用權(quán)的高價倒賣，并攫取巨額的超級暴利。至今，沒有任何官員和學(xué)者，不管他的屁股坐在何處，都不敢說像開發(fā)商今天這樣通過商品房土地使用權(quán)的占有，以高房價的形式來謀取土地使用權(quán)的暴利“合理合法”。更不要說，由此而造成的社會兩極分化及極化的嚴(yán)重的貧富不均和社會尖銳矛盾，沒有違背我國的憲法和基本的社會主義公有制度。試問，像今天房地產(chǎn)市場這樣一方面制造中國的首富和成為暴富階級流水線，一方面又同時產(chǎn)生數(shù)億的房奴并造成大量市民在自己的土地上買不起房的現(xiàn)狀，有哪一點符合憲法所指出的“一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地”的基本要求。更何況，在中國的全民國有土地上，開發(fā)商所擁有的任何土地，都不是像私有制國家那樣，從大地主爹媽那兒繼承過來的。開發(fā)商暴富的資源和利器，恰恰是國民的財產(chǎn)，公有的土地。開發(fā)商僅僅是一個房產(chǎn)的操作者，而不是所有者。

以制度和憲法的視角，重新審視開發(fā)商和土地增值稅，人們就不難明白為什么說土地增值稅可以成為制衡開發(fā)商暴利的“核武器”。當(dāng)然，這個“核武器”是虛幻一槍，還是“真刀真槍”，關(guān)鍵還是掌握在像國家稅務(wù)總局這樣的執(zhí)行者手里。早就有房地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士指出，像稅務(wù)總局現(xiàn)在這樣只“重視”以房價1-2%的水平進行土地增值稅的“預(yù)征”，故意忽略對高房價的土地增值稅的“清算”，本身就存在“立場問題”。人們期望國家稅務(wù)總局以“國十條”為契機，通過這次清算和稽查，把該征收的土地增值稅統(tǒng)統(tǒng)收上來。為完善公平的“收入分配體系”和公平的稅收環(huán)境，作出應(yīng)有的努力。

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